Năm 2024, vợ/chồng đứng tên trên GCN khi mua bán đất ký mấy người?

Khi đề cập đến quyền sở hữu tài sản, đặc biệt là quyền sử dụng đất và nhà ở, một câu hỏi phổ biến và quan trọng là nếu một bên vợ hoặc chồng đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN), thì khi giao dịch mua bán tài sản này có cần sự đồng ý của người còn lại không? Câu hỏi này gắn liền với các quy định pháp luật về chế độ tài sản vợ chồng, quyền sở hữu và quản lý tài sản. Để giải đáp, trước tiên cần làm rõ bản chất pháp lý, liệu nó là tài sản chung hay tài sản riêng.

1. Phân định tài sản chung và tài sản riêng

1.1. Tài sản chung

Theo Điều 33 của Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014, tài sản chung của vợ chồng được xác định bao gồm:
– Tài sản hình thành trong thời kỳ hôn nhân: Đây là tài sản mà vợ chồng cùng tạo lập, phát triển hoặc thu nhập được từ lao động, sản xuất, kinh doanh trong thời kỳ hôn nhân. Ngoài ra, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng của mỗi bên (như tiền cho thuê nhà, tiền lãi ngân hàng) trong thời kỳ này cũng được tính là tài sản chung.
– Tài sản do vợ chồng cùng nhau nhận được từ thừa kế hoặc tặng cho: Nếu người tặng cho hoặc để lại thừa kế không ghi rõ tài sản đó dành riêng cho một người, tài sản này cũng được coi là tài sản chung.
– Tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung: Trường hợp hai bên có sự thống nhất bằng văn bản hoặc hợp đồng rằng tài sản thuộc sở hữu chung, thì pháp luật cũng công nhận đây là tài sản chung.
Đối với tài sản chung của vợ chồng, theo Điều 35 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014, cả hai bên đều có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt. Điều này có nghĩa là:
– Việc mua bán, chuyển nhượng, thế chấp hoặc bất kỳ giao dịch nào liên quan đến tài sản chung đều cần sự đồng ý của cả hai vợ chồng, ngay cả khi chỉ một bên đứng tên trên GCN.
– Khi một bên tự ý tiến hành giao dịch mà không có sự đồng ý của bên kia, giao dịch đó có khả năng bị xem là không hợp lệ và có thể bị tòa án tuyên bố vô hiệu nếu xảy ra tranh chấp.
Nguyên tắc này nhằm bảo đảm sự công bằng và minh bạch trong việc quản lý, sử dụng và định đoạt tài sản chung, tránh trường hợp một bên tự ý thực hiện giao dịch mà ảnh hưởng đến quyền lợi của bên còn lại.

1.2. Tài sản riêng

Điều 43 của Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014 quy định tài sản riêng của vợ hoặc chồng bao gồm:
– Tài sản có trước khi kết hôn: Những tài sản mà một bên đã sở hữu từ trước thời điểm đăng ký kết hôn.
– Tài sản được tặng cho hoặc thừa kế riêng: Nếu người cho tặng hoặc để lại thừa kế có chỉ định rõ rằng tài sản thuộc sở hữu cá nhân của một bên.
– Tài sản phục vụ nhu cầu cá nhân: Những tài sản có giá trị nhỏ hoặc mang tính chất sử dụng cá nhân (ví dụ: trang sức cá nhân, thiết bị làm việc).
– Tài sản khác mà pháp luật quy định: Bao gồm cả tài sản được xác định là riêng theo thỏa thuận vợ chồng.

