Rủi ro của việc khai giá hợp đồng mua bán nhà đất thấp hơn thực tế

Rủi ro của việc khai giá hợp đồng mua bán nhà đất thấp hơn thực tế

– Khai giá mua bán nhà đất thấp hơn giá thực tế trong hợp đồng là một thực trạng nhức nhối, tồn tại dai dẳng trên thị trường bất động sản Việt Nam. Động cơ chủ yếu của hành vi này là nhằm trốn tránh nghĩa vụ thuế, nhưng hậu quả mà nó gây ra lại vô cùng nghiêm trọng, không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của các bên tham gia giao dịch mà còn tác động tiêu cực đến sự phát triển bền vững của thị trường và nguồn thu ngân sách nhà nước. Bài viết này sẽ phân tích sâu sắc các rủi ro pháp lý tiềm ẩn, hệ lụy khôn lường và các giải pháp khắc phục tình trạng khai giá thấp trong giao dịch nhà đất, dựa trên quy định pháp luật hiện hành.
– Giao dịch mua bán nhà đất tại Việt Nam được điều chỉnh bởi một hệ thống pháp luật chặt chẽ, đảm bảo tính minh bạch và bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan. Các quy định khẳng định quyền tự do thỏa thuận giá mua bán nhà đất của các bên. Tuy nhiên, khi thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng và đăng ký biến động đất đai, các bên bắt buộc phải kê khai trung thực giá trị giao dịch. Việc kê khai này là cơ sở để xác định nghĩa vụ thuế (thuế thu nhập cá nhân đối với người bán, lệ phí trước bạ đối với người mua) và các khoản phí khác. Hành vi khai giá thấp hơn thực tế, dù có chủ đích hay vô tình, đều tiềm ẩn những rủi ro pháp lý đáng kể cho cả người bán và người mua.

1. Rủi ro đối với người bán:

– Truy thu thuế và phạt: Cơ quan thuế có quyền kiểm tra, xác minh giá trị giao dịch. Nếu phát hiện sai phạm, người bán sẽ bị truy thu thuế thu nhập cá nhân còn thiếu, cộng với tiền phạt chậm nộp (0,03%/ngày tính trên số tiền thuế chậm nộp theo quy định hiện hành).
– Xử lý hình sự (Tội trốn thuế): Nếu hành vi trốn thuế có tính chất nghiêm trọng (số tiền trốn thuế lớn, tái phạm,…), người bán có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo Điều 200 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017) về tội trốn thuế, với mức phạt từ tiền đến phạt tù.
– Khó khăn chứng minh nguồn gốc thu nhập: Việc khai giá thấp gây khó khăn khi người bán cần chứng minh nguồn gốc hợp pháp của số tiền chênh lệch. Điều này ảnh hưởng đến khả năng vay vốn ngân hàng, đầu tư, hoặc giải trình với cơ quan thuế khi có yêu cầu.
– Rủi ro tranh chấp và bồi thường: Trong trường hợp có tranh chấp về chất lượng nhà đất, việc khai giá thấp gây bất lợi cho người bán. Ví dụ, nếu người mua phát hiện nhà có lỗi nghiêm trọng sau giao dịch, họ có thể kiện đòi bồi thường. Việc chứng minh giá trị thực tế của nhà sẽ khó khăn do hợp đồng ghi giá thấp hơn.
– Hợp đồng vô hiệu: Nếu chứng minh được việc khai giá thấp là hành vi gian dối, nhằm trốn tránh nghĩa vụ thuế và gây thiệt hại cho Nhà nước, hợp đồng mua bán có thể bị Tòa án tuyên vô hiệu. Lúc này, các bên phải hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận.

