Thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất (QSDĐ) là một tài sản có giá trị lớn, đóng vai trò quan trọng trong các hoạt động kinh tế, đặc biệt là trong lĩnh vực đầu tư. Góp vốn bằng QSDĐ là một hình thức đầu tư phổ biến, cho phép cá nhân, tổ chức sử dụng QSDĐ của mình để tham gia vào các dự án, hoạt động sản xuất kinh doanh. Việc hiểu rõ các quy định pháp luật liên quan đến thủ tục góp vốn bằng QSDĐ là vô cùng cần thiết để đảm bảo quyền lợi của các bên tham gia và tuân thủ pháp luật. Bài viết này sẽ đi sâu vào phân tích các điều kiện, trình tự và thủ tục góp vốn bằng QSDĐ, đồng thời làm rõ những vấn đề pháp lý liên quan, dựa trên các quy định của Luật Đất đai 2024 và Nghị định 102/2024/NĐ-CP.

I. Khái niệm và ý nghĩa của góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Góp vốn bằng QSDĐ là việc một chủ thể sử dụng QSDĐ thuộc sở hữu hoặc quyền sử dụng hợp pháp của mình để góp vào một tổ chức kinh tế (công ty, hợp tác xã,…) hoặc một dự án đầu tư, nhằm tạo ra vốn điều lệ hoặc vốn đầu tư. QSDĐ được định giá và quy đổi thành tiền hoặc cổ phần, phần vốn góp trong tổ chức kinh tế hoặc dự án đó.
Góp vốn bằng QSDĐ mang lại nhiều lợi ích cho cả bên góp vốn và bên nhận góp vốn:
– Đối với bên góp vốn: Tận dụng được giá trị của QSDĐ để tham gia vào các hoạt động kinh tế, tạo ra lợi nhuận mà không cần phải bán QSDĐ. Đồng thời, có cơ hội tham gia vào quản lý và hưởng lợi từ hoạt động của tổ chức kinh tế hoặc dự án đầu tư.
– Đối với bên nhận góp vốn: Tăng cường nguồn vốn để thực hiện các dự án, mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh. Tạo ra sự ổn định về mặt pháp lý và sử dụng đất cho dự án.

II. Điều kiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024

Theo quy định tại Điều 45 của Luật Đất đai năm 2024, người sử dụng đất chỉ được phép dùng quyền sử dụng đất (QSDĐ) để góp vốn khi đáp ứng đầy đủ các tiêu chí dưới đây:
– Có Giấy chứng nhận Quyền Sử Dụng Đất (Sổ Đỏ, Sổ Hồng): Đây là điều kiện tiên quyết để đảm bảo tính hợp pháp của QSDĐ được góp vốn. Giấy chứng nhận QSDĐ là bằng chứng pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất của người sử dụng đất. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 cũng đưa ra một số trường hợp ngoại lệ không yêu cầu phải có Giấy chứng nhận, bao gồm:
+ Thừa kế QSDĐ: Người thừa kế QSDĐ theo di chúc hoặc theo pháp luật không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận ngay khi nhận thừa kế để thực hiện quyền góp vốn. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng, để thực hiện các quyền khác liên quan đến QSDĐ (chuyển nhượng, cho thuê,…) thì vẫn cần phải làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận.
+ Chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa: Trường hợp người sử dụng đất nông nghiệp thực hiện chuyển đổi đất cho nhau để dồn điền, đổi thửa nhằm sản xuất nông nghiệp hiệu quả hơn, không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận khi thực hiện góp vốn bằng QSDĐ đã chuyển đổi.
+ Tặng cho QSDĐ cho Nhà nước, cộng đồng dân cư: Khi người sử dụng đất tự nguyện tặng cho QSDĐ của mình cho Nhà nước hoặc cộng đồng dân cư để sử dụng vào mục đích công cộng, không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận.
– Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết: Việc góp vốn bằng QSDĐ chỉ được thực hiện khi mảnh đất đó không có tranh chấp. Trong trường hợp có tranh chấp, vấn đề này phải được giải quyết dứt điểm thông qua phán quyết hoặc bản án có hiệu lực pháp luật từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền, Tòa án hoặc Trọng tài. Điều này nhằm đảm bảo tính ổn định và rõ ràng về mặt pháp lý của QSDĐ, tránh gây ra các rủi ro cho bên nhận góp vốn và ảnh hưởng đến dự án đầu tư.
– Quyền sử dụng đất phải đảm bảo không thuộc diện bị kê biên hoặc áp dụng các biện pháp bảo đảm thi hành án. Việc sử dụng QSDĐ để góp vốn cần tuân thủ điều kiện là QSDĐ đó không bị kê biên nhằm bảo đảm thi hành án, cũng như không bị áp dụng bất kỳ biện pháp nào khác để bảo đảm việc thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự. Điều này đảm bảo rằng QSDĐ không bị ràng buộc bởi các nghĩa vụ tài chính khác, đảm bảo quyền lợi của bên nhận góp vốn.
– QSDĐ phải còn thời hạn sử dụng theo quy định của pháp luật. Thời hạn sử dụng đất khác nhau tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất (đất ở, đất nông nghiệp, đất sản xuất kinh doanh,…). Việc góp vốn chỉ được thực hiện trong thời hạn sử dụng đất còn lại.
– Quyền sử dụng đất dự định góp vốn không được là đối tượng của bất kỳ biện pháp khẩn cấp tạm thời nào theo quy định pháp luật. Các biện pháp khẩn cấp tạm thời là những công cụ pháp lý mà Tòa án sử dụng nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên liên quan trong quá trình xét xử vụ án.

