Sử dụng ngoại hối trong giao dịch bất động sản tại Việt Nam

Việt Nam với nền kinh tế đang trên đà hội nhập sâu rộng vào thị trường toàn cầu, luôn phải đối mặt với bài toán cân bằng giữa việc mở cửa thu hút đầu tư nước ngoài và duy trì ổn định vĩ mô, đặc biệt là trong lĩnh vực tiền tệ. Một trong những khía cạnh quan trọng thể hiện sự cân bằng này là quy định về việc sử dụng ngoại hối trên lãnh thổ Việt Nam, đặc biệt là trong các giao dịch bất động sản. Việc sử dụng ngoại hối trong các giao dịch bất động sản, một lĩnh vực nhạy cảm và có giá trị lớn, có thể ảnh hưởng trực tiếp đến tỷ giá hối đoái, ổn định giá cả và trật tự thị trường. Bài viết này sẽ đi sâu vào các quy định pháp luật hiện hành về việc sử dụng ngoại hối trong giao dịch bất động sản tại Việt Nam, phân tích các trường hợp được phép và không được phép, đánh giá tác động của các quy định này đến thị trường bất động sản và đưa ra một số kiến nghị để hoàn thiện khung pháp lý liên quan.

1. Cơ sở pháp lý điều chỉnh việc sử dụng ngoại hối tại Việt Nam

Việc quản lý ngoại hối tại Việt Nam được điều chỉnh bởi một hệ thống pháp luật tương đối hoàn chỉnh, trong đó các văn bản quan trọng nhất bao gồm:
– Pháp lệnh Ngoại hối số 28/2005/PL-UBTVQH11: Đây là văn bản pháp lý cao nhất quy định về quản lý ngoại hối tại Việt Nam, xác định các nguyên tắc cơ bản về việc sử dụng ngoại hối trên lãnh thổ Việt Nam, quyền và nghĩa vụ của người cư trú và người không cư trú trong các giao dịch ngoại hối.
– Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh Ngoại hối số 06/2013/UBTVQH13: Văn bản này sửa đổi, bổ sung một số quy định của Pháp lệnh Ngoại hối năm 2005, nhằm hoàn thiện khung pháp lý về quản lý ngoại hối, tăng cường tính minh bạch và hiệu quả của công tác quản lý ngoại hối. Đặc biệt, Khoản 13 Điều 1 của Pháp lệnh này quy định rõ ràng về việc hạn chế sử dụng ngoại hối trên lãnh thổ Việt Nam.
– Nghị định số 70/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh Ngoại hối và Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh Ngoại hối: Nghị định này quy định chi tiết các vấn đề về quản lý ngoại hối, bao gồm việc mở và sử dụng tài khoản ngoại tệ, chuyển tiền ra nước ngoài, thanh toán quốc tế và các hoạt động kinh doanh ngoại hối.
– Thông tư số 32/2013/TT-NHNN hướng dẫn thực hiện quy định hạn chế sử dụng ngoại hối trên lãnh thổ Việt Nam: Đây là văn bản hướng dẫn quan trọng nhất, cụ thể hóa các trường hợp được phép và không được phép sử dụng ngoại hối trên lãnh thổ Việt Nam, bao gồm cả các giao dịch liên quan đến bất động sản.
– Các văn bản pháp luật khác liên quan: Ngoài ra, còn có một số văn bản pháp luật khác liên quan đến quản lý ngoại hối, như Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Các tổ chức tín dụng, các thông tư hướng dẫn về hoạt động kinh doanh ngoại hối của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.

