Quy định mua bán nhà ở xã hội mới nhất 2025

Nhà ở xã hội (NOXH) là một trong những chính sách quan trọng của Nhà nước nhằm giải quyết nhu cầu về nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp, hộ nghèo, cán bộ công chức, viên chức, công nhân lao động, người có công với cách mạng và các đối tượng khác theo quy định của pháp luật. Việc mua bán NOXH được điều chỉnh bởi nhiều quy định pháp luật khác nhau, và những quy định này liên tục được cập nhật để phù hợp với tình hình thực tế và giải quyết các vấn đề phát sinh. Bài viết này sẽ phân tích chi tiết các quy định mới nhất về mua bán NOXH, tập trung vào các văn bản pháp luật quan trọng, điều kiện, thủ tục, cũng như những vấn đề cần lưu ý để đảm bảo giao dịch mua bán diễn ra minh bạch, hợp pháp và hiệu quả.

I. Điều kiện để được mua nhà ở xã hội

Để được mua NOXH, người mua phải đáp ứng đồng thời các điều kiện quy định tại Điều 76 Luật nhà ở 2023:

1. Về đối tượng: Thuộc một trong các đối tượng sau:

– Những cá nhân có đóng góp cho sự nghiệp cách mạng và gia đình của các liệt sĩ, theo các chính sách ưu đãi của nhà nước.
– Các hộ gia đình nghèo và cận nghèo sinh sống ở khu vực nông thôn.
– Các hộ gia đình nghèo và cận nghèo ở khu vực nông thôn thường xuyên chịu ảnh hưởng của thiên tai, biến đổi khí hậu.
– Các hộ gia đình nghèo và cận nghèo ở khu vực đô thị.
– Người dân có thu nhập thấp đang sinh sống tại các khu vực đô thị.
– Công nhân, người lao động làm việc trong và ngoài khu công nghiệp, thuộc các doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã.
– Những người đang phục vụ trong lực lượng vũ trang (bao gồm sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, hạ sĩ quan), công an, công chức, công nhân viên chức quốc phòng đang tại ngũ, cùng với những người làm công tác cơ yếu hoặc các công việc khác trong tổ chức cơ yếu và nhận lương từ ngân sách nhà nước.
– Những người làm việc trong các cơ quan nhà nước và được pháp luật công nhận là cán bộ, công chức, viên chức.
– Đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo khoản 4 Điều 125 của Luật nhà ở, trừ trường hợp bị thu hồi do vi phạm.
– Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất, phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo luật định nhưng chưa được Nhà nước bồi thường nhà ở, đất ở.
– Học sinh, sinh viên đang học đại học, cao đẳng, trường nghề, trường chuyên biệt theo quy định, và học sinh trường dân tộc nội trú công lập.
– Doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã nằm trong khu công nghiệp.

2. Về điều kiện cư trú: Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có NOXH. Người không có hộ khẩu thường trú tại địa phương

phải có giấy tờ chứng minh đã tạm trú ở tỉnh hoặc thành phố đó trên một năm (trừ trường hợp là học sinh, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp, trường dạy nghề; người lao động đang làm việc tại các cơ sở giáo dục nghề nghiệp).

3. Về điều kiện thu nhập: Thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân. Mức thu nhập này sẽ được điều chỉnh theo từng thời kỳ, do đó cần theo dõi thông tin chính thức từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

4. Về điều kiện nhà ở:Chưa đứng tên chủ sở hữu bất kỳ nhà ở nào, chưa từng tham gia chương trình mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa từng nhận hỗ trợ về nhà ở hoặc đất ở dưới bất kỳ hình thức nào từ nhà nước. Trong trường hợp đã có nhà ở thuộc sở hữu, diện tích nhà ở bình quân trên mỗi thành viên trong gia đình phải thấp hơn mức diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho từng thời kỳ và khu vực.

II. Thủ tục mua nhà ở xã hội

Thủ tục mua NOXH bao gồm các bước cơ bản sau:

1. Đăng ký mua NOXH

– Người có nhu cầu mua NOXH nộp hồ sơ đăng ký tại chủ đầu tư dự án NOXH hoặc cơ quan được giao quản lý NOXH (tùy theo quy định của từng địa phương).
– Hồ sơ đăng ký bao gồm: Đơn đăng ký mua NOXH (theo mẫu), giấy tờ chứng minh đối tượng và điều kiện được mua NOXH (ví dụ: giấy xác nhận hộ nghèo, giấy xác nhận người có công, hợp đồng lao động, giấy xác nhận thu nhập,…), giấy tờ tùy thân (CMND/CCCD, sổ hộ khẩu/sổ tạm trú).

2. Xét duyệt hồ sơ

– Chủ đầu tư hoặc cơ quan được giao quản lý NOXH có trách nhiệm tiếp nhận, kiểm tra và xét duyệt hồ sơ.
– Trong quá trình xét duyệt, chủ đầu tư hoặc cơ quan quản lý có thể yêu cầu người đăng ký bổ sung thông tin hoặc giấy tờ cần thiết.
– Hồ sơ hợp lệ sẽ được đưa vào danh sách bốc thăm hoặc xét duyệt (tùy theo quy định của từng địa phương).

