Thủ tục cấp sổ đỏ Cập nhật từ 1/7/2025 mà người dân cần biết rõ

Từ ngày 1/7/2025, Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực, mang đến nhiều thay đổi quan trọng trong công tác quản lý và sử dụng đất đai. Điều này đặc biệt ảnh hưởng đến thủ tục cấp sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất) và các điều kiện liên quan. Việc nắm rõ những điểm mới này là vô cùng cần thiết để người dân tránh những vướng mắc pháp lý không đáng có.

Bài viết này của Khoxuongdep.com.vn sẽ đi sâu phân tích những trường hợp không được cấp sổ đỏ từ 1/7/2025 theo quy định mới, đồng thời cung cấp thông tin chi tiết về quy trình, thẩm quyền và thủ tục cấp sổ đỏ theo Luật Đất Đai 2024, giúp bạn chuẩn bị tốt nhất.

Chính sách đất đai mới và Sổ tay hướng dẫn từ Cục Quản lý đất đai

Để đáp ứng yêu cầu mới từ mô hình chính quyền địa phương hai cấp, Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) đã kịp thời ban hành “Sổ tay hướng dẫn công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai khi thực hiện chính quyền địa phương hai cấp”. Đây là tài liệu thiết thực giúp các địa phương và người dân hiểu rõ hơn về các quy định, thẩm quyền, cũng như quy trình thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai, đặc biệt là trong hoạt động cấp sổ đỏ 2025.

Bà Đoàn Thị Thanh Mỹ, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, nhấn mạnh rằng sổ tay này không chỉ hỗ trợ các cơ quan nhà nước triển khai hiệu quả nhiệm vụ theo phân cấp, phân quyền và phân định thẩm quyền mới mà còn giúp người dân thuận tiện hơn trong việc thực hiện các thủ tục liên quan đến đất đai. Một trong những nội dung trọng tâm của sổ tay chính là quy định về trình tự, thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu.

Quy trình “3 bước” thủ tục cấp sổ đỏ theo hướng dẫn mới nhất

Quy trình thủ tục cấp sổ đỏ theo hướng dẫn mới được tinh gọn thành 3 bước rõ ràng, phân công cụ thể trách nhiệm giữa cơ quan nhà nước và người dân, nhằm đẩy nhanh quá trình giải quyết thủ tục hành chính.

Bước 1: Nộp hồ sơ tại Trung tâm Phục vụ hành chính công

Người có nhu cầu đăng ký có thể nộp hồ sơ trực tiếp tại Trung tâm Phục vụ hành chính công. Trường hợp nộp bản sao, người dân có thể đính kèm bản chính để đối chiếu, hoặc sử dụng bản sao có công chứng, chứng thực theo quy định. Với những hồ sơ đã được số hóa, việc nộp qua hình thức trực tuyến cũng được chấp nhận. Lưu ý, khi nhận kết quả, người nộp hồ sơ cần xuất trình bản chính để kiểm tra, đối chiếu thông tin.

Bước 2 Kiểm tra hồ sơ và xác minh tại cấp xã

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan giải quyết thủ tục sẽ kiểm tra thành phần hồ sơ và cấp giấy hẹn trả kết quả hoặc yêu cầu bổ sung nếu hồ sơ còn thiếu. Sau khi tiếp nhận, hồ sơ sẽ được chuyển về UBND cấp xã nơi thửa đất tọa lạc để thực hiện công tác kiểm tra, xác minh thông tin.

Tại UBND cấp xã, cán bộ chuyên trách sẽ tiến hành kiểm tra hiện trạng thửa đất, thực hiện trích đo hoặc trích lục bản đồ địa chính khi cần thiết. Đồng thời, cơ quan này có trách nhiệm xác minh tình trạng sử dụng đất thực tế, xem xét có tranh chấp hay không, đánh giá sự phù hợp với quy hoạch và làm rõ nguồn gốc sử dụng đất trong trường hợp người sử dụng đất không có giấy tờ pháp lý chứng minh quyền sử dụng

Kết quả rà soát sẽ được niêm yết công khai tại trụ sở và khu dân cư trong vòng 15 ngày để người dân có thể nắm rõ và phản hồi. Song song đó, Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ kiểm tra các điều kiện để xác định đủ hay không đủ điều kiện được cấp sổ đỏ theo quy định của pháp luật.

