Năm 2024, tặng cho căn hộ chung cư và những điều cần biết?

Việc tặng cho căn hộ chung cư là một trong những vấn đề nhận được nhiều sự quan tâm của người dân, đặc biệt khi nhu cầu tặng cho tài sản cho người thân ngày càng phổ biến. Tuy nhiên, không phải mọi căn hộ chung cư đều đủ điều kiện để thực hiện giao dịch này. Vấn đề nằm ở chỗ, quyền sở hữu căn hộ có được xác nhận hay không, bởi đây là yếu tố quyết định tính hợp pháp của giao dịch. Luật Nhà ở 2024 và các quy định liên quan đã đặt ra những điều kiện rõ ràng về việc tặng cho căn hộ chung cư, đặc biệt là quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng). Việc tặng cho căn hộ chung cư có thể dẫn đến nhiều tranh chấp giữa các bên liên quan, đặc biệt trong các tình huống khi quyền sở hữu chưa rõ ràng. Vậy, dựa theo quy định của Luật Nhà ở 2024, liệu căn hộ chung cư có được phép tặng cho hay không? Hãy cùng tìm hiểu chi tiết để hiểu rõ hơn về vấn đề này, từ đó tránh các rủi ro pháp lý không đáng có.

1. Quy định tặng cho căn hộ chung cư theo Luật Nhà ở 2024

Theo quy định tại Điều 160 Luật Nhà ở 2024, căn hộ chung cư được tham gia giao dịch tặng cho nếu đáp ứng điều kiện quy định. Cụ thể:

a. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch:
– Nhà ở phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu theo quy định của pháp luật, trừ các trường hợp ngoại lệ theo quy định.
– Nhà ở không được thuộc các trường hợp tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu.
– Nhà ở không thuộc diện bị kê biên để thi hành án hoặc thực hiện các quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật.
– Nhà ở không thuộc diện có quyết định thu hồi đất, giải tỏa, phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền(Luật nhà ở 2024).

b. Trường hợp ngoại lệ không cần Giấy chứng nhận:
– Mua bán, thuê mua, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.
– Các tổ chức có thể tặng cho các loại nhà như nhà tình nghĩa, nhà tình thương hoặc nhà đại đoàn kết.
– Mua bán, thuê mua nhà ở có sẵn từ chủ đầu tư trong các trường hợp đặc biệt, bao gồm: nhà ở thuộc sở hữu công, nhà ở xã hội, nhà ở dành cho lực lượng vũ trang hoặc nhà ở phục vụ tái định cư không thuộc diện tài sản công.
– Thực hiện các giao dịch liên quan đến nhà ở như cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ hoặc ủy quyền quản lý nhà ở.
Theo quy định tại điều 160 Luật Nhà ở 2024, một căn hộ chung cư chỉ được phép tham gia giao dịch tặng cho khi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng). Điều này có nghĩa rằng, nếu căn hộ chưa được cấp sổ hồng, giao dịch tặng cho sẽ không được cơ quan chức năng chấp nhận.

