Ký quỹ trong đầu tư theo Luật đầu tư năm 2020

Trong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế ngày càng sâu rộng, Luật Đầu tư năm 2020 đã được ban hành với nhiều quy định mới, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động đầu tư, đồng thời tăng cường hiệu quả quản lý nhà nước. Một trong những công cụ quan trọng được Luật Đầu tư năm 2020 và các văn bản hướng dẫn thi hành quy định là ký quỹ. Ký quỹ không chỉ là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của nhà đầu tư, mà còn là một yếu tố quan trọng trong việc đánh giá năng lực và cam kết của nhà đầu tư đối với dự án. Bài viết này sẽ đi sâu vào khái niệm, mục đích của ký quỹ, các trường hợp bắt buộc phải ký quỹ, mức ký quỹ và hình thức ký quỹ theo Luật Đầu tư năm 2020, đồng thời phân tích các vấn đề pháp lý và thực tiễn liên quan.

1. Ký quỹ theo Luật Đầu tư năm 2020

1.1. Khái niệm ký quỹ

Ký quỹ, trong lĩnh vực đầu tư, là việc một bên (thường là nhà đầu tư) phải gửi một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị (như kim khí quý, đá quý, giấy tờ có giá) vào một tài khoản phong tỏa tại một tổ chức tín dụng. Tài khoản này được quản lý bởi tổ chức tín dụng và không được phép sử dụng hoặc rút tiền ra cho đến khi nghĩa vụ được thực hiện đầy đủ theo thỏa thuận.

1.2. Mục đích của ký quỹ theo Luật Đầu tư năm 2020

Việc ký quỹ theo quy định của Luật Đầu tư năm 2020 có vai trò quan trọng trong việc đảm bảo nhà đầu tư thực hiện đầy đủ các cam kết liên quan đến dự án đầu tư. Mục tiêu chính của ký quỹ bao gồm việc:
– Bảo đảm thực hiện dự án: Ký quỹ tạo động lực cho nhà đầu tư thực hiện dự án đúng tiến độ, tuân thủ các quy định của pháp luật và các cam kết đã đưa ra.
– Giảm thiểu rủi ro: Ký quỹ giúp giảm thiểu rủi ro cho Nhà nước và các bên liên quan trong trường hợp nhà đầu tư không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ các nghĩa vụ của mình.
– Thể hiện cam kết của nhà đầu tư: Việc ký quỹ thể hiện sự nghiêm túc và cam kết của nhà đầu tư đối với dự án, đồng thời nâng cao trách nhiệm giải trình của họ.
– Bảo vệ quyền lợi của Nhà nước và các bên liên quan trong suốt quá trình triển khai dự án, đặc biệt là trong các giao dịch liên quan đến giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

2. Các trường hợp bắt buộc phải ký quỹ theo Luật Đầu tư năm 2020

2.1 Các trường hợp phải ký quỹ

Điều 43 của Luật Đầu tư năm 2020 và Điều 25 của Nghị định 31/2021/NĐ-CP quy định rõ các trường hợp nhà đầu tư phải ký quỹ hoặc có bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để đảm bảo thực hiện dự án đầu tư, cụ thể đối với dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, Nhà đầu tư phải ký quỹ để đảm bảo sử dụng đất đúng mục đích, tiến độ và tuân thủ các quy định của pháp luật về đất đai.

2.2. Các trường hợp miễn ký quỹ

Tuy nhiên, không phải tất cả các dự án đầu tư liên quan đến đất đai đều phải ký quỹ. Các trường hợp miễn ký quỹ bao gồm:
– Nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất: Nếu nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê, thì không phải ký quỹ.
– Nhà đầu tư trúng đấu thầu thực hiện dự án có sử dụng đất: Tương tự như trường hợp trúng đấu giá, nhà đầu tư trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất cũng được miễn ký quỹ.
– Nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án đã ký quỹ: Trong trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng một dự án đầu tư đã thực hiện ký quỹ, hoặc đã hoàn thành việc góp vốn, huy động vốn theo đúng tiến độ quy định thì nhà đầu tư nhận chuyển nhượng không cần thực hiện ký quỹ lại.
– Trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất từ người sử dụng đất khác, thì nhà đầu tư này cũng không bắt buộc phải thực hiện ký quỹ.
– Dự án đã thực hiện hoặc được chấp thuận trước ngày 01/01/2021: Các dự án đầu tư đã được thực hiện hoặc được chấp thuận trước ngày Luật Đầu tư năm 2020 có hiệu lực (01/01/2021) mà thuộc diện bảo đảm thực hiện dự án đầu tư, thì không phải thực hiện ký quỹ theo quy định mới.
Lưu ý: Theo Nghị định 148/2020/NĐ-CP, các dự án đầu tư có sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh thì không áp dụng điều kiện ký quỹ. Cần lưu ý rằng, nếu nhà đầu tư thực hiện các điều chỉnh liên quan đến mục tiêu, tiến độ thực hiện dự án, hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất sau khi Luật Đầu tư năm 2020 có hiệu lực, thì vẫn phải thực hiện ký quỹ hoặc có bảo lãnh ngân hàng cho nghĩa vụ ký quỹ theo quy định hiện hành.