3. Bốc thăm hoặc xét duyệt

– Trường hợp số lượng người đăng ký mua NOXH lớn hơn số lượng căn hộ có sẵn, chủ đầu tư hoặc cơ quan quản lý sẽ tổ chức bốc thăm để lựa chọn người được mua.
– Trường hợp số lượng người đăng ký ít hơn hoặc bằng số lượng căn hộ, chủ đầu tư hoặc cơ quan quản lý sẽ xét duyệt hồ sơ để xác định người được mua.

4. Ký hợp đồng mua bán

– Sau khi được lựa chọn, người mua sẽ ký hợp đồng mua bán NOXH với chủ đầu tư.
– Hợp đồng mua bán phải tuân thủ theo quy định của pháp luật về hợp đồng và có đầy đủ các điều khoản về giá bán, phương thức thanh toán, thời gian bàn giao, quyền và nghĩa vụ của các bên.

5. Thanh toán và bàn giao nhà

– Người mua thanh toán tiền mua nhà theo thỏa thuận trong hợp đồng.
– Sau khi thanh toán đầy đủ, chủ đầu tư sẽ bàn giao nhà cho người mua.

6. Cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng):

Người mua làm thủ tục xin cấp sổ hồng theo quy định của pháp luật về đất đai và nhà ở.

III. Các vấn đề cần lưu ý khi mua nhà ở vã hội

1. Kiểm tra kỹ thông tin về dự án: Trước khi quyết định mua NOXH, cần tìm hiểu kỹ thông tin về dự án, chủ đầu tư, giấy phép xây dựng, quy hoạch chi tiết, thiết kế căn hộ, chất lượng công trình, tiện ích,… để đảm bảo dự án hợp pháp, uy tín và đáp ứng nhu cầu của mình.
2. Xác minh thông tin về chủ đầu tư: Tìm hiểu về năng lực tài chính, kinh nghiệm, uy tín của chủ đầu tư thông qua các kênh thông tin chính thức, đánh giá của khách hàng, đối tác,… để tránh rủi ro mua phải dự án kém chất lượng hoặc bị chậm tiến độ.
3. Nghiên cứu kỹ hợp đồng mua bán: Đây là tài liệu pháp lý then chốt, cần đọc kỹ từng điều khoản, hiểu rõ quyền và nghĩa vụ của các bên, đặc biệt là các điều khoản về giá bán, phương thức thanh toán, thời gian bàn giao, trách nhiệm bảo hành,… Nếu có bất kỳ điều khoản nào không rõ ràng hoặc không hợp lý, cần yêu cầu chủ đầu tư giải thích hoặc chỉnh sửa trước khi ký kết.
4. Tìm hiểu quy định về chuyển nhượng, cho thuê: NOXH thường có thời gian hạn chế chuyển nhượng, cho thuê (thường là 5 năm kể từ thời điểm bàn giao). Cần tìm hiểu kỹ quy định này để tránh vi phạm pháp luật và bị xử lý.
5. Lưu giữ đầy đủ giấy tờ: Trong quá trình mua bán NOXH, cần lưu giữ đầy đủ các giấy tờ liên quan như: đơn đăng ký mua, thông báo trúng tuyển, hợp đồng mua bán, biên lai thanh toán, giấy tờ bàn giao nhà,… để làm cơ sở giải quyết tranh chấp (nếu có) và thực hiện các thủ tục pháp lý sau này.
6. Cảnh giác với các thông tin sai lệch: Hiện nay, có nhiều thông tin sai lệch về NOXH, ví dụ như: quảng cáo bán NOXH trá hình, hứa hẹn làm thủ tục nhanh chóng, dễ dàng, thu phí môi giới cao,… Cần cảnh giác với những thông tin này và chỉ tin vào các thông tin chính thức từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chủ đầu tư uy tín.
7. Tham khảo ý kiến của luật sư: Nếu có bất kỳ thắc mắc hoặc lo ngại nào về quy định, thủ tục mua bán NOXH, nên tham khảo ý kiến của luật sư để được tư vấn và hỗ trợ pháp lý.
Việc mua bán NOXH là một vấn đề phức tạp, đòi hỏi sự hiểu biết sâu sắc về quy định pháp luật và sự cẩn trọng trong quá trình thực hiện. Bài viết này trình bày tóm tắt những quy định mới nhất liên quan đến việc mua bán nhà ở xã hội (NOXH), điều kiện, thủ tục cũng như những vấn đề cần lưu ý. Hy vọng rằng, thông tin này sẽ giúp người có nhu cầu mua NOXH có thêm kiến thức và sự chuẩn bị tốt nhất để thực hiện giao dịch mua bán một cách an toàn, hiệu quả và đúng pháp luật. Để có được thông tin chính xác và cập nhật nhất, người dân nên thường xuyên theo dõi các văn bản pháp luật mới và tham khảo ý kiến của các chuyên gia pháp lý.