Điều kiện chuyển nhượng khu công nghiệp

Trong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế ngày càng sâu rộng, các khu công nghiệp đóng vai trò then chốt trong việc thu hút đầu tư, thúc đẩy tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế của Việt Nam. Hoạt động chuyển nhượng khu công nghiệp, hay chính xác hơn là chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, là một nghiệp vụ phổ biến, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư linh hoạt thay đổi chiến lược, tái cấu trúc tài sản hoặc chuyển giao cơ hội cho những nhà đầu tư có tiềm lực mạnh hơn. Tuy nhiên, để đảm bảo quyền lợi của các bên liên quan, duy trì sự ổn định và phát triển bền vững của khu công nghiệp, hoạt động này cần tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật. Bài viết này sẽ đi sâu vào phân tích các điều kiện chuyển nhượng khu công nghiệp theo quy định hiện hành.

I. Cơ sở pháp lý chính và các thuật ngữ quan trọng

Cơ sở pháp lý:
– Luật Đầu tư năm 2020 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
– Luật Đất đai 2024.
– Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
– Nghị định số 35/2022/NĐ-CP ngày 28 tháng 05 năm 2022 của Chính phủ về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế.
Khái niệm:
– Khu công nghiệp: Nghị định 35/2022/NĐ-CP (khoản 2 Điều 2) định nghĩa khu công nghiệp là một khu vực có ranh giới được xác định cụ thể, được quy hoạch và xây dựng nhằm mục đích tập trung các hoạt động sản xuất công nghiệp và các dịch vụ hỗ trợ cho quá trình sản xuất.
– Nhà đầu tư dự án hạ tầng khu công nghiệp: Là tổ chức kinh tế được thành lập hợp pháp tại Việt Nam, được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp.
– Chuyển nhượng dự án đầu tư khu công nghiệp: Là hành động pháp lý, theo đó, nhà đầu tư chuyển giao toàn bộ quyền và nghĩa vụ của mình trong dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp cho một nhà đầu tư khác.

II. Điều kiện chuyển nhượng khu công nghiệp 

Việc chuyển nhượng khu công nghiệp, trên thực tế là chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, phải tuân thủ các điều kiện quy định tại Điều 46 của Luật Đầu tư năm 2020, cụ thể:

1. Dự án không bị chấm dứt hoạt động: Dự án không thuộc diện bị chấm dứt hoạt động theo quy định tại khoản 1, Khoản 2 Điều 48 Luật Đầu tư năm 2020. Các trường hợp chấm dứt hoạt động dự án đầu tư bao gồm, nhưng không giới hạn ở:

– Nhà đầu tư tự nguyện chấm dứt dự án.
– Dự án vi phạm các điều kiện ngừng hoạt động theo Điều 47 Luật Đầu tư và không có khả năng khắc phục.
– Dự án không hoàn thành mục tiêu hoạt động sau 24 tháng kể từ thời điểm kết thúc tiến độ (trừ trường hợp được gia hạn).
– Nhà đầu tư mất quyền sử dụng địa điểm đầu tư và không thực hiện thủ tục thay đổi địa điểm trong vòng 6 tháng.
– Dự án ngừng hoạt động 12 tháng trở lên và không liên lạc được với nhà đầu tư.
– Dự án thuộc diện thu hồi đất do vi phạm quy định về sử dụng đất.
– Nhà đầu tư không thực hiện ký quỹ hoặc không có bảo lãnh ký quỹ theo quy định.
– Nhà đầu tư thực hiện hoạt động đầu tư dựa trên các giao dịch dân sự không có thật.
– Có bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án hoặc phán quyết của Trọng tài.

2. Điều kiện đối với nhà đầu tư nước ngoài: Nếu bên nhận chuyển nhượng là nhà đầu tư nước ngoài, cần đáp ứng các điều kiện được quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật Đầu tư năm 2020, bao gồm:

– Đáp ứng các điều kiện tiếp cận thị trường theo Điều 9 của Luật Đầu tư (tỷ lệ sở hữu vốn điều lệ, phạm vi hoạt động đầu tư, hình thức đầu tư, năng lực của nhà đầu tư, các điều kiện khác theo quy định của pháp luật và điều ước quốc tế).
– Tuân thủ các quy định pháp luật liên quan đến an ninh, quốc phòng.
– Tuân thủ pháp luật đất đai về nhận quyền sử dụng đất, đặc biệt là tại các khu vực đặc biệt như đảo, khu vực biên giới, ven biển.

3. Tuân thủ Luật Đất đai: Nếu việc chuyển nhượng dự án gắn liền với chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất, phải đáp ứng các điều kiện của Luật Đất đai năm 2024 (Điều 45). Các điều kiện này bao gồm:

– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
– Không có tranh chấp, không bị kê biên để đảm bảo việc thi hành án.
– Đất vẫn đang trong thời gian sử dụng.
– Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tiến độ thực hiện dự án, nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
– Không phải chịu sự áp dụng của biện pháp khẩn cấp tạm thời.

4. Tuân thủ Luật Kinh doanh bất động sản, phải đáp ứng các điều kiện của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 (Điều 40):

– Dự án đã được phê duyệt chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư hoặc đã lựa chọn/công nhận chủ đầu tư (nếu cần).
– Dự án phù hợp với quy hoạch chi tiết đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
– Đã hoàn tất công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (nếu có). Nếu chuyển nhượng toàn bộ dự án hạ tầng, các công trình hạ tầng kỹ thuật phải hoàn chỉnh.
– Quyền sử dụng đất của dự án không có tranh chấp, không bị kê biên, không bị cấm giao dịch, không bị đình chỉ hoặc tạm đình chỉ giao dịch.
– Dự án phải đang hoạt động, không bị đình chỉ, chấm dứt hoạt động hoặc có quyết định thu hồi đất.
– Nếu dự án đang thế chấp, phải giải chấp trước khi chuyển nhượng.
– Thời gian thực hiện dự án vẫn còn hiệu lực.
– Đối với chuyển nhượng một phần dự án, phần chuyển nhượng phải đảm bảo khả năng hoạt động độc lập.

5. Các điều kiện khác: Cần đáp ứng các điều kiện quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và các quy định pháp luật liên quan khác (nếu có).

6. Doanh nghiệp nhà nước: Doanh nghiệp nhà nước khi chuyển nhượng dự án đầu tư phải tuân theo các quy định về quản lý và sử dụng vốn nhà nước trong hoạt động sản xuất kinh doanh.
Chuyển nhượng khu công nghiệp là một hoạt động kinh tế phức tạp, đòi hỏi nhà đầu tư phải nắm vững các quy định pháp luật hiện hành, đặc biệt là những thay đổi và cập nhật mới nhất. Việc rà soát kỹ lưỡng hồ sơ pháp lý, thẩm định giá trị dự án, đàm phán các điều khoản hợp đồng một cách cẩn trọng và tuân thủ các quy định về thuế là vô cùng quan trọng. Tuân thủ pháp luật và chủ động phòng ngừa rủi ro sẽ đảm bảo quá trình chuyển nhượng diễn ra an toàn, hiệu quả và góp phần vào sự phát triển bền vững của khu công nghiệp nói riêng và nền kinh tế Việt Nam nói chung.