Quy định về bồi thường thuê đất trong khu công nghiệp mới nhất

– Trong bối cảnh phát triển kinh tế và công nghiệp hóa nhanh chóng, việc thu hồi đất để xây dựng các khu công nghiệp trở thành một nhu cầu thiết yếu, đồng thời đặt ra nhiều thách thức liên quan đến quyền lợi của người sử dụng đất.

– Nhằm đảm bảo công bằng và minh bạch trong quá trình này, Nhà nước đã ban hành các quy định mới về bồi thường khi thu hồi đất, đặc biệt là đất thuê trong khu công nghiệp. Các quy định này không chỉ xác định rõ điều kiện, hình thức và mức bồi thường, mà còn hướng đến việc bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân và doanh nghiệp, góp phần thúc đẩy tiến trình phát triển bền vững.

Bài viết sau sẽ trình bày chi tiết về những điểm mới trong quy định về bồi thường thuê đất trong khu công nghiệp theo Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Quy định về bồi thường đất trong khu công nghiệp theo Luật Đất Đai 2024

Luật Đất đai năm 2024 đã xây dựng một hệ thống quy định pháp lý đầy đủ và hiện đại liên quan đến việc bồi thường khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất, trong đó có cả đất nằm trong các khu công nghiệp (KCN). Hoạt động thu hồi đất tại KCN chủ yếu phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội có tính chiến lược, do đó, việc bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các tổ chức, cá nhân bị ảnh hưởng thông qua cơ chế bồi thường hợp lý và minh bạch đóng vai trò đặc biệt quan trọng.

1. Đối tượng và điều kiện được bồi thường về đất

Để được nhận bồi thường về đất khi Nhà nước tiến hành thu hồi nhằm phục vụ cho mục đích của quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế – xã hội (trong đó có việc xây dựng và mở rộng khu công nghiệp), các tổ chức và cá nhân phải đáp ứng các điều kiện cụ thể theo quy định pháp luật hiện hành.

a) Đối tượng đủ điều kiện:

– Tổ chức kinh tế, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài: Điều này áp dụng cho các chủ thể có được quyền sử dụng đất hợp pháp trong Khu Công Nghiệp (KCN) thông qua một trong các hình thức sau: được Nhà nước giao đất và đã nộp tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, hoặc nhận chuyển nhượng (theo quy định tại điểm đ, e, h Khoản 1 Điều 95).
– Đất sử dụng trong KCN chủ yếu là đất phi nông nghiệp không phải là đất ở. Do đó, Điều 100 là đặc biệt quan trọng, quy định về bồi thường cho loại đất này đối với các tổ chức kinh tế, người Việt Nam đang sinh sống ở nước ngoài và các doanh nghiệp có nguồn vốn đầu tư từ nước ngoài.

b) Điều kiện cần thiết để được bồi thường (Điều 95, Khoản 2)

Việc thuộc đối tượng nêu trên chưa đủ. Chủ sử dụng đất phải có một trong các giấy tờ pháp lý chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp, ví dụ như:
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hoặc các loại giấy chứng nhận tương đương qua các thời kỳ).
– Văn bản giao đất hoặc cho thuê đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
– Các giấy tờ hợp lệ khác về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 137.
– Giấy tờ chứng minh việc nhận chuyển quyền hợp pháp nhưng chưa hoàn tất thủ tục đăng ký.

2. Hình thức và nguyên tắc bồi thường

a) Bồi thường về đất:

Đối với đất phi nông nghiệp không phải là đất ở trong KCN (Điều 100), khi đủ điều kiện, các tổ chức kinh tế, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thường được bồi thường bằng:
– Đất có cùng mục đích sử dụng.
– Khi không thể thực hiện bồi thường bằng đất, phương án bồi thường bằng tiền sẽ được áp dụng.
– Các tổ chức, kể cả những tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài, sẽ được bồi thường về đất nếu họ đáp ứng đủ điều kiện khi Nhà nước thu hồi phần đất mà họ đã thuê và trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê (theo Khoản 3 Điều 100).

b) Bồi thường về tài sản gắn liền với đất:

Đây là phần rất quan trọng đối với các doanh nghiệp cần quan tâm khi đầu tư vào trong KCN.
– Nhà xưởng, văn phòng, công trình xây dựng khác (không phải nhà ở) bị tháo dỡ sẽ được bồi thường thiệt hại dựa trên giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương (Điều 102, Khoản 2). Trường hợp chỉ tháo dỡ một phần nhưng phần còn lại không đảm bảo tiêu chuẩn kỹ thuật, cũng áp dụng mức bồi thường này. Nếu phần còn lại vẫn sử dụng được, bồi thường theo thiệt hại thực tế.
– Công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội (đường nội bộ, hệ thống điện, nước…) được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của công trình tương đương (Điều 102, Khoản 3).

c) Bồi thường chi phí di chuyển:
Doanh nghiệp trong KCN khi phải di dời do thu hồi đất sẽ được Nhà nước bồi thường chi phí tháo dỡ, vận chuyển và lắp đặt lại tài sản. Đặc biệt, đối với hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất, còn được bồi thường thêm phần thiệt hại phát sinh trong quá trình này (Điều 104).

d) Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại (Điều 107):
Trong trường hợp đất không được bồi thường (ví dụ: đất thuê trả tiền hàng năm), nhưng người sử dụng đất đã đầu tư các chi phí hợp lý vào đất (như san lấp mặt bằng, gia cố nền đất…) thì sẽ được bồi thường các chi phí đầu tư còn lại này.

3. Các trường hợp không được bồi thường

Luật cũng quy định rõ các trường hợp không được bồi thường về đất và tài sản:
– Về đất (Điều 101): Chủ yếu là đất thu hồi do vi phạm pháp luật đất đai (Điều 81, 82), đất do cơ quan nhà nước quản lý, hoặc trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận (trừ ngoại lệ).
– Về tài sản (Điều 105): Tài sản gắn liền với đất thuộc các trường hợp thu hồi do vi phạm; tài sản tạo lập trái phép hoặc tạo lập sau khi đã có thông báo thu hồi đất; công trình xây dựng theo giấy phép có thời hạn đã hết hạn.

Tổng kết lại, quy định về bồi thường đất trong khu công nghiệp theo Luật Đất đai 2024 đã có nhiều điểm đổi mới nhằm đảm bảo sự minh bạch, công bằng và phù hợp với thực tiễn phát triển kinh tế – xã hội. Luật quy định rõ ràng về điều kiện được bồi thường, hình thức bồi thường (bằng đất hoặc bằng tiền), giá trị bồi thường sát với giá thị trường và trách nhiệm của các bên liên quan trong quá trình thu hồi đất. Đặc biệt, đối với khu công nghiệp – nơi thường xuyên diễn ra các hoạt động thu hồi đất để phục vụ phát triển hạ tầng – việc quy định rõ ràng và nhất quán về bồi thường giúp bảo vệ quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất, đồng thời tạo môi trường pháp lý ổn định và hấp dẫn cho các nhà đầu tư. Đây là một bước tiến quan trọng, góp phần thúc đẩy phát triển công nghiệp bền vững và hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.