Năm 2025, Đất khu công nghiệp có tách thửa được không?

Ở Việt Nam, khu công nghiệp được pháp luật định nghĩa là một khu vực được khoanh vùng rõ ràng, tập trung vào hoạt động sản xuất công nghiệp và cung cấp các dịch vụ hỗ trợ cho quá trình này. Đất trong khu công nghiệp được quy hoạch chi tiết để xây dựng nhà máy, xí nghiệp, kho bãi, công trình phụ trợ, và các công trình dịch vụ công cộng phục vụ cho hoạt động của khu công nghiệp. Đất trong khu công nghiệp thường được Nhà nước cho các chủ đầu tư khu công nghiệp thuê lại hoặc giao lại để xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng. Sau đó, các chủ đầu tư này cho các doanh nghiệp thuê lại đất để triển khai các hoạt động sản xuất, kinh doanh. Bài viết này sẽ đi sâu vào phân tích tính khả thi của việc tách thửa đất khu công nghiệp theo quy định pháp luật hiện hành, đặc biệt là các quy định dự kiến có hiệu lực vào năm 2025, đồng thời xem xét các yếu tố thực tiễn ảnh hưởng đến quyết định này. Mục tiêu là cung cấp một cái nhìn toàn diện và khách quan, giúp doanh nghiệp và các bên liên quan đưa ra những quyết định phù hợp.

I. Quy định của Luật Đất đai năm 2024 về tách thửa quyền sử dụng đất

Điều 220 của Luật Đất đai năm 2024 quy định một cách chi tiết và cụ thể về việc tách thửa, đóng vai trò then chốt trong việc quản lý, sử dụng và giao dịch đất đai một cách hiệu quả. Mục đích chính của điều luật này là thiết lập một khung pháp lý rõ ràng, minh bạch, đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất đồng thời duy trì trật tự trong quản lý đất đai.
Để việc tách thửa đất được tiến hành hợp pháp, điều luật đặt ra một số nguyên tắc và điều kiện tiên quyết mà người sử dụng đất bắt buộc phải tuân thủ:
• Tính pháp lý của quyền sử dụng đất: Yếu tố quan trọng hàng đầu là thửa đất phải có đầy đủ giấy tờ pháp lý chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp. Điều này được thể hiện thông qua việc sở hữu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng) hoặc các giấy tờ tương đương có giá trị pháp lý theo quy định của pháp luật. Việc này nhằm đảm bảo tính minh bạch, tránh tranh chấp và bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất.
• Thời hạn sử dụng đất: Đất chỉ được tách thửa khi còn trong thời hạn sử dụng. Điều này nhấn mạnh tầm quan trọng của việc tuân thủ thời hạn sử dụng đất được cấp, đảm bảo việc sử dụng đất đúng mục đích và hiệu quả.
• Tính chất pháp lý của thửa đất: Thửa đất phải không thuộc diện tranh chấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án hoặc không bị áp dụng các biện pháp ngăn chặn khác theo quy định của pháp luật. Điều này đảm bảo tính toàn vẹn của quyền sử dụng đất, tránh các rủi ro pháp lý phát sinh trong quá trình giao dịch, sử dụng đất.
• Khả năng tiếp cận giao thông công cộng: Một trong những điều kiện quan trọng là thửa đất sau khi tách thửa phải đảm bảo có lối đi, được kết nối với đường giao thông công cộng. Điều này nhằm đảm bảo khả năng tiếp cận, sử dụng đất một cách thuận tiện, hiệu quả, đồng thời đảm bảo sự kết nối với hạ tầng giao thông chung của khu vực.
• Tuân thủ quy định về diện tích tối thiểu: Điều kiện cuối cùng nhưng không kém phần quan trọng là diện tích của thửa đất sau khi tách thửa phải tuân thủ quy định về diện tích tối thiểu tách thửa do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành. Quy định này nhằm ngăn chặn tình trạng phân lô, bán nền trái phép, đảm bảo quy hoạch sử dụng đất, đồng thời duy trì cảnh quan và môi trường sống của khu vực.

II. Tách thửa đất trong khu công nghiệp theo luật đất đai năm 2024

Đất khu công nghiệp có thể được tách thửa, tuy nhiên có thể thấy rằng việc tách thửa đất trong khu công nghiệp là một vấn đề phức tạp, phụ thuộc vào nhiều yếu tố.

1. Tính chất pháp lý của chủ thể sử dụng đất:

– Nếu chủ thể là chủ đầu tư khu công nghiệp (được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất), việc tách thửa đất có thể được xem xét nếu đáp ứng các điều kiện sau:
+ Mục đích tách thửa phù hợp với quy hoạch chi tiết của khu công nghiệp đã được phê duyệt.
+ Việc tách thửa không làm ảnh hưởng đến hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu công nghiệp.
+ Chủ đầu tư khu công nghiệp phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất (nếu có).
– Nếu chủ thể là doanh nghiệp thuê lại đất trong khu công nghiệp, việc tách thửa đất (thực chất là phân chia quyền thuê lại đất) cần được xem xét kỹ lưỡng hơn, vì liên quan đến quyền và nghĩa vụ của cả chủ đầu tư khu công nghiệp và doanh nghiệp thuê lại đất.

2. Mục đích tách thửa:

– Nếu mục đích tách thửa là để chuyển nhượng, cho thuê lại quyền sử dụng đất cho các doanh nghiệp khác trong khu công nghiệp, thì phải tuân thủ các quy định về điều kiện chuyển nhượng, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và hợp đồng thuê lại đất đã ký kết.
– Nếu mục đích tách thửa là để thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, thì phải đáp ứng các điều kiện về thế chấp, góp vốn theo quy định của pháp luật.
– Nếu mục đích tách thửa là để phân chia tài sản, thừa kế, tặng cho, thì cần xem xét kỹ các quy định về thừa kế, tặng cho và các quy định khác của pháp luật dân sự.

