Khi mua nhà xưởng trong khu công nghiệp cần lưu ý những gì?

Mua nhà xưởng trong khu công nghiệp cần lưu ý gì?

– Trong bối cảnh làn sóng FDI đổ bộ mạnh mẽ vào Việt Nam, bất động sản công nghiệp đang trở thành “gà đẻ trứng vàng”. Tuy nhiên, giao dịch mua bán (M&A) nhà xưởng trong Khu công nghiệp (KCN) là một sân chơi phức tạp với hành lang pháp lý đặc thù. Khác với thổ cư, một sai lầm trong thẩm định pháp lý KCN có thể khiến nhà đầu tư “chôn vốn” hàng trăm tỷ đồng hoặc không thể đưa nhà máy vào vận hành.
– Dưới đây là cẩm nang chi tiết 5 yếu tố cốt lõi cần thẩm định trước khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng nhà xưởng.

1. Pháp Lý Đất Đai: Hình Thức Trả Tiền Thuê Là Chìa Khóa

Đây là yếu tố quan trọng nhất phân định quyền hạn của người mua đối với lô đất. Theo Luật Đất đai hiện hành, đất KCN thường tồn tại dưới hai hình thức và giá trị thương mại của chúng hoàn toàn khác nhau:

– Đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê

+ Đặc điểm: Chủ đầu tư hạ tầng KCN hoặc chủ cũ đã đóng hết tiền thuê đất cho Nhà nước đến hết chu kỳ dự án (thường là 50 năm).
+ Quyền lợi: Đây là loại hình có giá trị cao nhất. Doanh nghiệp được quyền chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng.
Lưu ý: Cần kiểm tra hóa đơn đóng tiền đất và xác nhận từ cơ quan thuế để đảm bảo không còn nợ nghĩa vụ tài chính.

– Đất trả tiền thuê hàng năm

+ Đặc điểm: Doanh nghiệp trả tiền thuê đất từng năm cho Nhà nước.
+ Rủi ro: Theo quy định, doanh nghiệp không được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mà chỉ được bán tài sản gắn liền với đất (nhà xưởng, công trình). Việc thế chấp vay vốn ngân hàng đối với loại hình này cũng khó khăn hơn và định giá thấp hơn rất nhiều.
Giải pháp: Nếu mua loại này, hợp đồng chuyển nhượng phải được soạn thảo cực kỳ chặt chẽ, tập trung vào việc chuyển nhượng tài sản trên đất và quyền thuê lại đất.

2. Phòng Cháy Chữa Cháy (PCCC)

Kể từ khi QCVN 06:2022/BXD và các sửa đổi đi vào hiệu lực, PCCC đã trở thành “nút thắt” lớn nhất của các nhà xưởng cũ.

– Rủi ro hiện hữu: Nhiều nhà xưởng cũ được thẩm duyệt theo tiêu chuẩn PCCC cũ (thoáng hơn). Khi bạn mua lại và tiến hành cải tạo, thay đổi công năng hoặc thay đổi tên chủ sở hữu, cơ quan chức năng có thể yêu cầu thẩm duyệt lại toàn bộ hệ thống theo tiêu chuẩn mới nhất.
– Chi phí ẩn: Chi phí để nâng cấp hệ thống PCCC đạt chuẩn mới (sơn chống cháy, bể nước chữa cháy, hệ thống báo cháy địa chỉ…) là cực kỳ lớn, đôi khi chiếm tới 20-30% giá trị xây dựng.
Yêu cầu bên bán cung cấp Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế và Văn bản nghiệm thu PCCC. Tuyệt đối không mua xưởng chưa được nghiệm thu PCCC.

3. Ngành Nghề Thu Hút Đầu Tư & Giấy Phép Môi Trường

Không phải bạn sở hữu xưởng là bạn muốn sản xuất gì cũng được. Mỗi KCN đều có quy hoạch ngành nghề riêng được phê duyệt ngay từ đầu.