2. Quy định pháp luật liên quan đến giao dịch quyền sử dụng đất

Việc một bên vợ hoặc chồng đứng tên trên GCN không hoàn toàn quyết định tài sản đó là tài sản riêng hay tài sản chung, pháp luật Việt Nam hiện hành quy định rằng:
– Nếu tài sản được mua, tạo lập trong thời kỳ hôn nhân bằng nguồn thu nhập chung, thì tài sản đó vẫn là tài sản chung, ngay cả khi chỉ một người đứng tên.
– Nếu tài sản là tài sản riêng của một bên (hình thành trước hôn nhân, được tặng cho riêng, hoặc được thừa kế riêng), thì bên còn lại không có quyền đối với tài sản đó, trừ khi có thỏa thuận hợp pháp.
Mặc dù quyền định đoạt tài sản riêng được bảo vệ, để đảm bảo quyền lợi và tránh tranh chấp, người sở hữu tài sản phải có nghĩa vụ chứng minh tài sản đó là tài sản riêng của mình. Điều này đặc biệt quan trọng trong trường hợp:
– Có tranh chấp xảy ra giữa vợ chồng về quyền sở hữu tài sản.
– Tài sản được sử dụng trong các giao dịch mà bên thứ ba cần xác định rõ quyền sở hữu hợp pháp.
Việc chứng minh tài sản riêng thường được thực hiện thông qua các loại giấy tờ sau:
– Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu trước khi kết hôn: Ví dụ như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp trước ngày đăng ký kết hôn hoặc các hợp đồng mua bán, hóa đơn tài chính liên quan.
– Văn bản thừa kế hoặc tặng cho: Các giấy tờ thể hiện rõ nội dung tài sản được thừa kế hoặc tặng cho dành riêng cho một bên vợ hoặc chồng, có công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật.
– Giấy tờ liên quan khác: Bao gồm các tài liệu chứng minh nguồn gốc tài sản, như biên lai giao dịch, sao kê ngân hàng, hoặc các thỏa thuận tài sản được lập giữa hai bên.
Trong trường hợp người sở hữu không thể chứng minh rõ ràng nguồn gốc tài sản là tài sản riêng, pháp luật sẽ coi tài sản đó là tài sản chung của vợ chồng, đặc biệt khi tài sản được hình thành trong thời kỳ hôn nhân. Khi đó, các quy định về tài sản chung sẽ được áp dụng, và mọi giao dịch liên quan đến tài sản này sẽ phải tuân thủ nguyên tắc đồng thuận của cả hai bên. Ngược lại, nếu người đứng tên trên tài sản cung cấp đầy đủ các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu riêng, người này có toàn quyền định đoạt tài sản mà không cần thông qua sự đồng ý của vợ hoặc chồng. Điều này giúp bảo vệ quyền lợi cá nhân và sự độc lập về tài chính của mỗi bên trong quan hệ hôn nhân.
Tóm lại, nếu tài sản được xác định là tài sản riêng của một bên vợ hoặc chồng, người sở hữu có toàn quyền định đoạt tài sản mà không cần sự đồng ý của người còn lại. Tuy nhiên, việc chứng minh nguồn gốc tài sản riêng là điều kiện tiên quyết để bảo vệ quyền lợi hợp pháp, tránh rủi ro và tranh chấp trong quá trình sử dụng và giao dịch tài sản.
Theo quy định tại điểm a Khoản 2 Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình, Khoản 2 Điều 27 Luật đất đai năm 2024 quy định: Đối với các tài sản có giá trị lớn như bất động sản, việc sử dụng, chuyển nhượng hoặc thực hiện các giao dịch liên quan phải có sự đồng thuận bằng văn bản từ cả hai vợ chồng thể hiện sự thống nhất ý chí của cả hai. Điều này đảm bảo rằng quyền lợi chung của gia đình được bảo vệ, đồng thời giảm thiểu rủi ro tranh chấp pháp lý trong tương lai. Văn bản thỏa thuận đóng vai trò quan trọng trong việc xác nhận sự đồng thuận và đáp ứng yêu cầu pháp lý cho giao dịch.

3. Hậu quả pháp lý khi không tuân thủ quy định pháp luật

Trong trường hợp một giao dịch liên quan đến tài sản chung của vợ chồng được thực hiện mà không có sự đồng ý của một bên (hoặc thiếu thỏa thuận bằng văn bản từ cả hai vợ chồng), giao dịch này có thể bị tòa án tuyên vô hiệu khi xảy ra tranh chấp. Điều này thường xảy ra khi một bên tự ý thực hiện việc mua bán, chuyển nhượng mà không thông báo hoặc không có sự đồng thuận từ bên còn lại. Phán quyết vô hiệu của tòa án đồng nghĩa với việc giao dịch không có hiệu lực pháp lý từ thời điểm thực hiện, các bên tham gia giao dịch phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, gây thiệt hại nghiêm trọng về tài chính và thời gian.

