Nhà đầu tư có nên mua lại nhà xưởng cũ không?

I. Tổng quan về nhu cầu mua lại nhà xưởng cũ

– Trong chiến lược mở rộng quy mô sản xuất, bên cạnh phương án thuê đất để xây mới, việc tìm mua lại các nhà xưởng cũ (nhà xưởng chuyển nhượng) là một lựa chọn được nhiều doanh nghiệp cân nhắc. Đây là các tài sản đã qua sử dụng, có sẵn hạ tầng và công trình xây dựng trên đất.

– Vấn đề “Có nên mua lại nhà xưởng cũ không?” phụ thuộc vào nhiều yếu tố như: khả năng tài chính, yêu cầu kỹ thuật của dây chuyền sản xuất và tính cấp thiết về thời gian đưa nhà máy vào hoạt động. Phương án này sở hữu những ưu điểm về mặt thời gian nhưng cũng tiềm ẩn các rủi ro về chất lượng công trình và pháp lý nếu không được thẩm định kỹ lưỡng.

II. Lợi ích khi đầu tư mua lại nhà xưởng cũ

Việc mua lại một nhà xưởng đã hiện hữu mang lại những lợi thế nhất định về mặt vận hành và chi phí đối với một số nhóm doanh nghiệp:

1. Rút ngắn thời gian đi vào hoạt động

Đây là ưu điểm lớn nhất. Doanh nghiệp không mất thời gian thực hiện các thủ tục xin cấp phép xây dựng, đánh giá tác động môi trường ban đầu hay chờ đợi quá trình thi công kéo dài (thường từ 6 – 12 tháng). Sau khi hoàn tất thủ tục sang tên, doanh nghiệp có thể cải tạo nhẹ và lắp đặt máy móc để sản xuất ngay.

2. Tận dụng hạ tầng kỹ thuật sẵn có

Các nhà xưởng cũ thường đã có sẵn hệ thống điện (trạm biến áp), hệ thống cấp thoát nước, tường rào, nhà bảo vệ và đường nội bộ. Việc tận dụng lại các hạng mục này giúp doanh nghiệp tiết kiệm một khoản chi phí đầu tư ban đầu so với việc xây dựng từ đất trống.

3. Vị trí và pháp lý đã được thiết lập

Đa số các nhà xưởng chuyển nhượng nằm trong các khu công nghiệp đã lấp đầy, có vị trí giao thông ổn định và cơ sở hạ tầng khu vực hoàn thiện. Hồ sơ pháp lý về đất đai và tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan nhà nước ghi nhận trước đó.

III. Rủi ro và hạn chế cần cân nhắc

Bên cạnh các lợi ích, việc mua lại tài sản cũ tồn tại những nhược điểm ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả sử dụng lâu dài:

1. Chất lượng công trình xuống cấp

Sau một thời gian sử dụng, các hạng mục như mái tôn, nền bê tông, hệ thống khung kèo thép có thể bị gỉ sét, thấm dột hoặc sụt lún. Chi phí để sửa chữa, gia cố và cải tạo lại cho đạt chuẩn đôi khi cao hơn chi phí xây mới.

2. Công năng không phù hợp

Thiết kế của nhà xưởng cũ thường phục vụ cho dây chuyền sản xuất của chủ sở hữu trước. Do đó, kết cấu, chiều cao trần hoặc tải trọng nền có thể không tương thích với máy móc, công nghệ của doanh nghiệp mới. Việc thay đổi kết cấu chịu lực là rất phức tạp và tốn kém.

3. Rủi ro tiềm ẩn về pháp lý

Một số nhà xưởng cũ có thể đang vướng mắc tranh chấp, thế chấp ngân hàng hoặc chưa hoàn công đầy đủ các hạng mục xây dựng thêm. Ngoài ra, hệ thống Phòng cháy chữa cháy (PCCC) của xưởng cũ có thể không còn đáp ứng được các tiêu chuẩn, quy chuẩn mới hiện hành (QCVN 06:2022/BXD), buộc doanh nghiệp phải đầu tư lớn để nâng cấp.

IV. Các tiêu chí đánh giá trước khi quyết định mua

Để đảm bảo hiệu quả đầu tư, doanh nghiệp cần thực hiện quy trình thẩm định (Due Diligence) dựa trên 4 yếu tố sau:

1. Thẩm định pháp lý:

– Kiểm tra Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, bản vẽ hoàn công và biên bản nghiệm thu PCCC.

2. Thẩm định chất lượng xây dựng:

– Thuê đơn vị độc lập kiểm tra kết cấu móng, độ võng của dầm, chất lượng mái và nền nhà xưởng.

3. Kiểm tra thời hạn sử dụng đất:

– Xác định thời gian thuê đất còn lại trong khu công nghiệp là bao nhiêu năm để tính toán khấu hao tài sản.

4. So sánh chi phí:

– Lập bảng so sánh tổng chi phí (Giá mua + Chi phí cải tạo) so với (Giá thuê đất + Chi phí xây mới).

V. Câu hỏi thường gặp

1. Mua lại nhà xưởng cũ có được thay đổi ngành nghề sản xuất không?

– Việc thay đổi ngành nghề phụ thuộc vào quy hoạch phân khu của Khu công nghiệp và đánh giá tác động môi trường (ĐTM). Doanh nghiệp cần xin ý kiến Ban quản lý KCN trước khi quyết định mua.

2. Thủ tục sang tên nhà xưởng mất bao lâu?

– Thời gian thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thường kéo dài từ 30 đến 45 ngày làm việc, tùy thuộc vào sự chuẩn bị hồ sơ của hai bên.

3. Khi mua xưởng cũ, hệ thống PCCC có cần thẩm duyệt lại không?

– Nếu doanh nghiệp giữ nguyên công năng và kết cấu thì chỉ cần làm thủ tục đổi tên chủ sở hữu. Nếu có cải tạo, cơi nới hoặc thay đổi tính chất hoạt động (tăng nguy cơ cháy nổ), doanh nghiệp bắt buộc phải lập hồ sơ thiết kế và xin thẩm duyệt PCCC lại.

4. Thuế và phí khi chuyển nhượng nhà xưởng gồm những gì?

– Các khoản thuế phí chính bao gồm: Thuế thu nhập doanh nghiệp (đối với bên bán), Lệ phí trước bạ (đối với bên mua) và các phí công chứng, phí thẩm định hồ sơ. Mức thuế cụ thể tuân theo quy định của Luật Quản lý thuế.

Để giải đáp các thắc mắc về thủ tục pháp lý khi mua/ bán nhà xưởng  –  hãy liên hệ ngay với khoxuongdep.com.vn để  nhận tư vấn chi tiết.

☎️ Liên hệ Hotline/Zalo: 0901626248