Những sai lầm nào thường mắc phải khi đi thuê kho xưởng

Trong hoạt động thuê bất động sản công nghiệp, chúng ta cần xác định rõ rằng: bất kỳ sai sót nào trong quá trình thẩm định cũng sẽ dẫn đến rủi ro trực tiếp về pháp lý và làm gia tăng chi phí vận hành. Các vi phạm liên quan đến quy hoạch ngành nghề hay tiêu chuẩn kỹ thuật không chỉ dừng lại ở việc tiêu tốn ngân sách để khắc phục, mà nghiêm trọng hơn, nó gây gián đoạn trực tiếp đến chuỗi cung ứng sản xuất.

I. Những sai lầm nào thường mắc phải khi đi thuê kho xưởng ngoài KCN

Kho xưởng ngoài khu công nghiệp thường có tính chất pháp lý phức tạp hơn do chịu sự quản lý của chính quyền địa phương và quy hoạch dân cư. Các sai lầm thường gặp bao gồm:

1. Sai lệch về Mục đích sử dụng đất và Giấy phép xây dựng

– Doanh nghiệp thuê nhà xưởng được xây dựng trên đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm hoặc đất ở chưa chuyển đổi mục đích sang đất sản xuất kinh doanh (SKC).

– Hậu quả pháp lý: Doanh nghiệp không thể đăng ký Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp (ERC) hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (IRC) tại địa điểm thuê. Nguy cơ bị cưỡng chế tháo dỡ công trình hoặc đình chỉ hoạt động khi có thanh tra xây dựng.

2. Hạ tầng điện không đáp ứng công suất sản xuất

– Không khảo sát kỹ công suất trạm biến áp hiện hữu. Nhiều xưởng sử dụng chung đường dây hạ thế với khu dân cư.

– Hậu quả vận hành: Sụt áp khi khởi động các máy móc công suất lớn, gây hư hỏng thiết bị điều khiển. Không thể xin cấp phép hạ trạm biến áp riêng do quy hoạch lưới điện khu vực không cho phép.

3. Hạn chế về tải trọng và cung đường vận tải

– Bỏ qua các biển báo giới hạn tải trọng cầu đường (ví dụ: cấm xe trên 10 tấn) hoặc khung giờ cấm tải tại các tuyến đường dẫn vào xưởng.

– Hậu quả kinh tế: Phát sinh chi phí trung chuyển hàng hóa sang xe tải nhỏ. Gián đoạn chuỗi cung ứng do xe container không thể tiếp cận kho xưởng trực tiếp để xuất nhập hàng.

II. Những sai lầm nào thường mắc phải khi đi thuê kho xưởng trong kcn

Môi trường Khu công nghiệp (KCN) có tính quy chuẩn cao, sai lầm chủ yếu nằm ở sự không tương thích giữa nhu cầu doanh nghiệp và quy định quản lý của KCN.

1. Vi phạm quy hoạch ngành nghề và ĐTM của KCN

– Thuê xưởng tại các KCN không có chức năng tiếp nhận ngành nghề cụ thể của doanh nghiệp (đặc biệt là các ngành phát sinh nước thải ô nhiễm cao như xi mạ, dệt nhuộm, thuộc da, hoặc hóa chất).

– Hậu quả pháp lý: Ban quản lý các KCN sẽ từ chối cấp phép đầu tư hoặc không cho phép đấu nối vào hệ thống xử lý nước thải tập trung. Hợp đồng thuê vô hiệu hóa về mặt công năng sử dụng.

2. Không đồng bộ tiêu chuẩn Phòng cháy chữa cháy (PCCC)

– Thuê các nhà xưởng xây sẵn  cũ đã nghiệm thu PCCC theo tiêu chuẩn cũ. Khi doanh nghiệp lắp đặt dây chuyền sản xuất mới, cơ quan chức năng yêu cầu thẩm duyệt lại toàn bộ theo QCVN 06:2022/BXD (quy chuẩn mới nhất).

– Hậu quả tài chính: Chi phí cải tạo hệ thống PCCC (tường ngăn cháy, màn ngăn cháy, hệ thống báo cháy, chữa cháy tự động) phát sinh rất lớn. Thời gian xin cấp phép kéo dài gây chậm tiến độ đi vào hoạt động chính thức.

3. Bỏ sót các chi phí vận hành ngoài giá thuê

– Chỉ tập trung đàm phán giá thuê cơ bản (Base Rent) mà không làm rõ các khoản phí bắt buộc khác trong hợp đồng.

– Hậu quả tài chính:

• Phí quản lý hạ tầng: Tính theo m2/năm, là khoản chi phí cố định lớn.
• Phí xử lý nước thải: Đơn giá xử lý thường cao hơn nhiều so với nước cấp, tính dựa trên 80% lượng nước cấp đầu vào.
• Điều khoản hoàn trả mặt bằng: Chi phí phá dỡ các hạng mục cải tạo, vách ngăn, nền móng máy để trả lại hiện trạng ban đầu khi thanh lý hợp đồng.

*Lưu ý quan trọng: Để giảm thiểu tối đa rủi ro đã nêu trên, doanh nghiệp cần thực hiện nghiêm túc các bước sau trước khi tiến hành giao dịch

– Thẩm định pháp lý

• Yêu cầu bên cho thuê cung cấp bản sao công chứng của: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy phép xây dựng, và Biên bản nghiệm thu PCCC còn hiệu lực.
• Đối chiếu quy hoạch sử dụng đất tại Sở Tài nguyên & Môi trường hoặc Ban quản lý KCN để xác nhận tính hợp pháp của địa điểm đối với ngành nghề dự kiến hoạt động.

– Điều khoản hợp đồng chặt chẽ

• Trách nhiệm PCCC: Quy định rõ trách nhiệm tài chính của bên cho thuê trong trường hợp hệ thống PCCC không đạt chuẩn thẩm duyệt mới hoặc cần sửa chữa lớn
• Cam kết công suất điện: Cần đưa cam kết về công suất trạm biến áp và chất lượng điện áp vào phụ lục hợp đồng, kèm theo chế tài phạt nếu không đáp ứng được yêu cầu kỹ thuật vận hành.

– Khảo sát hiện trạng kỹ thuật

•  Thực hiện đo đạc thực tế diện tích thuê thay vì chỉ tin vào con số trên bản vẽ.
• Kiểm tra cao độ nền nhà xưởng so với mặt đường để đánh giá nguy cơ ngập nước cục bộ vào mùa mưa.
• Khảo sát tải trọng nền thực tế bằng các phương pháp kỹ thuật nếu dự kiến đặt máy móc có độ rung lớn hoặc tải trọng tập trung cao.

Tránh những sai sót trong khâu lựa chọn mặt bằng, tối ưu kế hoạch sản xuất kinh doanh – hãy liên hệ ngay với khoxuongdep.com.vn để để nhận tư vấn các giải pháp thuê kho xưởng minh bạch về pháp lý, tối ưu về vị trí và hiệu quả về chi phí vận hành

☎️ Liên hệ Hotline/Zalo: 0901626248