Nếu người dân đủ điều kiện cấp sổ đỏ, Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ gửi phiếu chuyển thông tin đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Bước 3 Cấp sổ đỏ và trao cho người dân

Sau khi cơ quan thuế xác nhận người dân đã hoàn thành hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính liên quan đến quyền sử dụng đất, Chủ tịch UBND cấp xã sẽ ký duyệt cấp Giấy chứng nhận và chuyển lại cho bộ phận tiếp nhận để trả kết quả cho người sử dụng đất.

Thời gian giải quyết thủ tục cấp sổ đỏ cũng được rút ngắn đáng kể: không quá 17 ngày làm việc đối với đăng ký đất đai lần đầu, và không quá 20 ngày làm việc đối với đăng ký đất đai kèm cấp sổ đỏ. Đối với các địa bàn đặc thù như miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, thời gian có thể kéo dài tối đa 30 ngày làm việc.

Không bắt buộc chỉnh lý sổ đỏ khi thay đổi địa giới hành chính

Một điểm mà nhiều người dân băn khoăn là liệu có cần phải chỉnh lý sổ đỏ khi có sự thay đổi về địa giới hành chính hay không. Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường Đỗ Đức Duy đã giải đáp thắc mắc này, khẳng định rằng người dân không cần điều chỉnh sổ đỏ chỉ vì thay đổi tên đơn vị hành chính.

Ví dụ, nếu trước đây giấy chứng nhận được cấp với địa danh là xã Minh Bảo, thành phố Yên Bái, nhưng nay xã Minh Bảo không còn, thì các giấy tờ đó vẫn có giá trị pháp lý đầy đủ và không cần thay đổi. Trừ khi người dân thực hiện các thủ tục khác như chia tách, chuyển nhượng, cơ quan nhà nước sẽ tự động thực hiện việc chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai theo ranh giới hành chính mới. Điều này giúp giảm bớt gánh nặng hành chính và chi phí không cần thiết cho người dân.

Những trường hợp không được cấp sổ đỏ từ 1/7/2025

Điều 151 Luật Đất đai 2024 quy định rõ những trường hợp không được cấp sổ đỏ từ 1/7/2025 đối với cả người sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Việc nắm vững các trường hợp không cấp sổ đỏ là hết sức quan trọng để người dân có thể chuẩn bị và thực hiện đúng các quy định pháp luật.

1. Đối với người sử dụng đất

Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích Đây là loại đất phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, không thuộc quyền sở hữu riêng của cá nhân hay hộ gia đình để được cấp sổ đỏ.

Đất được giao để quản lý Bao gồm các trường hợp đất được Nhà nước giao cho các tổ chức, đơn vị để quản lý, bảo vệ, như đất rừng phòng hộ, đất an ninh quốc phòng. Trong trường hợp đất vừa được giao để sử dụng vừa để quản lý chung, thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chỉ được cấp đối với phần diện tích thực tế được giao sử dụng theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp người dân thuê hoặc thuê lại đất từ tổ chức, cá nhân khác thì sẽ không được cấp Giấy chứng nhận, ngoại trừ việc thuê đất từ chủ đầu tư kinh doanh hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp… phù hợp với dự án đầu tư đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Đất nhận khoán Ví dụ như đất khoán từ nông trường, lâm trường, trừ trường hợp được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định cụ thể tại điểm a khoản 2 Điều 181 Luật Đất đai 2024.

Đối với những thửa đất đã có quyết định thu hồi từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền, người sử dụng đất sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, có một ngoại lệ quan trọng là nếu đã quá 03 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất mà cơ quan nhà nước không thực hiện việc thu hồi, thì trường hợp này có thể được xem xét cấp sổ đỏ.

