SAU SÁT NHẬP: 5 THAY ĐỔI LỚN TRONG THỦ TỤC ĐẤT ĐAI CẦN BIẾT

Từ ngày 1/7/2025, hàng loạt thay đổi quan trọng trong thủ tục hành chính liên quan đến lĩnh vực bất động sản chính thức có hiệu lực, gắn liền với tiến trình tổ chức lại bộ máy nhà nước theo mô hình chính quyền hai cấp. Đây là bước chuyển mình lớn sau sát nhập, ảnh hưởng trực tiếp đến hàng triệu người dân và doanh nghiệp trên toàn quốc. Trong bài viết dưới đây, khoxuongdep.com.vn tổng hợp 5 thay đổi đáng chú ý nhất, giúp bạn đọc hiểu rõ và chủ động hơn khi thực hiện các giao dịch nhà đất.

Cấp giấy phép xây dựng: Thẩm quyền chuyển về cấp xã

Theo Nghị định 140/2025/NĐ-CP và quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 103 Luật Xây dựng (sửa đổi, bổ sung 2020), thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng chính thức được chuyển giao từ cấp huyện/tỉnh về cấp xã. Điều này bao gồm cả thủ tục chấp thuận địa điểm xây dựng theo quy định tại Điều 53 Nghị định 175/2024/NĐ-CP.

Trước kia, người dân phải lên huyện để xin giấy phép xây dựng, vừa mất thời gian đi lại, vừa gây quá tải cho cơ quan cấp trên. Từ 1/7/2025, người dân chỉ cần đến UBND cấp xã là có thể nộp hồ sơ, theo dõi xử lý và nhận kết quả. Đây là một bước tiến quan trọng trong việc đơn giản hóa thủ tục hành chính và đẩy mạnh cải cách hành chính tại địa phương.

Thủ tục nhà ở xã hội: Cấp xã tiếp nhận, xác minh và lập danh sách

Các quy định tại Nghị định 100/2024/NĐ-CP và Nghị định 95/2024/NĐ-CP cho thấy rõ việc phân quyền về cho cấp xã trong công tác quản lý nhà ở xã hội. Cụ thể:

UBND cấp xã tiếp nhận hồ sơ đăng ký mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội của người dân.

Kiểm tra, xác nhận điều kiện về đối tượng và nhu cầu thực tế.

Lập danh sách đề xuất lên cấp trên để thẩm định, phê duyệt.

Việc sát nhập địa giới và phân quyền rõ ràng giúp quá trình xét duyệt nhanh chóng, minh bạch hơn. Với người dân, điều này đồng nghĩa với việc tiết kiệm chi phí, thời gian và tiếp cận chính sách dễ dàng hơn.

Thủ tục cấp, điều chỉnh, thu hồi sổ đỏ: Cấp xã đóng vai trò chủ đạo

Theo Quyết định 2304/QĐ-BNNMT ban hành ngày 23/6/2025, có tới 14 thủ tục trong lĩnh vực đất đai được phân cấp cho UBND cấp xã. Trong đó có những nội dung rất quan trọng và gần gũi với người dân như:

Xác nhận lại diện tích đất ở đã cấp sổ trước ngày 1/7/2004.

Đính chính các thông tin sai lệch trong sổ đỏ.

Thu hồi và cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp sai hoặc không còn phù hợp.

Ký cấp sổ đỏ cho cá nhân, người Việt định cư ở nước ngoài.

Ngoài ra, cấp xã còn có thẩm quyền tiếp nhận và xử lý một số thủ tục như giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và hòa giải tranh chấp đất đai. Những điều chỉnh này được xem là giúp bộ máy gần dân hơn, xử lý các vướng mắc ngay từ cơ sở.

Quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản: Tăng trách nhiệm cho cấp xã

Một thay đổi mang tính chiến lược khác là việc chuyển giao trách nhiệm quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cho cấp xã theo Điều 81 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và hướng dẫn tại Nghị định 140/2025/NĐ-CP.

Cụ thể, các hoạt động như giám sát dự án đầu tư, xác nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, tham gia Ban cưỡng chế thu hồi nhà ở xã hội, kiểm tra đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội… đều do cấp xã trực tiếp triển khai.

Thậm chí, trong nhiều trường hợp, cấp xã là nơi duy nhất có quyền ký xác nhận các giấy tờ pháp lý ban đầu trong các dự án bất động sản. Do vậy, người dân và các nhà đầu tư cần theo dõi sát các quy định mới để thực hiện đúng và tránh rủi ro pháp lý.

Chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS và cải cách thủ tục hành chính cấp tỉnh

Song song với phân quyền cấp xã, Bộ Xây dựng cũng công bố loạt thay đổi về thủ tục hành chính cấp tỉnh liên quan đến kinh doanh bất động sản thông qua Quyết định 872/QĐ-BXD ngày 19/6/2025. Các nội dung nổi bật gồm:

Cấp mới, cấp lại chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản (bị mất, rách, hư hại hoặc hết hạn).

Rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ hành chính liên quan đến đất đai như đăng ký biến động, cấp lại sổ đỏ, xóa ghi nợ tiền sử dụng đất…

Tăng cường tích hợp với Cổng dịch vụ công quốc gia, cho phép nộp và tra cứu hồ sơ trực tuyến.

Những thay đổi này giúp tăng tính minh bạch, đồng thời tiết kiệm thời gian xử lý hồ sơ cho cả người dân và doanh nghiệp.

Sau sát nhập: Người dân cần chuẩn bị gì?

Sự chuyển biến về thẩm quyền và quy trình thủ tục không chỉ dừng lại ở thay đổi địa điểm nộp hồ sơ, mà còn đòi hỏi người dân và doanh nghiệp phải:

• Cập nhật kịp thời các văn bản pháp luật mới.
• Biết rõ thủ tục nào thuộc cấp xã, cấp huyện hay cấp tỉnh để không nộp sai nơi, gây chậm trễ.
• Chủ động lưu trữ hồ sơ đầy đủ, sẵn sàng bổ sung nếu cơ quan hành chính yêu cầu.
• Tận dụng các nền tảng số để tra cứu, nộp hồ sơ và theo dõi tiến độ xử lý.

Việc sát nhập hành chính và xây dựng chính quyền hai cấp đã tạo nên bước chuyển lớn về thủ tục hành chính trong lĩnh vực bất động sản. Thẩm quyền được phân định rõ ràng, gần dân hơn, dễ tiếp cận hơn. Tuy nhiên, người dân và doanh nghiệp cần nắm rõ quy định để bảo vệ quyền lợi, tránh các sai sót pháp lý không đáng có trong quá trình giao dịch.