3. Mức ký quỹ và hình thức ký quỹ theo Luật Đầu tư năm 2020

3.1. Mức ký quỹ

Điều 43 của Luật Đầu tư năm 2020 và Điều 26 của Nghị định 31/2021/NĐ-CP quy định mức ký quỹ bảo đảm thực hiện dự án đầu tư dựa trên quy mô, tính chất và tiến độ thực hiện của từng dự án, cụ thể:
– Phần vốn đầu tư đến 300 tỷ đồng: Mức ký quỹ là 3% vốn đầu tư.
– Phần vốn đầu tư từ 300 tỷ đồng đến 1.000 tỷ đồng: Mức ký quỹ là 2% vốn đầu tư.
– Phần vốn đầu tư trên 1.000 tỷ đồng: Mức ký quỹ là 1% vốn đầu tư.
– Vốn đầu tư của dự án không bao gồm các khoản tiền như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp cho Nhà nước, cũng như chi phí xây dựng các công trình mà nhà đầu tư có trách nhiệm bàn giao lại cho Nhà nước sau khi dự án hoàn thành.

3.2. Hình thức ký quỹ

Nhà đầu tư có thể thực hiện nghĩa vụ bảo đảm thực hiện dự án bằng một trong hai hình thức sau:
– Ký quỹ bằng tiền: Nhà đầu tư nộp tiền vào tài khoản ký quỹ tại một tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.
– Bảo lãnh ngân hàng: Nhà đầu tư cung cấp chứng thư bảo lãnh của một tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, cam kết bảo lãnh nghĩa vụ ký quỹ của nhà đầu tư.

3.3. Thỏa thuận bảo đảm thực hiện dự án

Để đảm bảo nhà đầu tư thực hiện đúng các cam kết dự án, cần thiết lập một thỏa thuận bằng văn bản giữa cơ quan đăng ký đầu tư và nhà đầu tư. Thỏa thuận này cần bao gồm các nội dung chính sau đây:
– Tên dự án, mục tiêu dự án, địa điểm triển khai, quy mô dự án, tổng vốn đầu tư, tiến độ thực hiện dự án, thời hạn hoạt động của dự án.
– Biện pháp bảo đảm thực hiện dự án đầu tư (ký quỹ hoặc bảo lãnh ngân hàng).
– Mức tiền ký quỹ đảm bảo thực hiện dự án đầu tư.
– Thời điểm ký quỹ và thời hạn hiệu lực của việc ký quỹ.
– Các điều kiện hoàn trả, điều chỉnh số tiền ký quỹ, và các trường hợp chấm dứt việc ký quỹ.
– Quy trình xử lý trong trường hợp số tiền ký quỹ chưa được hoàn trả và được nộp vào ngân sách nhà nước.
– Quyền lợi, nghĩa vụ và trách nhiệm khác của tất cả các bên liên quan đến thỏa thuận.

3.4. Thời điểm thực hiện ký quỹ

Nhà đầu tư phải thực hiện ký quỹ hoặc nộp chứng thư bảo lãnh trong các thời điểm sau:
– Thời điểm ký quỹ được quy định như sau: Sau khi nhà đầu tư được cấp Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư (đồng thời chấp thuận nhà đầu tư), hoặc Quyết định chấp thuận nhà đầu tư, hoặc Quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giá, nhưng phải trước khi triển khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (trừ trường hợp nhà đầu tư tự nguyện ứng trước tiền bồi thường).
– Đối với trường hợp nhà đầu tư đã ứng trước tiền bồi thường hoặc được lựa chọn thực hiện dự án thông qua đấu giá quyền sử dụng đất và được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm, thời điểm thực hiện ký quỹ phải diễn ra trước thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành các quyết định cho thuê đất, giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3.5. Xử lý tiền ký quỹ khi nhà đầu tư đã ứng trước tiền bồi thường

Trong trường hợp nhà đầu tư đã ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền, quy trình ký quỹ sẽ được thực hiện như sau:
– Nếu số tiền đã ứng bằng hoặc lớn hơn mức bảo đảm thực hiện dự án, nhà đầu tư không cần nộp tiền ký quỹ hoặc chứng thư bảo lãnh.
– Nếu khoản tiền đã ứng trước thấp hơn mức ký quỹ theo quy định, nhà đầu tư phải nộp bổ sung khoản tiền ký quỹ hoặc cung cấp chứng thư bảo lãnh với giá trị tương đương phần chênh lệch còn thiếu.

3.6. Ký quỹ đối với dự án chia thành nhiều giai đoạn

Đối với các dự án được triển khai theo nhiều giai đoạn, việc nộp và hoàn trả tiền ký quỹ sẽ được thực hiện riêng biệt cho từng giai đoạn theo các điều khoản đã thỏa thuận. Nhà đầu tư có quyền chuyển số tiền ký quỹ còn lại từ giai đoạn trước sang giai đoạn tiếp theo để đảm bảo thực hiện dự án.

Ký quỹ là một công cụ quan trọng trong việc quản lý và bảo đảm thực hiện các dự án đầu tư theo Luật Đầu tư năm 2020. Việc hiểu rõ các quy định về ký quỹ, cũng như các vấn đề pháp lý và thực tiễn liên quan, là rất quan trọng đối với cả nhà đầu tư và cơ quan quản lý nhà nước, nhằm đảm bảo hoạt động đầu tư được thực hiện một cách hiệu quả, minh bạch và bền vững.