Từ năm 2024, tổ chức năng kinh tế có được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp không?

Luật Đất đai năm 2024 đã mang đến nhiều thay đổi quan trọng trong chính sách quản lý và sử dụng đất đai tại Việt Nam. Một trong những vấn đề thu hút sự quan tâm lớn là quy định về việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, đặc biệt là đối với chủ thể là tổ chức kinh tế. Khoản 6 Điều 45 của Luật Đất đai 2024 đã được quy định cụ thể về điều kiện để tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng loại đất này. Bài viết này sẽ đi sâu phân tích quy định tại Khoản 6 Điều 45, làm rõ câu hỏi liệu tổ chức kinh tế có được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp hay không và các điều kiện kèm theo.

1. Quyền nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp của Tổ chức kinh tế theo Luật Đất đai 2024

Trước khi hết, cần phải xác định, tổ chức kinh tế được phép nhận nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo quy định của Luật Đất đai 2024. Điều này được nêu rõ tại Khoản 6 Điều 45:
“6. Tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải có phương án sử dụng đất nông nghiệp được Ủy ban nhân cấp huyện chấp thuận…”
Như vậy, Luật Đất đai 2024 đã mở ra cơ hội cho các tổ chức kinh tế tham gia sâu hơn vào lĩnh vực nông nghiệp thông qua việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Đây là một bước tiến quan trọng, phù hợp với chủ tài khoản Kích tích tụ, tập trung đất đai để phát triển nông nghiệp hàng hóa quy mô lớn, ứng dụng công nghệ cao, nâng cao hiệu quả sử dụng đất và sức tranh cãi của ngành nông nghiệp Việt Nam.
Tuy nhiên, quyền này không phải là điều kiện. Luật đã đặt ra một “hàng rào” pháp lý quan trọng nhằm đảm bảo việc chuyển nhượng dịch vụ này đúng mục đích phát triển nông nghiệp, tránh tình trạng đầu cơ, tích trữ đất hoặc sử dụng đất sai mục tiêu, chính là yêu cầu về Phương án sử dụng đất nông nghiệp được Ủy ban nhân dân (UBND) cấp huyện chấp thuận.

2. Phương án sử dụng đất nông nghiệp được UBND cấp huyện chấp thuận

Khoản 6 Điều 45 Quy định, Một tổ chức kinh tế muốn nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp bắt buộc phải lập và trình phương án sử dụng đất nông nghiệp để UBND cấp huyện nơi có đất xem xét, chấp thuận. Nếu không có phương án nào được chấp thuận thì việc nhận chuyển nhượng sẽ không hợp lý.
Việc giao thẩm quyền chấp thuận phương án cho UBND cấp huyện là hợp lý, bởi cấp huyện là cấp chính quyền địa phương gần nhất với thực tế quản lý và sử dụng đất đai, nắm rõ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cũng như định hướng phát triển kinh tế – xã hội của địa phương.

3. Nội dung cốt lõi của Phương pháp sử dụng đất nông nghiệp

Luật Đất đai 2024 quy định rõ 5 nội dung chính mà một phương án sử dụng đất nông nghiệp phải có:

a) Địa điểm, diện tích, mục đích sử dụng đất:

– Địa điểm:Phải xác định rõ vị trí thửa đất hoặc các thửa đất dự kiến nhận chuyển nhượng (thuộc xã/phường/thị trấn nào, thông tin địa chỉ chính xác nếu có). Điều này giúp cơ sở quản lý xác định tính phù hợp của công việc sử dụng đất tại vị trí đó với mục tiêu, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.
– Diện tích: biết rõ tổng diện tích nông nghiệp dự kiến nhận chuyển nhượng. Con số này cần phù hợp với quy mô dự án, năng lực của tổ chức kinh tế và không vượt quá giới hạn (nếu có quy định cụ thể cho loại hình tổ chức và dự án).
– Mục đích sử dụng đất: Đây là nội dung cực kỳ quan trọng. Tổ chức kinh tế phải nêu rõ sẽ sử dụng diện tích nông nghiệp nhận chuyển nhượng vào mục tiêu gì trong lĩnh vực nông nghiệp. Ví dụ: trồng cây hàng năm (lúa, ngô, rau màu…), trồng cây lâu năm (cây ăn quả, cây công nghiệp…), chăn nuôi tập trung, nuôi trồng thủy sản, lâm nghiệp (trồng rừng sản xuất), hoặc kết hợp nhiều mục tiêu (mô hình VAC, nông nghiệp công nghệ cao hợp kết du lịch sinh thái…). Mục tiêu này phải phù hợp với các loại đất nông nghiệp được phép chuyển nhượng và quy hoạch sử dụng đất của địa phương. Nó là cơ sở để đánh giá tính thực tế “nông nghiệp” của dự án.

b) Kế hoạch sản xuất, kinh doanh nông nghiệp:

