Người nước ngoài, công ty nước ngoài có được mua/nhận chuyển nhượng đất, kho xưởng KCN không?

Luật Đất đai 2024 cùng với các quy định pháp luật hiện hành khác, đóng vai trò then chốt trong việc điều chỉnh các hoạt động liên quan đến đất đai tại Việt Nam, bao gồm cả quyền, nghĩa vụ của người nước ngoài và các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài. Trong bối cảnh Việt Nam đang đẩy mạnh thu hút đầu tư nước ngoài, vấn đề về khả năng thuê mua đất và nhà xưởng trong khu công nghiệp của các đối tượng này là một vấn đề quan trọng, cần được phân tích kỹ lưỡng dựa trên các quy định pháp luật hiện hành. Bài viết này sẽ đi sâu vào phân tích các điều khoản liên quan của Luật Đất đai 2024 để làm rõ vấn đề này.

1. Quy định luật đất đai về quyền sử dụng đất của người nước ngoài và tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài

Dựa trên các điều khoản được quy định trong Hiến pháp và Luật Đất đai, quyền sở hữu đất đai thuộc về toàn dân, với Nhà nước đóng vai trò là người đại diện cho chủ sở hữu và thực hiện việc quản lý một cách thống nhất. Do đó, người nước ngoài và tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài không được quyền sở hữu đất đai tại Việt Nam. Thay vào đó, họ chủ yếu có quyền sử dụng đất thông qua các hình thức như thuê đất, thuê lại đất, hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ các tổ chức, cá nhân khác được pháp luật cho phép. Quyền sử dụng đất của họ được giới hạn bởi mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất và các quy định pháp luật khác.

2. Khả năng thuê đất và nhà xưởng trong khu công nghiệp

Dựa trên Luật Đất đai 2024, cá nhân là người Việt Nam ở nước ngoài và các tổ chức có vốn đầu tư từ nước ngoài có khả năng thuê đất và nhà xưởng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao thông qua các hình thức sau:

2.1 Thuê đất trực tiếp từ nhà nước hoặc ban quản lý khu công nghiệp:

a. Hình thức trả tiền thuê đất hàng năm:
Theo Khoản 2 Điều 41.2 và điểm b Khoản 2 Điều 43 Luật Đất đai 2024, cá nhân là người Việt Nam ở nước ngoài (người Việt Nam định cư ở nước ngoài) và các tổ chức có vốn đầu tư từ nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao. Trong trường hợp này, họ có các quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 26 và Điều 31 của Luật Đất đai 2024, bao gồm:
– Quyền được sử dụng đất ổn định theo thời hạn thuê đất.
– Khi Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất, cá nhân hoặc tổ chức bị thu hồi sẽ được đảm bảo quyền lợi bồi thường theo quy định của pháp luật.
– Người sử dụng đất có trách nhiệm sử dụng đất phù hợp với mục đích đã được xác định và quy định.
– Nghĩa vụ nộp tiền thuê đất đầy đủ và đúng thời hạn.
– Ngoài ra, họ còn có các quyền riêng biệt, như thế chấp tài sản gắn liền với đất, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất, bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê đất, cho thuê tài sản gắn liền với đất và quyền thuê đất, cho thuê lại quyền sử dụng đất đối với đất đã xây dựng xong kết cấu hạ tầng (nếu được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng).

b. Hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê:
Theo Khoản 3 Điều 41 và điểm a Khoản 2 Điều 43 Luật Đất đai 2024, cá nhân là người Việt Nam ở nước ngoài và các tổ chức có vốn đầu tư từ nước ngoài cũng có thể được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao. Trong trường hợp này, phạm vi quyền và nghĩa vụ của họ được mở rộng, tương đương với quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hay cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê một lần cho toàn bộ thời gian thuê (theo Điều 33 của Luật Đất đai 2024). Điều này bao gồm quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, cho thuê quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

c. Thuê lại đất đã có hạ tầng từ các doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp:
Theo điểm e khoản 2 Điều 41 và Khoản 2 Điều 43 Luật Đất đai 2024, tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài có thể thuê lại quyền sử dụng đất từ các doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp. Các doanh nghiệp này đã được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp. Khi thuê lại đất, tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài phải sử dụng đất đúng mục đích và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài khi thuê lại đất phụ thuộc vào hình thức trả tiền thuê lại đất (hàng năm hoặc một lần cho cả thời gian thuê) và được quy định tương ứng tại Điều 34 và Điều 33 Luật Đất đai 2024.

