Một tài sản bảo đảm cho nhiều khoản vay Ngân Hàng được không?

Trong bối cảnh kinh tế thị trường năng động, nhu cầu vay vốn để đầu tư, kinh doanh hay tiêu dùng là rất phổ biến. Để giảm thiểu rủi ro, các tổ chức tín dụng, đặc biệt là ngân hàng, thường yêu cầu bên vay phải có tài sản bảo đảm cho khoản vay của mình. Tài sản bảo đảm đóng vai trò như một sự đảm bảo rằng ngân hàng có thể thu hồi được nợ trong trường hợp bên vay không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ. Một câu hỏi thực tiễn thường được đặt ra là: Câu hỏi đặt ra là: liệu một tài sản duy nhất có thể được dùng làm vật bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ trả nợ khác nhau, có thể phát sinh tại cùng một hoặc nhiều tổ chức tín dụng hay không? Để làm rõ vấn đề này, bài viết sẽ tập trung phân tích các quy định liên quan trong pháp luật Việt Nam, chủ yếu là Bộ luật Dân sự 2015 và Nghị định 21/2021/NĐ-CP.

1. Một tài sản có thể dùng để bảo đảm cho nhiều khoản vay không?

Đây là trọng tâm của vấn đề. Câu trả lời là CÓ, pháp luật Việt Nam cho phép sử dụng một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ (nhiều khoản vay). Điều 296 BLDS 2015 quy định rất rõ về vấn đề này:
“Một tài sản có thể được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, nếu có giá trị tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.”
Quy định này mở ra khả năng khai thác tối đa giá trị của tài sản, giúp bên có tài sản (bên bảo đảm, thường là bên vay) có thể huy động được nguồn vốn lớn hơn từ nhiều nguồn khác nhau chỉ với một tài sản duy nhất, đặc biệt là các tài sản có giá trị lớn như bất động sản. Tuy nhiên, việc này phải tuân thủ các điều kiện chặt chẽ do pháp luật quy định:

1.1 Điều kiện về giá trị tài sản

– Nguyên tắc: Tại thời điểm xác lập mỗi giao dịch bảo đảm mới, giá trị của tài sản bảo đảm phải lớn hơn tổng giá trị của tất cả các nghĩa vụ đã và đang được bảo đảm bởi tài sản đó (bao gồm cả nghĩa vụ mới).
Ví dụ:
Ông A có một căn nhà trị giá 10 tỷ đồng. Ông A vay ngân hàng X 3 tỷ đồng và thế chấp căn nhà này (Giao dịch 1). Tại thời điểm này, giá trị tài sản (10 tỷ) > giá trị nghĩa vụ (3 tỷ).
Sau đó, Ông A muốn vay thêm ngân hàng Y 4 tỷ đồng và tiếp tục dùng căn nhà trên làm tài sản bảo đảm (Giao dịch 2). Để giao dịch này hợp lệ, tại thời điểm xác lập giao dịch với ngân hàng Y, giá trị căn nhà (giả sử vẫn là 10 tỷ hoặc được định giá lại) phải lớn hơn tổng giá trị nghĩa vụ của cả hai khoản vay (3 tỷ + 4 tỷ = 7 tỷ). Trong trường hợp này, 10 tỷ > 7 tỷ, nên điều kiện về giá trị được thỏa mãn. Nếu sau đó Ông A muốn vay tiếp ngân hàng Z 4 tỷ đồng nữa bằng căn nhà này (Giao dịch 3), thì tổng giá trị nghĩa vụ lúc này sẽ là 3 + 4 + 4 = 11 tỷ. Nếu giá trị căn nhà vẫn là 10 tỷ, thì điều kiện giá trị không được đáp ứng (10 tỷ < 11 tỷ), và về nguyên tắc, giao dịch bảo đảm thứ ba này sẽ không hợp lệ, trừ khi có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác (ví dụ: các bên đồng ý nhận bảo đảm dù giá trị tài sản thấp hơn).
– Thời điểm xác định giá trị: Lưu ý quan trọng là “tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm”. Giá trị tài sản (đặc biệt là bất động sản) có thể biến động theo thời gian. Việc định giá lại tài sản tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm sau là cần thiết để đảm bảo tuân thủ quy định này. Các ngân hàng thường có quy trình thẩm định giá rất chặt chẽ.
– Ngoại lệ: Điều luật có mở ra khả năng “có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”. Tuy nhiên, trong thực tiễn cho vay của ngân hàng, vì lý do an toàn tín dụng, họ rất hiếm khi chấp nhận nhận bảo đảm bằng tài sản có giá trị thấp hơn tổng các nghĩa vụ đã được bảo đảm, trừ những trường hợp đặc biệt hoặc có các hình thức bảo đảm bổ sung khác.