2. Nguyên nhân căn hộ chung cư chưa được cấp Giấy chứng nhận không được thực hiện giao dịch tặng cho

a) Đối tượng tặng cho chưa được xác lập rõ ràng

Căn hộ chung cư chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu (thường gọi là sổ hồng) là những căn hộ chung cư thuộc loại nhà ở hình thành trong tương lai, tức là căn hộ đang trong quá trình xây dựng và chưa bàn giao cho người mua. Quyền sở hữu của những căn hộ này được xác lập thông qua hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, nhưng chưa được cơ quan nhà nước cấp Giấy chứng nhận. Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, một giao dịch dân sự hợp pháp cần có đủ các điều kiện sau:
+ Chủ thể tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự đầy đủ.
+ Mục đích và nội dung của giao dịch phải tuân thủ quy định pháp luật và không được trái với các chuẩn mực đạo đức xã hội.
+ Đối tượng của giao dịch phải cụ thể, rõ ràng và không thuộc các đối tượng bị cấm giao dịch theo quy định pháp luật.
Dựa trên các quy định này, có thể thấy rằng căn hộ chưa được cấp Giấy chứng nhận không đủ điều kiện làm đối tượng của giao dịch tặng cho. Nguyên nhân là vì căn hộ này chưa xác lập đầy đủ quyền sở hữu, đồng nghĩa với việc chưa đủ căn cứ pháp lý để xác định ai là chủ sở hữu hợp pháp. Hậu quả là nếu một giao dịch tặng cho căn hộ chưa được cấp Giấy chứng nhận diễn ra, quyền lợi của người nhận tặng cho sẽ không được pháp luật bảo vệ. Người nhận tặng cho có thể không được công nhận là chủ sở hữu chính thức, dẫn đến việc không thể đăng ký quyền sở hữu tại cơ quan quản lý đất đai. Hơn nữa, nếu phát sinh tranh chấp, người nhận tặng cho sẽ không có đầy đủ căn cứ pháp lý để chứng minh quyền sở hữu của mình, từ đó tòa án có thể tuyên bố hợp đồng tặng cho bị vô hiệu.

b) Khó khăn trong việc quản lý và kiểm soát quyền sở hữu đối với tài sản

– Điều 118 Luật Nhà ở 2024 quy định rằng việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với căn hộ chung cư là điều bắt buộc để Nhà nước có thể quản lý và kiểm soát quyền sở hữu đối với tài sản bất động sản. Giấy chứng nhận không chỉ là văn bản pháp lý xác nhận quyền sở hữu của cá nhân đối với căn hộ mà còn là cơ sở để cơ quan nhà nước thực hiện các biện pháp quản lý về thuế, phí và lệ phí liên quan đến giao dịch bất động sản.
– Nhà nước quy định rằng căn hộ chưa được cấp Giấy chứng nhận không thể tham gia giao dịch tặng cho nhằm tránh việc trốn thuế và gian lận trong các giao dịch tài sản. Khi giao dịch liên quan đến căn hộ, Nhà nước sẽ kiểm soát các khoản thuế, phí phải nộp, bao gồm:
+ Thuế thu nhập cá nhân (do bên tặng cho chịu trách nhiệm nộp).
+ Lệ phí trước bạ (thường do bên nhận tặng cho chịu trách nhiệm nộp).
– Nếu cho phép tặng cho căn hộ chưa được cấp Giấy chứng nhận, cơ quan nhà nước sẽ gặp khó khăn trong việc theo dõi và kiểm soát các khoản thuế, phí này. Do đó, yêu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu trước khi thực hiện giao dịch tặng cho giúp đảm bảo rằng mọi giao dịch đều được kiểm soát chặt chẽ, minh bạch và bảo vệ lợi ích tài chính của Nhà nước.
– Ngoài ra, trong một số trường hợp, căn hộ chưa được cấp Giấy chứng nhận có thể thuộc diện chưa hoàn thiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, chẳng hạn như chưa nộp tiền sử dụng đất hoặc lệ phí trước bạ. Nếu cho phép giao dịch tặng cho, có nguy cơ chủ sở hữu cũ không hoàn thành nghĩa vụ tài chính này, dẫn đến Nhà nước bị thất thoát nguồn thu ngân sách.

3. Kết luận

Việc tặng cho căn hộ chung cư có thể thực hiện được nếu đáp ứng đủ điều kiện pháp lý, đặc biệt là việc sở hữu Giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng) của căn hộ. Đây là yêu cầu cần thiết nhằm bảo vệ quyền lợi của các bên trong giao dịch, đảm bảo tính minh bạch, an toàn pháp lý và tránh những rủi ro tranh chấp không đáng có. Đối với những căn hộ chưa được cấp Giấy chứng nhận, việc tặng cho là không hợp pháp. Vì vậy, trước khi thực hiện giao dịch tặng cho căn hộ, cần kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của căn hộ và đảm bảo rằng tất cả các điều kiện pháp lý đã được đáp ứng đầy đủ. Điều này không chỉ bảo vệ quyền lợi của bên nhận tặng cho mà còn tránh được những rắc rối pháp lý có thể phát sinh sau này.