III. Trình tự, thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP

Điều 60 Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định chi tiết trình tự, thủ tục nhận góp vốn bằng QSDĐ để thực hiện dự án đầu tư, bao gồm các bước sau:

1. Gửi văn bản đề nghị góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Tổ chức kinh tế (bên nhận góp vốn) có nhu cầu nhận góp vốn bằng QSDĐ để thực hiện dự án đầu tư phải chuẩn bị hồ sơ và gửi đến Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh nơi có đất. Hồ sơ bao gồm:
– Trích lục vị trí khu đất: Xác định rõ vị trí, ranh giới của khu đất mà nhà đầu tư (bên góp vốn) đề xuất thực hiện dự án.
– Văn bản đề nghị: Được lập theo Mẫu số 07 kèm theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP, trong đó nêu rõ các thông tin về dự án đầu tư, mục đích sử dụng đất, quy mô, diện tích, thời gian thực hiện dự án, hình thức góp vốn,…

2. Thẩm định, xem xét văn bản đề nghị

– Trong vòng tối đa 3 ngày làm việc kể từ khi nhận được văn bản đề nghị, UBND cấp tỉnh sẽ ủy quyền cho cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh (thường là Sở Tài nguyên và Môi trường) làm đầu mối, phối hợp với các sở ban ngành liên quan (ví dụ: Sở Xây dựng, Sở Kế hoạch và Đầu tư) để tiến hành thẩm định và trình kết quả lên UBND cấp tỉnh xem xét, quyết định.
– Trong vòng 15 ngày sau khi nhận được chỉ đạo từ UBND cấp tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm hoàn thành việc thẩm định bằng văn bản và trình lên UBND cấp tỉnh để xem xét. Văn bản thẩm định bao gồm các nội dung sau:
+ Điều kiện về sự phù hợp với quy hoạch: Việc đánh giá cần xác định xem dự án đầu tư có nhất quán với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, cũng như các quy hoạch chi tiết hơn như quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch xây dựng và quy hoạch nông thôn đã được phê duyệt và công khai hay không. Điều này đảm bảo rằng dự án đầu tư phù hợp với định hướng phát triển của địa phương.
+ Cần phải đảm bảo tuân thủ đầy đủ các yêu cầu được nêu rõ tại điểm c, khoản 2, Điều 122 của Luật Đất đai năm 2024: Điều này liên quan đến việc đảm bảo dự án đầu tư phù hợp với các quy định về sử dụng đất, bảo vệ môi trường, quốc phòng, an ninh,…
+ Cần phải đảm bảo tuân thủ đầy đủ các yêu cầu được nêu rõ tại khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai 2024: Điều này đề cập đến những trường hợp mà việc nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng cho quyền sử dụng đất là không được phép, trừ khi có sự cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.
+ Thông tin trong hồ sơ địa chính: Kiểm tra các thông tin trong hồ sơ địa chính của thửa đất, khu đất mà nhà đầu tư đề xuất thực hiện dự án để đảm bảo tính chính xác và đầy đủ.
+ Kết luận về việc đủ điều kiện: Đánh giá và kết luận về việc tổ chức kinh tế có đủ điều kiện được phép nhận góp vốn bằng QSDĐ để thực hiện dự án đầu tư hay không. Trong trường hợp không đáp ứng đủ các yêu cầu, cần phải trình bày rõ ràng và cụ thể các nguyên nhân dẫn đến việc không đủ điều kiện.
+ Đề xuất: Đề xuất việc chấp thuận hay không chấp thuận cho nhà đầu tư nhận góp vốn bằng QSDĐ.