2. Rủi ro đối với người mua:

– Truy thu lệ phí trước bạ và phạt: Tương tự thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ cũng tính trên giá trị nhà đất. Nếu giá khai thấp hơn thực tế, người mua sẽ bị truy thu lệ phí trước bạ còn thiếu và phạt chậm nộp.
– Khó khăn khi chuyển nhượng, thế chấp sau này: Khi muốn chuyển nhượng hoặc thế chấp, giá trị tài sản được định giá theo giá thị trường tại thời điểm đó. Nếu giá mua ban đầu khai quá thấp, người mua khó chứng minh giá trị thực tế, dẫn đến bị định giá thấp, ảnh hưởng đến khả năng vay vốn hoặc lợi nhuận khi bán lại.
– Rủi ro tranh chấp quyền sở hữu: Nếu có tranh chấp về quyền sở hữu, việc khai giá thấp gây bất lợi cho người mua. Ví dụ, người bán có thể đòi lại nhà với lý do giá bán quá thấp, không phù hợp giá thị trường, yêu cầu tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu.
– Thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất: Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, hoặc phát triển kinh tế – xã hội, mức bồi thường sẽ được tính dựa trên giá đất do Nhà nước quy định. Nếu giá khai trong hợp đồng thấp, người mua sẽ khó có thể yêu cầu bồi thường theo giá trị thực tế của tài sản.
– Gánh nặng thuế khi bán lại: Khi bán lại nhà, người mua (lúc này là người bán) phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Thuế này tính dựa trên lợi nhuận (giá bán trừ giá mua). Nếu giá mua ban đầu khai thấp, lợi nhuận sẽ cao hơn, dẫn đến số thuế phải nộp cũng cao hơn.
– Hợp đồng vô hiệu: Như đã đề cập ở trên, việc hợp đồng bị tuyên vô hiệu cũng gây rủi ro lớn cho người mua, vì họ phải đối mặt với việc hoàn trả lại nhà và nhận lại số tiền đã trả, nhưng số tiền này có thể không đủ để mua một căn nhà tương tự ở thời điểm hiện tại.

3. Rủi ro chung cho cả người bán và người mua:

– Tốn thời gian, công sức giải quyết tranh chấp: Các tranh chấp liên quan đến khai giá thấp thường phức tạp, tốn thời gian và công sức.
– Ảnh hưởng đến uy tín và quan hệ: Các tranh chấp pháp lý có thể ảnh hưởng tiêu cực đến uy tín, danh dự và các mối quan hệ cá nhân.
– Tiếp tay cho hành vi trốn thuế và làm suy giảm niềm tin vào pháp luật.

4. Hệ lụy chung của việc khai giá mua bán nhà đất thấp hơn thực tế

Việc khai giá thấp không chỉ là vấn đề riêng của người bán và người mua mà còn gây ra những hệ lụy nghiêm trọng cho toàn xã hội:
– Thất thu ngân sách nhà nước: Giảm nguồn thu để đầu tư vào các công trình công cộng, phúc lợi xã hội.
– Gây méo mó thị trường bất động sản: Thông tin giá cả không chính xác, gây khó khăn cho việc đánh giá, phân tích và dự báo thị trường.
– Tạo môi trường cạnh tranh không lành mạnh: Ưu thế cho những người kinh doanh bất động sản không trung thực.
– Làm giảm tính minh bạch của thị trường: Gây khó khăn cho công tác quản lý, kiểm soát của Nhà nước.
– Khuyến khích các hành vi vi phạm pháp luật khác: Rửa tiền, tham nhũng,…

Việc khai giá mua bán nhà đất thấp hơn thực tế là một vấn đề nghiêm trọng, gây ra nhiều rủi ro và hệ lụy tiêu cực. Để bảo vệ quyền lợi của chính mình, người dân cần nâng cao ý thức chấp hành pháp luật, kê khai trung thực giá trị giao dịch. Đồng thời, các cơ quan nhà nước cần có những biện pháp quyết liệt và hiệu quả để ngăn chặn và xử lý các hành vi vi phạm, góp phần xây dựng một thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh và bền vững. Việc lựa chọn các đơn vị tư vấn pháp lý uy tín, am hiểu về luật bất động sản cũng là một giải pháp quan trọng để giảm thiểu rủi ro và bảo vệ quyền lợi hợp pháp trong các giao dịch nhà đất.