Những trường hợp đất đang xảy ra tranh chấp, bị kê biên để đảm bảo thi hành án, hoặc đang chịu các biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quyết định của cơ quan chức năng thì sẽ bị tạm dừng cấp Giấy chứng nhận cho đến khi giải quyết xong. Các trường hợp này không đủ điều kiện pháp lý để cấp sổ đỏ cho đến khi tranh chấp được giải quyết hoặc các biện pháp cưỡng chế được dỡ bỏ.

Các tổ chức được giao đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất nhằm mục đích phục vụ lợi ích công cộng, không nhằm kinh doanh, thì không thuộc diện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Các tổ chức này không được cấp sổ đỏ cho phần diện tích đất này.

2. Đối với tài sản gắn liền với đất

Tài sản gắn liền với đất mà thửa đất không đủ điều kiện cấp sổ đỏ Nếu thửa đất đó thuộc một trong các trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã nêu ở mục (1), thì tài sản trên đất đó cũng không được cấp Giấy chứng nhận.

Nhà ở hoặc công trình xây dựng tạm thời Bao gồm công trình xây dựng tạm thời trong thời gian xây dựng công trình chính, hoặc công trình được xây dựng bằng vật liệu tranh, tre, nứa, lá, đất. Các công trình phụ trợ nằm ngoài phạm vi công trình chính và chỉ để phục vụ cho việc quản lý, sử dụng, vận hành công trình chính cũng không được cấp Giấy chứng nhận.

Trường hợp thửa đất không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo quy định, thì các tài sản gắn liền với đất như nhà ở hoặc công trình xây dựng trên đó cũng sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Nhà ở và công trình xây dựng sau thời điểm có quyết định cấm xây dựng, hoặc lấn chiếm vào hành lang bảo vệ công trình hạ tầng kỹ thuật, di tích lịch sử – văn hóa đã được xếp hạng, sẽ không được công nhận quyền sở hữu. Bên cạnh đó, nếu tài sản gắn liền với đất được xây dựng sau thời điểm quy hoạch được duyệt mà không phù hợp với quy hoạch hiện hành thì cũng không đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ. Trừ trường hợp chủ sở hữu có giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Đối với tài sản thuộc sở hữu Nhà nước, việc cấp Giấy chứng nhận sẽ không thực hiện, trừ trường hợp tài sản đó đã được xác định là phần vốn góp của Nhà nước vào doanh nghiệp theo quy định của Bộ Tài chính.

Các tài sản gắn liền với đất không đáp ứng điều kiện theo quy định tại Điều 148 và 149 Luật Đất đai 2024 – tức là không thuộc diện được công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở hoặc công trình xây dựng – thì cũng không được cấp Giấy chứng nhận.

Thẩm quyền cấp sổ đỏ từ 1/7/2025

Việc cấp sổ đỏ 2025 theo Luật Đất đai mới 2024 và Nghị định 151/2025/NĐ-CP cũng quy định rõ ràng về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh Sẽ cấp Giấy chứng nhận cho các đối tượng là tổ chức trong nước (cơ quan nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức tôn giáo, v.v.), tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể ủy quyền cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai cùng cấp thực hiện việc này.

Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã Sẽ cấp Giấy chứng nhận cho cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam, và cộng đồng dân cư.

Những thay đổi trong Luật Đất đai 2024, đặc biệt là các quy định về thủ tục cấp sổ đỏ và những trường hợp không được cấp sổ đỏ từ 1/7/2025, là thông tin quan trọng mà mọi người dân cần nắm rõ. Việc chủ động tìm hiểu và tuân thủ các quy định mới sẽ giúp bạn tránh được những rắc rối không đáng có, đồng thời đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình trong việc sử dụng và sở hữu đất đai.

Hãy luôn cập nhật thông tin từ các nguồn chính thống để có cái nhìn đầy đủ và chính xác nhất về các chính sách đất đai mới, đặc biệt là thủ tục cấp sổ đỏ 2025 theo Luật Đất Đai 2024.