3. Ra văn bản chấp thuận hoặc không chấp thuận

– Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản thẩm định do Sở Tài nguyên và Môi trường trình, UBND cấp tỉnh xem xét và ra văn bản chấp thuận hoặc không chấp thuận tổ chức kinh tế được nhận góp vốn bằng QSDĐ để thực hiện dự án. Văn bản này được gửi cho tổ chức kinh tế đã có văn bản đề nghị.
– Văn bản chấp thuận cần bao gồm đầy đủ thông tin chi tiết về quy mô, diện tích, vị trí của dự án, thời hạn cuối cùng để hoàn tất thỏa thuận, cũng như các nội dung liên quan khác. Văn bản này đóng vai trò quan trọng, là nền tảng để các tổ chức kinh tế triển khai các bước tiếp theo của dự án.

4. Thực hiện nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất

– Căn cứ văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh, tổ chức kinh tế thực hiện việc nhận góp vốn bằng QSDĐ để thực hiện dự án theo quy định.
– Việc góp vốn phải được lập thành văn bản (hợp đồng góp vốn) và được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.
– Thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai tại cơ quan đăng ký đất đai để ghi nhận việc góp vốn bằng QSDĐ vào Giấy chứng nhận QSDĐ.
– Lưu ý: Trường hợp cần chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư (ví dụ: chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp), thì trình tự, thủ tục thực hiện theo quy định tại Điều 48 Nghị định 102/2024/NĐ-CP. Thủ tục này bao gồm:
+ Nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất.
+ Thẩm định hồ sơ và trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
+ Thực hiện nghĩa vụ tài chính bằng cách nộp tiền sử dụng đất (nếu phát sinh) theo đúng quy định của pháp luật hiện hành.
+ Tiến hành thủ tục đăng ký thay đổi thông tin về đất đai (đăng ký biến động đất đai) theo quy định.

IV. Một số vấn đề pháp lý cần lưu ý khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Định giá quyền sử dụng đất:

Việc định giá QSDĐ là một khâu quan trọng trong quá trình góp vốn. Giá trị QSDĐ phải được xác định một cách khách quan, minh bạch và phù hợp với giá thị trường. Các bên có thể tự thỏa thuận về giá trị QSDĐ hoặc thuê tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp để xác định giá trị.

2. Hợp đồng góp vốn:

Hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ là văn bản pháp lý quan trọng, quy định quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia. Hợp đồng cần phải được lập thành văn bản, có đầy đủ các nội dung theo quy định của pháp luật và được công chứng hoặc chứng thực.

3. Thuế và lệ phí:

Khi góp vốn bằng QSDĐ, các bên có thể phải chịu một số loại thuế và lệ phí theo quy định của pháp luật (ví dụ: lệ phí trước bạ). Cần tìm hiểu kỹ các quy định về thuế và lệ phí để thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.

4. Rủi ro pháp lý:

Cần lưu ý đến các rủi ro pháp lý có thể phát sinh trong quá trình góp vốn bằng QSDĐ, như tranh chấp về QSDĐ, vi phạm quy hoạch sử dụng đất, ảnh hưởng đến môi trường,… Cần thực hiện thẩm định pháp lý kỹ lưỡng trước khi quyết định góp vốn.
Góp vốn bằng QSDĐ là một hình thức đầu tư hiệu quả, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế. Tuy nhiên, để đảm bảo quyền lợi của các bên tham gia và tuân thủ pháp luật, cần phải nắm vững các quy định về điều kiện, trình tự và thủ tục góp vốn bằng QSDĐ. Bài viết này nhằm cung cấp thông tin tổng quan về các khía cạnh pháp lý của thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất, với mong muốn hỗ trợ các cá nhân và tổ chức trong quá trình thực hiện. Để đảm bảo an toàn và hiệu quả, nên tìm đến các chuyên gia pháp lý để được tư vấn và hỗ trợ trong quá trình thực hiện.