3. Khả năng mua nhà xưởng

Luật Đất đai 2024, kết hợp với Luật Đầu tư và Luật Doanh nghiệp, cho phép tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài xây dựng nhà xưởng trên đất thuê hoặc thuê lại trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao. Tuy nhiên, việc mua nhà xưởng đã xây dựng sẵn phức tạp hơn và cần xem xét kỹ các khía cạnh pháp lý:
– Mua tài sản gắn liền với đất thuê: Tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài có thể mua tài sản (nhà xưởng) gắn liền với quyền thuê đất từ một tổ chức hoặc cá nhân khác (ví dụ: từ doanh nghiệp trong nước, hoặc từ một tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài khác). Điều này được quy định tại điểm d khoản 2 Điều 41 và Khoản 2 Điều 43 của Luật Đất đai 2024. Khi một tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài mua lại tài sản gắn liền với đất, việc sử dụng đất sẽ tiếp tục được thực hiện theo mục đích sử dụng ban đầu và trong phạm vi thời hạn sử dụng đất còn lại.
– Mua nhà xưởng từ doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp: Nếu doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp có quyền cho thuê lại đất và tài sản gắn liền với đất, tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài có thể mua nhà xưởng từ doanh nghiệp này. Điều này thường đi kèm với việc thuê lại quyền sử dụng đất.

4. Điều kiện thực hiện

Để được phép thuê đất, thuê lại đất hoặc mua nhà xưởng trong các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, các tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài cần đáp ứng các yêu cầu và tuân theo quy trình pháp lý được quy định bởi pháp luật Việt Nam, bao gồm:
– Điều kiện về chủ thể: Phải là người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép đầu tư tại Việt Nam hoặc là tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài được thành lập hợp pháp tại Việt Nam.
– Dự án đầu tư phải đáp ứng các tiêu chí quy hoạch: Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt, quy hoạch xây dựng chi tiết và định hướng phát triển của khu công nghiệp, cụm công nghiệp hoặc khu công nghệ cao nơi dự án được triển khai.
– Thủ tục đầu tư: Thực hiện thủ tục đăng ký đầu tư hoặc thẩm tra dự án đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư.
– Thủ tục đất đai: Thực hiện thủ tục thuê đất, thuê lại đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
– Thủ tục liên quan đến nhà xưởng: Thực hiện thủ tục mua bán, chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về dân sự và pháp luật về kinh doanh bất động sản.

5. Các vấn đề cần lưu ý:

– Mục đích sử dụng đất: Việc sử dụng đất phải tuân thủ mục đích đã được xác định trong quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc hợp đồng thuê lại đất.
– Thời hạn sử dụng đất: Thời hạn thuê đất, thuê lại đất không được vượt quá thời hạn còn lại của dự án đầu tư.
– Nghĩa vụ tài chính: Phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai, bao gồm tiền thuê đất, thuế sử dụng đất, lệ phí trước bạ…
– Điều kiện chuyển nhượng, cho thuê lại: Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê lại đất phải tuân thủ các điều kiện quy định tại Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
– Chính sách ưu đãi đầu tư: Các nhà đầu tư nước ngoài có thể được hưởng các chính sách ưu đãi đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư và các văn bản pháp luật khác có liên quan.
Tóm lại, cá nhân là người Việt Nam ở nước ngoài và các tổ chức có vốn đầu tư từ nước ngoài có khả năng thuê đất và nhà xưởng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao tại Việt Nam thông qua nhiều hình thức, bao gồm thuê đất trực tiếp từ Nhà nước, thuê lại đất từ các doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp và mua tài sản (nhà xưởng) gắn liền với quyền thuê đất. Tuy nhiên, việc thực hiện các quyền này phải tuân thủ các điều kiện và thủ tục theo quy định của pháp luật Việt Nam. Việc nắm vững các quy định pháp luật về đất đai, đầu tư và doanh nghiệp là rất quan trọng để đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các nhà đầu tư nước ngoài khi hoạt động tại Việt Nam. Luật Đất đai 2024 đã có những sửa đổi và bổ sung quan trọng, tạo ra một khung pháp lý minh bạch và hấp dẫn hơn cho các nhà đầu tư nước ngoài, góp phần thúc đẩy thu hút đầu tư và phát triển kinh tế – xã hội của đất nước.