3. Các điều kiện cụ thể

– Tuân thủ các nguyên tắc và điều kiện tách thửa quy định tại Điều 220 của Luật Đất đai năm 2024 tại mục I bài viết này.
– Diện tích thửa đất sau khi tách phải đáp ứng diện tích tối thiểu do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
– Việc tách thửa không làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể khác trong khu công nghiệp.
– Việc tách thửa phải được sự đồng ý của chủ đầu tư khu công nghiệp (nếu chủ thể là doanh nghiệp thuê lại đất).
– Việc tách thửa phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (Sở Tài nguyên và Môi trường, Ban Quản lý Khu kinh tế, Khu công nghiệp…).

III. Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định tách thửa đất trong khu công nghiệp

Ngoài các quy định pháp luật, còn có một số yếu tố quan trọng khác ảnh hưởng đến quyết định tách thửa đất trong khu công nghiệp:
– Quy hoạch chi tiết của khu công nghiệp: Đây là căn cứ quan trọng nhất để xem xét việc tách thửa. Nếu quy hoạch chi tiết của khu công nghiệp không cho phép tách thửa hoặc có quy định cụ thể về diện tích, mục đích sử dụng của các thửa đất, thì phải tuân thủ theo quy hoạch đó.
– Quy chế hoạt động của khu công nghiệp: Mỗi khu công nghiệp có thể có quy chế hoạt động riêng, quy định về các vấn đề liên quan đến quản lý, sử dụng đất đai, xây dựng, môi trường… Quy chế này có thể có các điều khoản hạn chế hoặc cấm tách thửa đất.
– Hợp đồng thuê lại đất: Hợp đồng thuê lại đất giữa chủ đầu tư khu công nghiệp và doanh nghiệp thuê lại đất có thể có các điều khoản ràng buộc về việc tách thửa, chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
– Chính sách thu hút đầu tư của địa phương: Địa phương có thể có các chính sách khuyến khích hoặc hạn chế việc tách thửa đất trong khu công nghiệp để đảm bảo hiệu quả sử dụng đất, thu hút đầu tư và phát triển kinh tế – xã hội.

IV. Thủ tục tách thửa đất trong khu công nghiệp (nếu được phép)

Thủ tục tách thửa đất trong khu công nghiệp có thể phức tạp và phụ thuộc vào quy định cụ thể của từng địa phương, ban quản lý khu công nghiệp và mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, dưới đây là một quy trình chung và các bước cần thiết:

1. Chuẩn bị hồ sơ:

– Đơn xin tách thửa:
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Bản gốc và bản sao công chứng.
– Trích đo địa chính thửa đất: Do đơn vị có chức năng đo đạc thực hiện.
– Bản vẽ kỹ thuật thửa đất: Thể hiện vị trí, ranh giới, diện tích của thửa đất cũ và các thửa đất mới dự kiến tách.
– Văn bản chấp thuận của Ban Quản lý Khu Công nghiệp: Đây là một trong những giấy tờ quan trọng nhất. Bạn cần liên hệ Ban Quản lý để được hướng dẫn cụ thể về các yêu cầu và thủ tục.
– Giấy tờ tùy thân: Căn cước công dân của người sử dụng đất.
– Ngoài ra, có thể cần bổ sung các giấy tờ khác theo yêu cầu cụ thể từ cơ quan có thẩm quyền.

2. Nộp hồ sơ:

Nộp hồ sơ tại Văn phòng Đăng ký đất đai cấp tỉnh/thành phố (thường được ủy quyền cho chi nhánh tại địa phương nơi có khu công nghiệp) hoặc Ban Quản lý Khu Công nghiệp (tùy thuộc vào quy định của từng địa phương).

3. Tiếp nhận và xử lý hồ sơ:

– Cơ quan tiếp nhận kiểm tra tính đầy đủ và hợp lệ của hồ sơ.
– Hồ sơ đầy đủ và hợp lệ sẽ được cơ quan tiếp nhận cấp biên nhận.
– Cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa (nếu cần thiết).
– Ban Quản lý Khu Công nghiệp có thể phối hợp với các cơ quan chuyên môn để thẩm định sự phù hợp của việc tách thửa với quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật, và các quy định khác của khu công nghiệp.

4. Thực hiện trích đo địa chính (nếu cần):

Nếu hồ sơ đủ điều kiện, cơ quan chức năng sẽ thông báo cho người sử dụng đất thực hiện trích đo địa chính thửa đất mới (nếu trích đo cũ đã hết hiệu lực hoặc có sự thay đổi).

5. Phê duyệt tách thửa:

Sau khi thẩm định và kiểm tra, cơ quan có thẩm quyền sẽ ra quyết định phê duyệt tách thửa.

6. Thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai:

– Người sử dụng đất nộp các khoản lệ phí theo quy định.
– Văn phòng Đăng ký đất đai sẽ thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, chỉnh lý hồ sơ địa chính, và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các thửa đất mới.
Như vậy, có thể thấy rằng việc tách thửa đất trong khu công nghiệp là một vấn đề không đơn giản và không phải lúc nào cũng được phép thực hiện. Để biết chính xác liệu đất trong khu công nghiệp có được tách thửa hay không, cần phải xem xét kỹ lưỡng các quy định của Luật Đất đai năm 2024, quy hoạch chi tiết của khu công nghiệp, quy chế hoạt động của khu công nghiệp, hợp đồng thuê lại đất và các chính sách của địa phương.