– Tính tương thích ngành nghề: Kiểm tra kỹ xem ngành nghề bạn định sản xuất có nằm trong danh mục “Ngành nghề hạn chế” hoặc “Ngành nghề cấm” của KCN đó hay không. Ví dụ: Các KCN định hướng công nghệ cao hoặc gần khu dân cư thường từ chối các ngành xi mạ, dệt nhuộm, thuộc da do lo ngại ô nhiễm.
– Đánh giá tác động môi trường (DTM/ĐTM): Kiểm tra xem xưởng cũ đã có DTM chưa? Hệ thống xử lý nước thải cục bộ của xưởng có đạt chuẩn đầu ra (thường là cột B) trước khi đấu nối vào hệ thống xử lý tập trung của KCN hay không? Nếu không, bạn sẽ bị Ban quản lý KCN phạt rất nặng và chặn đường thoát nước.

4. Chất Lượng Kỹ Thuật Và Hạ Tầng Nhà Xưởng

Đừng chỉ nhìn bề ngoài lớp sơn mới, hãy thuê đơn vị kiểm định độc lập để đánh giá kết cấu:

– Tải trọng nền (Floor Load): Đây là thông số sống còn. Nếu bạn định đặt máy móc hạng nặng (máy ép, khuôn mẫu) nhưng nền xưởng chỉ chịu được 1-2 tấn/m2, bạn sẽ phải tốn tiền tỷ để gia cố lại nền móng.
– Chiều cao thông thủy & Khẩu độ: Kiểm tra độ cao từ sàn đến điểm thấp nhất của mái (giọt gianh) có đủ để lắp đặt cầu trục hay hệ thống kệ kho hay không.
– Trạm biến áp: Công suất trạm điện hiện tại là bao nhiêu KVA? Việc xin nâng công suất điện trong KCN đôi khi mất nhiều thời gian. Hãy đảm bảo nguồn điện đủ cho dây chuyền sản xuất của bạn.

5. Quy Trình Chuyển Nhượng “Ba Bên”

Giao dịch trong KCN không đơn thuần là Bên Mua và Bên Bán. Bạn cần sự chấp thuận của một nhân vật quyền lực thứ ba: Chủ đầu tư hạ tầng KCN (Ban quản lý KCN).

Thủ tục bắt buộc:

•  Hai bên ký Hợp đồng nguyên tắc/Hợp đồng đặt cọc.
• Nộp hồ sơ xin chấp thuận chuyển nhượng lên Ban quản lý KCN/Ban quản lý khu kinh tế.
• Sau khi có văn bản chấp thuận chủ trương, hai bên mới tiến hành ký Hợp đồng chuyển nhượng chính thức tại Văn phòng công chứng.
• Thực hiện sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản.
• Ký lại Hợp đồng thuê lại đất và Hợp đồng xử lý nước thải với Chủ đầu tư hạ tầng KCN.

Các loại phí cần làm rõ: Ngoài giá mua, cần đàm phán rõ ai sẽ chịu các khoản phí: Thuế thu nhập doanh nghiệp (chuyển nhượng vốn/bất động sản), Lệ phí trước bạ, Phí sang tên hợp đồng với KCN, Phí duy tu hạ tầng và Phí quản lý hàng năm.

Lời kết

Mua nhà xưởng trong khu công nghiệp là bước đi chiến lược giúp doanh nghiệp ổn định sản xuất nhanh chóng. Tuy nhiên, để tránh biến tài sản thành tiêu sản, nhà đầu tư cần thực hiện quy trình Thẩm định chi tiết về cả pháp lý, kỹ thuật và môi trường trước khi xuống tiền.

Tránh những sai sót trong việc thuê kho xưởng – hãy liên hệ ngay với khoxuongdep.com.vn để để nhận tư vấn các giải pháp mua nhà xưởng minh bạch về pháp lý, tối ưu về vị trí và hiệu quả về chi phí vận hành

☎️ Liên hệ Hotline/Zalo: 0901626248