Nhằm có thể xác định ý định và năng lực thực hiện dự án nông nghiệp của tổ chức kinh tế. Kế hoạch này cần chi tiết hóa mục tiêu sử dụng đất đã nêu ở điểm (a).
– Nội dung cần có:
+ Loại cây trồng, vật nuôi: Cụ thể hóa sản phẩm nông nghiệp sẽ tạo ra.
+ Quy trình sản xuất.
+ Quy mô sản xuất.
+ Thị trường tiêu thụ: Kế hoạch tiếp cận trường, phân phối kênh, liên kết đối tác (nếu có).
+ Nhân lực: Dự kiến số lượng lao động cần sử dụng, yêu cầu về kỹ năng, kế hoạch đào tạo.
+ Môi trường tác động và xử lý giải pháp:Đánh giá sơ bộ các tác động (nước thổi, chất rắn rắn, thuốc bảo vệ thực vật…) và đề xuất giải pháp giảm thiểu, xử lý theo quy định.
– Kế hoạch này phải khả thi, phù hợp với điều kiện tự nhiên, động lực của khu đất, năng lực của tổ chức và xu hướng thị trường. Nó chứng tỏ tổ chức kinh tế thực sự của mình có ý định sản xuất nông nghiệp một cách nguy hiểm, bài bản, chứ không chỉ nhận chuyển nhượng để giữ đất.

c) Vốn đầu tư:

– Phương án phải nêu rõ tổng vốn đầu tư dự kiến cho việc sử dụng đất nông nghiệp, bao gồm:
+ Chi phí nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
+ Chi phí cho việc cải thiện/phục hồi đất (trong trường hợp cần thiết).
+ Chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng
+ Chi phí hoạt động ban đầu (nhân công, quản lý, marketing…).
– Quan trọng hơn, các tổ chức kinh tế cần chứng minh nguồn vốn thực hiện dự án (vốn tự có, ngân hàng vay ngân hàng, vốn huy động khác…). Điều này đảm bảo tính khả thi về mặt tài chính của dự án, tránh tình trạng dự án “treo” thiếu vốn sau khi đã nhận được nhượng đất. UBND cấp huyện sẽ đánh giá năng lực tài chính thực tế của tổ chức thông qua nội dung này.

d) Thời hạn sử dụng đất:

– Tổ chức kinh tế phải đề xuất thời hạn sử dụng đất nông nghiệp nhận chuyển nhượng. Thời hạn này phải phù hợp với:
+ Chu kỳ sản xuất, kinh doanh của dự án nông nghiệp (ví dụ: cây lâu năm cần thời gian dài hơn cây hàng năm).
+ Thời hạn giao đất, thiết kế đất tối đa theo quy định của Luật Đất đai đối với các loại đất và dự án tương ứng.
+ Thời hạn còn lại của quyền sử dụng đất mà bên chuyển nhượng đang có (trong trường hợp hợp nhận chuyển nhượng từ người sử dụng đất khác).
– Cần xác định rõ thời hạn trợ giúp người quản lý việc sử dụng hiệu quả đất đai, cam kết của tổ chức kinh tế với việc đầu tư dài hạn và phát triển bền vững trên mảnh đất đó.

đ) Tiến độ sử dụng đất:

– Đây là cam kết của tổ chức kinh tế về công việc được đưa ra để sử dụng theo kế hoạch chính xác. Phương án cần có vạch hiển thị cụ thể theo từng giai đoạn:
+ Thời gian hoàn thành thành công tiếp tục nhận chuyển nhượng.
+ Thời gian san lấp, cải tiến bằng cách (nếu có).
+ Thời hạn hoàn thành việc xây dựng hạ tầng.
+ Thời gian bắt đầu phát triển khai sản xuất, kinh doanh (trong cây, thư giãn cùng…).
+ Các dấu ấn thời gian quan trọng khác để đạt được mục tiêu của dự án.
– Tiến độ này phải hợp lý, khả thi và là cơ sở quan trọng để UBND cấp huyện và các cơ quan chức năng giám sát công việc sử dụng đất của tổ chức kinh tế sau khi nhận được chuyển nhượng. Nếu tổ chức không đưa đất vào sử dụng hoặc tiến trình chậm quá trình quy định mà không có lý do chính đáng, thì Nhà nước có thể áp dụng các biện pháp xử lý, bao gồm cả thu hồi đất theo quy định của pháp luật.
Quyết định chấp thuận của UBND cấp huyện là cơ sở pháp lý quan trọng để tổ chức kinh tế tiến hành các thủ tục nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo quy định.

Khoản 6 Điều 45 Luật Đất đai 2024 đã chính thức cho phép tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, nhưng kèm theo điều kiện chặt chẽ là phải có phương án sử dụng đất nông nghiệp khả thi, chi tiết và được UBND cấp chấp thuận. Quy định này có thể xác định quan điểm của Nhà nước trong việc khuyến khích phát triển nông nghiệp quy mô lớn, hiện đại, hiệu quả thông qua việc thu hút nguồn lực từ các tổ chức kinh tế, vừa tăng cường công tác quản lý nhà nước để đảm bảo nông nghiệp được sử dụng đúng mục tiêu, hiệu quả và bền vững. Đây là một hành lang pháp lý quan trọng, tạo động lực mới cho sự phát triển ngành nông nghiệp, đồng thời đặt ra yêu cầu cao hơn về tính chuyên nghiệp, trách nhiệm của các tổ chức kinh tế khi tham gia vào lĩnh vực này, cũng như nâng cao vai trò quản lý, thẩm định và giám sát của chính quyền địa phương. Việc phát triển hiệu quả quy định này sẽ góp phần quan trọng vào quá trình tái sinh cơ sở nông nghiệp và xây dựng nông thôn mới tại Việt Nam.