2. Quy định cụ thể về sử dụng ngoại hối trong giao dịch bất động sản

Trên cơ sở các văn bản pháp luật chung về quản lý ngoại hối, việc sử dụng ngoại hối trong giao dịch bất động sản tại Việt Nam được quy định cụ thể như sau:
– Nguyên tắc chung: Theo Khoản 13 Điều 1 Pháp lệnh số 06/2013/UBTVQH13 và Điều 3 Thông tư số 32/2013/TT-NHNN, trên lãnh thổ Việt Nam, mọi giao dịch, thanh toán, niêm yết, quảng cáo, báo giá, định giá, ghi giá trong hợp đồng, thỏa thuận và các hình thức tương tự khác (bao gồm cả quy đổi hoặc điều chỉnh giá hàng hóa, dịch vụ, giá trị của hợp đồng, thỏa thuận) của người cư trú, người không cư trú không được thực hiện bằng ngoại hối, trừ các trường hợp được Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cho phép. Điều này có nghĩa là, về nguyên tắc, việc mua bán, cho thuê, chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam phải được thực hiện bằng đồng Việt Nam (VND).
– Các trường hợp ngoại lệ: Tuy nhiên, Thông tư số 32/2013/TT-NHNN quy định một số trường hợp ngoại lệ được phép sử dụng ngoại hối trên lãnh thổ Việt Nam, trong đó có một số trường hợp có thể liên quan đến giao dịch bất động sản, mặc dù không trực tiếp đề cập đến giao dịch này:
+ Khoản 5 Điều 4: Người cư trú được góp vốn bằng ngoại tệ chuyển khoản để thực hiện dự án đầu tư nước ngoài tại Việt Nam: Nếu một dự án đầu tư nước ngoài tại Việt Nam có mục tiêu xây dựng và kinh doanh bất động sản, người cư trú có thể góp vốn bằng ngoại tệ chuyển khoản vào dự án đó. Tuy nhiên, các giao dịch mua bán, cho thuê bất động sản sau khi dự án hoàn thành vẫn phải được thực hiện bằng đồng Việt Nam.
+ Khoản 7 Điều 4: Người cư trú là nhà thầu trong nước, nhà thầu nước ngoài thực hiện theo quy định sau:
Đối với chi phí ngoài nước liên quan đến việc thực hiện gói thầu thông qua đấu thầu quốc tế theo quy định tại Luật Đấu thầu: nhà thầu được chào thầu bằng ngoại tệ và nhận thanh toán bằng ngoại tệ chuyển khoản từ chủ đầu tư, nhà thầu chính để thanh toán, chi trả và chuyển ra nước ngoài: Trong trường hợp một dự án bất động sản được thực hiện thông qua đấu thầu quốc tế, nhà thầu có thể chào thầu bằng ngoại tệ và nhận thanh toán bằng ngoại tệ để thanh toán các chi phí liên quan đến việc thực hiện gói thầu. Tuy nhiên, việc thanh toán cho người lao động trong nước, mua vật liệu xây dựng trong nước và các chi phí khác phát sinh tại Việt Nam vẫn phải được thực hiện bằng đồng Việt Nam.
+ Khoản 14 Điều 4: Tổ chức có thể chi trả lương, thưởng và các khoản phụ cấp bằng ngoại tệ (thông qua hình thức chuyển khoản hoặc tiền mặt) cho người lao động không cư trú, hoặc người lao động cư trú là người nước ngoài, trên cơ sở thỏa thuận trong hợp đồng lao động. Điều này áp dụng cho những người lao động đang làm việc trực tiếp cho tổ chức đó: Nếu một công ty bất động sản thuê người nước ngoài làm việc, công ty đó có thể trả lương, thưởng, phụ cấp cho người lao động này bằng ngoại tệ. Tuy nhiên, việc chi trả các chi phí sinh hoạt, thuê nhà ở và các chi phí khác tại Việt Nam của người lao động này vẫn phải được thực hiện bằng đồng Việt Nam.
– Hành vi vi phạm và chế tài xử lý: Bất kỳ hành vi nào vi phạm quy định về hạn chế sử dụng ngoại hối, bao gồm cả việc mua bán, cho thuê bất động sản bằng ngoại tệ, đều có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại Nghị định số 88/2019/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực tiền tệ và ngân hàng. Mức phạt có thể lên đến hàng trăm triệu đồng, tùy thuộc vào giá trị giao dịch và tính chất, mức độ vi phạm.

3. Tác động của quy định hạn chế sử dụng ngoại hối đến thị trường bất động sản

Quy định hạn chế sử dụng ngoại hối trong giao dịch bất động sản có những tác động nhất định đến thị trường, cả tích cực và tiêu cực:

a) Tác động tích cực:

– Ổn định tỷ giá hối đoái: Việc hạn chế sử dụng ngoại hối giúp giảm thiểu áp lực lên tỷ giá hối đoái, góp phần ổn định kinh tế vĩ mô. Nếu các giao dịch bất động sản được thực hiện bằng ngoại tệ, nhu cầu ngoại tệ sẽ tăng lên, gây áp lực lên tỷ giá và có thể dẫn đến tình trạng đô la hóa nền kinh tế.
– Tăng cường sử dụng đồng Việt Nam: Quy định này khuyến khích việc sử dụng đồng Việt Nam trong các giao dịch kinh tế, góp phần nâng cao vị thế của đồng tiền quốc gia.
– Minh bạch hóa thị trường: Việc giao dịch bằng đồng Việt Nam giúp minh bạch hóa các giao dịch bất động sản, tạo điều kiện thuận lợi cho việc quản lý, kiểm soát và thu thuế.

b) Tác động tiêu cực:

– Hạn chế đầu tư nước ngoài: Một số nhà đầu tư nước ngoài có thể cảm thấy không thuận tiện khi phải giao dịch bằng đồng Việt Nam, đặc biệt là khi họ có nguồn vốn bằng ngoại tệ. Điều này có thể làm giảm sức hấp dẫn của thị trường bất động sản Việt Nam đối với các nhà đầu tư nước ngoài.
– Gây khó khăn cho các giao dịch quốc tế: Trong một số trường hợp, việc hạn chế sử dụng ngoại hối có thể gây khó khăn cho các giao dịch bất động sản có yếu tố nước ngoài, ví dụ như việc mua bán bất động sản giữa người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người Việt Nam trong nước.
– Thị trường ngầm: Quy định này có thể tạo ra thị trường ngầm, nơi các giao dịch bất động sản được thực hiện bằng ngoại tệ một cách không chính thức, gây khó khăn cho việc quản lý và kiểm soát.

4. Thực tiễn thi hành và các vấn đề đặt ra

Trong thực tế, việc thi hành quy định hạn chế sử dụng ngoại hối trong giao dịch bất động sản vẫn còn gặp một số khó khăn và tồn tại một số vấn đề:
– Khó khăn trong việc kiểm soát: Việc kiểm soát các giao dịch bất động sản được thực hiện bằng ngoại tệ một cách không chính thức là rất khó khăn. Các giao dịch này thường được thực hiện thông qua các kênh không chính thức, như chuyển tiền qua biên giới, sử dụng các tài khoản ngân hàng ở nước ngoài, hoặc thông qua các hình thức thanh toán khác không được kiểm soát chặt chẽ.
– Nhận thức của người dân và doanh nghiệp: Một số người dân và doanh nghiệp vẫn chưa nắm rõ các quy định về hạn chế sử dụng ngoại hối, hoặc cố tình vi phạm để trốn thuế, rửa tiền.
– Sự phối hợp giữa các cơ quan chức năng: Sự phối hợp giữa các cơ quan chức năng, như Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng, Tổng cục Thuế, còn chưa chặt chẽ, dẫn đến tình trạng chồng chéo, bỏ sót trong công tác quản lý, kiểm tra, giám sát.
– Tính linh hoạt của quy định: Trong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế ngày càng sâu rộng, việc duy trì quy định hạn chế sử dụng ngoại hối một cách cứng nhắc có thể gây cản trở cho sự phát triển của thị trường bất động sản. Cần có sự linh hoạt trong việc áp dụng quy định, để vừa đảm bảo ổn định kinh tế vĩ mô, vừa tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch hợp pháp.

Việc sử dụng ngoại hối trong giao dịch bất động sản là một vấn đề phức tạp, liên quan đến nhiều yếu tố kinh tế, xã hội và pháp lý. Quy định hạn chế sử dụng ngoại hối trong giao dịch bất động sản là một công cụ quan trọng để ổn định tỷ giá hối đoái, tăng cường sử dụng đồng Việt Nam và minh bạch hóa thị trường. Tuy nhiên, việc thi hành quy định này vẫn còn gặp nhiều khó khăn và tồn tại một số vấn đề. Để nâng cao hiệu quả thi hành quy định và phát triển thị trường bất động sản một cách bền vững, cần có sự phối hợp đồng bộ giữa các giải pháp về pháp lý, kinh tế và hành chính. Đồng thời, cần có sự linh hoạt trong việc áp dụng quy định, để vừa đảm bảo ổn định kinh tế vĩ mô, vừa tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch hợp pháp. Trong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế ngày càng sâu rộng, việc hoàn thiện khung pháp lý và nâng cao hiệu quả thi hành quy định về sử dụng ngoại hối trong giao dịch bất động sản là một yêu cầu cấp thiết, góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế – xã hội của đất nước.