3.1. Phát sinh trách nhiệm bồi thường

Khi giao dịch bị tuyên vô hiệu vì không tuân thủ quy định pháp luật, bên thực hiện giao dịch trái pháp luật có trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho cả bên còn lại trong quan hệ vợ chồng và bên thứ ba liên quan.
– Đối với bên còn lại trong quan hệ vợ chồng: Thiệt hại có thể bao gồm tổn thất tài chính do tài sản chung bị sử dụng hoặc chuyển nhượng trái phép, làm ảnh hưởng đến lợi ích gia đình.
– Đối với bên thứ ba: Nếu bên thứ ba đã thanh toán tiền hoặc đầu tư vào giao dịch, họ có quyền yêu cầu bồi thường toàn bộ thiệt hại phát sinh do giao dịch bị hủy. Điều này có thể bao gồm chi phí cơ hội, tiền lãi phát sinh và các chi phí pháp lý liên quan.
Trách nhiệm bồi thường không chỉ gây thiệt hại về tài sản mà còn làm phức tạp mối quan hệ giữa các bên, dẫn đến mất thời gian và công sức để giải quyết.

3.2. Làm mất uy tín và quyền lợi của các bên liên quan

Việc thực hiện giao dịch mà không tuân thủ đầy đủ quy định pháp luật, đặc biệt là không có sự đồng thuận từ cả hai vợ chồng, làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến uy tín và quyền lợi của tất cả các bên liên quan.
– Đối với bên thực hiện giao dịch: Hành vi vi phạm có thể làm tổn hại đến uy tín cá nhân, gây mất lòng tin trong gia đình và cộng đồng. Họ có thể đối mặt với các hậu quả pháp lý, bao gồm bồi thường thiệt hại và chịu trách nhiệm trước pháp luật.
– Đối với bên thứ ba: Nếu bên thứ ba là bên mua hoặc nhận chuyển nhượng tài sản, họ có thể bị mất quyền lợi hợp pháp, tài sản, hoặc tiền bạc đã bỏ ra cho giao dịch. Điều này không chỉ làm ảnh hưởng đến tài chính mà còn gây khó khăn trong việc thực hiện các kế hoạch kinh doanh hoặc cá nhân.
– Đối với gia đình: Việc không thống nhất trong quản lý tài sản chung có thể làm rạn nứt mối quan hệ vợ chồng, gây mất ổn định trong gia đình.
Việc giao dịch bị tuyên vô hiệu hoặc phải đối mặt với tranh chấp pháp lý không chỉ dẫn đến thiệt hại kinh tế mà còn ảnh hưởng tiêu cực đến tinh thần và danh dự của các bên liên quan, tạo ra những hệ lụy không mong muốn trong cuộc sống và hoạt động kinh doanh.
Cuối cùng, câu hỏi “Vợ hoặc chồng đứng tên trên GCN, khi thực hiện giao dịch mua bán có cần sự đồng ý của người còn lại không?” không thể trả lời chung chung mà phụ thuộc vào tình trạng pháp lý của tài sản. Nếu tài sản là tài sản chung, sự đồng ý của cả hai là bắt buộc. Nếu là tài sản riêng, người đứng tên trên GCN có toàn quyền định đoạt. Tuy nhiên, để đảm bảo tính minh bạch và tránh tranh chấp, các bên liên quan cần tuân thủ đầy đủ các quy định pháp luật và thực hiện giao dịch một cách cẩn trọng. Thông qua việc hiểu rõ các quy định pháp luật, không chỉ người mua mà cả người bán đều có thể bảo vệ quyền lợi của mình, đảm bảo giao dịch diễn ra thuận lợi và hợp pháp.