2. Điều kiện về nghĩa vụ thông báo

– Điều 296 Khoản 2 BLDS 2015 quy định rõ: “Trường hợp một tài sản được bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì bên bảo đảm phải thông báo cho bên nhận bảo đảm sau biết về việc tài sản bảo đảm đang được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác. Mỗi lần bảo đảm phải được lập thành văn bản.”
– Nghĩa vụ của Bên bảo đảm (Bên vay): Khi mang tài sản đi thế chấp cho khoản vay thứ hai, thứ ba…, bên vay bắt buộc phải thông báo một cách trung thực và đầy đủ cho ngân hàng nhận bảo đảm sau (ngân hàng Y, Z trong ví dụ trên) biết rằng tài sản này đã được dùng để bảo đảm cho khoản vay tại ngân hàng trước đó (ngân hàng X).
– Mục đích: Quy định này nhằm đảm bảo tính minh bạch trong giao dịch. Ngân hàng nhận bảo đảm sau cần phải biết rõ tình trạng pháp lý của tài sản, biết rằng mình không phải là bên duy nhất có quyền ưu tiên xử lý tài sản đó khi có rủi ro xảy ra. Thông tin này là yếu tố quan trọng để ngân hàng đánh giá rủi ro và quyết định có chấp nhận nhận bảo đảm và cho vay hay không, cũng như xác định các điều kiện tín dụng phù hợp.
– Hình thức: Việc bảo đảm cho mỗi nghĩa vụ (mỗi khoản vay) phải được lập thành văn bản riêng biệt (hợp đồng thế chấp/cầm cố riêng). Nội dung thông báo về việc tài sản đã được dùng để bảo đảm cho nghĩa vụ khác thường được thể hiện trong chính hợp đồng bảo đảm hoặc một văn bản thông báo kèm theo.
– Hậu quả của việc không thông báo: Việc cố tình che giấu thông tin này có thể dẫn đến hợp đồng bảo đảm với bên nhận bảo đảm sau bị vô hiệu do có sự lừa dối hoặc nhầm lẫn, đồng thời có thể phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho bên bảo đảm.

3. Xử lý tài sản bảo đảm khi có vi phạm nghĩa vụ

Một khía cạnh phức tạp phát sinh khi một tài sản bảo đảm cho nhiều khoản vay là việc xử lý tài sản khi một trong các khoản vay đó đến hạn mà bên vay không trả được nợ. Điều 296 Khoản 3 BLDS 2015 quy định cơ chế xử lý trong trường hợp này:
– Nguyên tắc “Coi như đến hạn”: Khi phải xử lý tài sản để thực hiện một nghĩa vụ đã đến hạn (ví dụ: Ông A không trả được nợ cho ngân hàng X), thì tất cả các nghĩa vụ khác đang được bảo đảm bằng tài sản đó (khoản vay tại ngân hàng Y, Z), dù chưa đến hạn trả nợ, cũng đều được coi là đến hạn.
– Sự tham gia của tất cả các bên nhận bảo đảm: Tất cả các ngân hàng cùng nhận bảo đảm (ngân hàng X, Y, Z) đều có quyền tham gia vào quá trình xử lý tài sản. Qua đó, lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia đều được bảo vệ.
– Trách nhiệm xử lý: Bên nhận bảo đảm đã thông báo về việc xử lý tài sản (thường là bên có nghĩa vụ đến hạn trước hoặc bên khởi xướng việc xử lý) có trách nhiệm chính trong việc thực hiện các thủ tục xử lý tài sản (như bán đấu giá), trừ khi tất cả các bên cùng nhận bảo đảm có thỏa thuận khác về cách thức và người thực hiện xử lý.
– Khả năng thỏa thuận thay thế: Nếu các bên (cả bên bảo đảm và các bên nhận bảo đảm) muốn tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ chưa đến hạn (ví dụ, Ông A vẫn muốn duy trì khoản vay tại ngân hàng Y và Z), họ có thể thỏa thuận về việc Ông A sử dụng một tài sản khác để thay thế, bảo đảm cho các nghĩa vụ này. Nếu không có thỏa thuận thay thế, việc xử lý tài sản sẽ diễn ra và tất cả các khoản nợ được ưu tiên thanh toán theo thứ tự.
Quy định này cho thấy tính hệ thống và sự liên đới chặt chẽ khi một tài sản được dùng chung cho nhiều nghĩa vụ. Rủi ro của một khoản vay có thể ảnh hưởng trực tiếp đến các khoản vay khác, ngay cả khi chúng chưa tới hạn.

4. Thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản

Khi tài sản bảo đảm chung bị xử lý (ví dụ: bán đấu giá), số tiền thu được sẽ được dùng để thanh toán cho các bên nhận bảo đảm (các ngân hàng). Vậy, ai sẽ được ưu tiên nhận tiền trước? Điều 308 BLDS 2015 quy định về thứ tự ưu tiên thanh toán như sau:
– Ưu tiên thỏa thuận: Các bên cùng nhận bảo đảm (các ngân hàng) hoàn toàn có quyền tự thỏa thuận với nhau về thứ tự ưu tiên thanh toán. Ví dụ, Ngân hàng X, Y, Z có thể ký một thỏa thuận liên ngân hàng quy định rõ thứ tự nhận tiền khi bán căn nhà của Ông A.
– Trường hợp không có thỏa thuận: Nếu các ngân hàng không có thỏa thuận riêng, thứ tự ưu tiên sẽ được xác định dựa trên việc đăng ký biện pháp bảo đảm và hiệu lực đối kháng với người thứ ba:
+ Trường hợp a): Tất cả các biện pháp bảo đảm đều có hiệu lực đối kháng với người thứ ba: Hiệu lực này thường được xác lập thông qua việc đăng ký giao dịch bảo đảm tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền (ví dụ: đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai). Trong trường hợp này, thứ tự ưu tiên thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập hiệu lực đối kháng (thường là thứ tự thời gian đăng ký). Ai đăng ký trước sẽ được ưu tiên thanh toán trước.
Ví dụ: Nếu Ngân hàng X đăng ký thế chấp ngày 01/01/2023, Ngân hàng Y đăng ký ngày 01/06/2023, Ngân hàng Z đăng ký ngày 01/12/2023. Khi bán tài sản, Ngân hàng X sẽ được nhận đủ tiền nợ (trong phạm vi số tiền bán được) trước, sau đó đến Ngân hàng Y, và cuối cùng là Ngân hàng Z.
+ Trường hợp b): Có biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng, có biện pháp không: Nghĩa vụ nào có biện pháp bảo đảm đã được đăng ký (có hiệu lực đối kháng) sẽ được ưu tiên thanh toán trước các nghĩa vụ có biện pháp bảo đảm không được đăng ký. Giữa các nghĩa vụ có đăng ký, áp dụng thứ tự đăng ký. Giữa các nghĩa vụ không đăng ký, áp dụng thứ tự xác lập biện pháp bảo đảm (xem trường hợp c).
+ Trường hợp c): Tất cả các biện pháp bảo đảm đều không phát sinh hiệu lực đối kháng (không đăng ký): Thứ tự ưu tiên thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập biện pháp bảo đảm (thường là thứ tự thời gian ký kết hợp đồng bảo đảm). Ai ký hợp đồng trước sẽ được ưu tiên thanh toán trước.
– Thay đổi thứ tự ưu tiên: Luật cũng cho phép các bên thỏa thuận thay đổi thứ tự ưu tiên đã được xác lập theo các quy tắc trên. Một bên có thể nhường quyền ưu tiên của mình cho bên khác (thế quyền ưu tiên thanh toán), nhưng chỉ trong phạm vi bảo đảm của bên nhường quyền.
Việc đăng ký giao dịch bảo đảm là vô cùng quan trọng, không chỉ để công khai hóa việc tài sản đã bị thế chấp/cầm cố mà còn trực tiếp xác lập thứ tự ưu tiên thanh toán khi có nhiều bên cùng nhận bảo đảm trên một tài sản. Đây là công cụ pháp lý hữu hiệu để bảo vệ quyền lợi của các bên nhận bảo đảm, đặc biệt là các ngân hàng.
Pháp luật Việt Nam, cụ thể là Bộ luật Dân sự 2015, cho phép một tài sản được sử dụng để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ, nhiều khoản vay khác nhau. Đây là một quy định linh hoạt, tạo điều kiện cho các cá nhân, tổ chức tối ưu hóa việc sử dụng tài sản của mình để tiếp cận nguồn vốn tín dụng. Tuy nhiên, việc này phải tuân thủ nghiêm ngặt các điều kiện về giá trị tài sản (phải lớn hơn tổng các nghĩa vụ được bảo đảm tại thời điểm xác lập) và nghĩa vụ thông báo của bên bảo đảm cho các bên nhận bảo đảm sau.