Những sai lầm nào thường mắc phải khi thuê mua đất ngoài KCN

Những sai lầm nào thường mắc phải khi thuê mua đất ngoài KCN

Nhu cầu thuê hoặc mua đất sản xuất ngoài các Khu công nghiệp (KCN) tập trung đang gia tăng do quỹ đất trong KCN hạn hẹp và chi phí thuê cao. Tuy nhiên, việc thiết lập nhà xưởng tại các khu vực dân cư hoặc đất riêng lẻ tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý và vận hành.

1. Sai lệch về Mục đích sử dụng đất và Quy hoạch

– Sai lầm cơ bản nhất là không kiểm tra kỹ quy hoạch sử dụng đất tại địa phương. Nhiều nhà đầu tư nhầm lẫn giữa đất nông nghiệp (CLN, HNK) và đất cơ sở sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (SKC).
– Rủi ro: Nếu lô đất không được quy hoạch là đất SKC hoặc không nằm trong diện được phép chuyển đổi mục đích sử dụng, doanh nghiệp không thể xin giấy phép xây dựng nhà xưởng hợp pháp.
– Hậu quả: Công trình bị xem là xây dựng trái phép, buộc tháo dỡ hoặc không thể hoàn công để đăng ký quyền sở hữu tài sản trên đất.

2. Không đáp ứng Tiêu chuẩn Phòng cháy chữa cháy (PCCC) hiện hành

– Quy chuẩn PCCC (đặc biệt là QCVN 06:2022/BXD và các sửa đổi) đối với nhà xưởng độc lập bên ngoài KCN thường phức tạp hơn so với trong KCN đã có hạ tầng chung.
– Vấn đề hạ tầng: Đất ngoài KCN thường thiếu hệ thống trụ nước chữa cháy công cộng, đường giao thông không đảm bảo chiều rộng cho xe chữa cháy tiếp cận (thường yêu cầu tối thiểu 3,5m).
– Khoảng cách an toàn: Không đảm bảo khoảng cách an toàn phòng cháy với các công trình dân cư lân cận.
– Hệ quả: Không được thẩm duyệt thiết kế và nghiệm thu PCCC, dẫn đến việc nhà xưởng không thể đi vào hoạt động chính thức.

3. Vướng mắc về Đánh giá tác động môi trường (ĐTM) và Khoảng cách ly

– Khác với KCN đã có hệ thống xử lý nước thải tập trung và quy hoạch phân khu chức năng, đất ngoài KCN thường nằm xen cài trong khu dân cư.
– Ngành nghề hạn chế: Các địa phương hiện nay siết chặt việc cấp phép đầu tư cho các ngành nghề có nguy cơ ô nhiễm (dệt nhuộm, xi mạ, tái chế…) ở ngoài KCN.
– Xử lý thải: Doanh nghiệp phải tự đầu tư hệ thống xử lý nước thải đạt chuẩn cột A/B trước khi xả ra môi trường, làm tăng chi phí đầu tư ban đầu (CAPEX) và chi phí vận hành (OPEX).

4. Hạn chế về Hạ tầng Logistics và Điện áp

– Sai lầm thường gặp là chỉ quan tâm đến diện tích đất mà bỏ qua khả năng kết nối hạ tầng kỹ thuật.
– Tải trọng đường bộ: Các tuyến đường dân sinh thường có biển cấm tải trọng hoặc cấm giờ đối với xe container và xe tải lớn. Điều này gây gián đoạn chuỗi cung ứng nguyên vật liệu và thành phẩm.
– Nguồn điện: Đất ngoài KCN thường sử dụng chung lưới điện dân dụng. Việc hạ trạm biến áp 3 pha để phục vụ sản xuất cần thỏa thuận đấu nối phức tạp với điện lực địa phương và chi phí kéo đường dây cao nếu vị trí đất nằm xa lưới trung thế.

5. Bỏ qua Chi phí ẩn trong quá trình chuyển đổi và pháp lý

– Giá thuê/mua đất ngoài KCN ban đầu có thể thấp hơn, nhưng tổng chi phí đầu tư thường bị đội lên do các khoản phí không lường trước.
– Tiền sử dụng đất: Chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang SKC được tính theo bảng giá đất mới, thường chiếm tỷ trọng lớn.
– Chi phí “mềm”: Thời gian thực hiện thủ tục xin chủ trương đầu tư, giấy phép xây dựng, PCCC ở ngoài KCN thường kéo dài hơn so với quy trình “một cửa” tại các KCN, gây lãng phí chi phí cơ hội.

Kết luận

Việc thuê mua đất sản xuất ngoài Khu công nghiệp đòi hỏi sự thẩm định kỹ lưỡng (Due Diligence) về ba trụ cột chính: Quy hoạch sử dụng đất, Hạ tầng kỹ thuật (PCCC, Điện, Đường) và Giấy phép môi trường. Nhà đầu tư cần tham vấn ý kiến từ các đơn vị tư vấn luật và môi giới công nghiệp chuyên nghiệp trước khi tiến hành đặt cọc hoặc ký kết hợp đồng để tránh các rủi ro pháp lý dài hạn.

Tránh những sai sót trong việc thuê mua đất ngoài Khu công nghiệp – hãy liên hệ ngay với khoxuongdep.com.vn để để nhận tư vấn các giải pháp mua nhà xưởng minh bạch về pháp lý, tối ưu về vị trí và hiệu quả về chi phí vận hành

☎️ Liên hệ Hotline/Zalo: 0901626248