Khi nào nên xây mới nhà xưởng thay vì thuê?

– Trong chiến lược phát triển hạ tầng sản xuất, doanh nghiệp thường đứng trước hai lựa chọn chính: thuê nhà xưởng xây sẵn hoặc thuê đất để tự đầu tư xây dựng mới. Mỗi phương án đều có những ưu điểm và hạn chế riêng, tác động trực tiếp đến dòng tiền và khả năng vận hành của doanh nghiệp.

– Nếu việc thuê nhà xưởng mang lại sự linh hoạt và tiết kiệm chi phí đầu tư ban đầu, thì phương án xây mới nhà xưởng lại mang tính chiến lược dài hạn. Vậy, khi nào nên xây mới nhà xưởng thay vì thuê? Quyết định này cần dựa trên sự đánh giá tổng thể về quy mô sản xuất, đặc thù công nghệ và khả năng tài chính.

Bài viết dưới đây của Khoxuongdep.com.vn sẽ phân tích các cột mốc và điều kiện cụ thể để doanh nghiệp cân nhắc chuyển đổi mô hình đầu tư, nhằm tối ưu hóa hiệu quả kinh doanh.

1. Các trường hợp doanh nghiệp nên quyết định xây mới nhà xưởng

Dựa trên dữ liệu thị trường và kinh nghiệm tư vấn đầu tư công nghiệp, doanh nghiệp nên ưu tiên phương án tự xây dựng khi đáp ứng các điều kiện sau:

– Có chiến lược hoạt động dài hạn (trên 10 năm)

Về mặt tài chính, chi phí thuê nhà xưởng là chi phí vận hành (OPEX) và thường tăng theo chu kỳ hàng năm. Nếu doanh nghiệp có kế hoạch hoạt động ổn định từ 10 – 50 năm, tổng chi phí thuê tích lũy sẽ vượt xa chi phí đầu tư xây dựng. Khi đó, việc bỏ vốn xây dựng (CAPEX) sẽ hiệu quả hơn nhờ khấu hao tài sản cố định theo thời gian.

– Quy mô sản xuất lớn và cần mở rộng liên tục

Đối với các doanh nghiệp có quy mô sản xuất lớn, diện tích thuê lẻ tẻ sẽ gây khó khăn trong công tác quản lý và vận chuyển nội bộ. Việc xây dựng một tổ hợp nhà máy trên quỹ đất riêng giúp doanh nghiệp chủ động quy hoạch tổng thể, dự phòng quỹ đất để mở rộng dây chuyền trong tương lai mà không phụ thuộc vào nguồn cung của đơn vị cho thuê.

– Yêu cầu kỹ thuật xây dựng đặc thù

Nhà xưởng cho thuê thường được xây dựng theo tiêu chuẩn chung (chiều cao, tải trọng sàn, hệ thống điện nước ở mức cơ bản). Nếu doanh nghiệp hoạt động trong các lĩnh vực đặc thù như: cơ khí hạng nặng (cần cầu trục lớn, nền chịu lực cao), hóa chất (cần hệ thống xử lý riêng biệt) hoặc phòng sạch (cleanroom), thì việc tự thiết kế và xây dựng là bắt buộc để đảm bảo công năng sử dụng.

– Mong muốn gia tăng giá trị tài sản

Nhà xưởng và quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp là tài sản của doanh nghiệp. Giá trị của bất động sản công nghiệp có xu hướng tăng theo thời gian. Việc sở hữu nhà xưởng giúp doanh nghiệp gia tăng tổng tài sản trên bảng cân đối kế toán, đồng thời có thể sử dụng làm tài sản thế chấp để huy động vốn ngân hàng khi cần thiết.

2. So sánh chi phí và lợi ích giữa hai phương án

Để có cái nhìn định lượng, doanh nghiệp có thể tham khảo bảng so sánh các yếu tố cốt lõi dưới đây:

Tiêu chí	Phương án Thuê nhà xưởng	Phương án Tự xây mới
Vốn đầu tư ban đầu	Thấp (Chỉ cần cọc và trả tiền thuê)	Cao (Tiền đất + Phí xây dựng)
Chi phí hàng tháng	Cao (Tiền thuê + Phí dịch vụ)	Thấp (Chỉ phí bảo trì + Thuế đất)
Quyền kiểm soát	Bị hạn chế cải tạo, sửa chữa	Toàn quyền thiết kế, vận hành
Giá trị tài sản	Không sở hữu tài sản	Sở hữu tài sản, có giá trị thanh khoản
Rủi ro rủi ro giá	Giá thuê có thể tăng theo thị trường	Giá trị đất và tài sản có thể tăng

3. Các bước chuẩn bị khi quyết định xây mới

Khi đã xác định phương án tự xây dựng là phù hợp, doanh nghiệp cần chuẩn bị kỹ lưỡng các bước sau để đảm bảo dự án thành công:

– Tìm kiếm quỹ đất: Lựa chọn khu công nghiệp có vị trí giao thông thuận lợi, hạ tầng hoàn thiện và pháp lý rõ ràng.
– Lập dự án đầu tư: Tính toán tổng mức đầu tư, dòng tiền và thời gian thu hồi vốn.
– Thực hiện thủ tục pháp lý: Xin giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, giấy phép xây dựng, thẩm duyệt PCCC và báo cáo đánh giá tác động môi trường.
– Lựa chọn nhà thầu: Chọn đơn vị thiết kế và thi công có năng lực và kinh nghiệm trong lĩnh vực công nghiệp.

4. Câu hỏi thường gặp 

– Chi phí xây dựng nhà xưởng hiện nay khoảng bao nhiêu?

• Đơn giá xây dựng nhà xưởng (chưa bao gồm cơ điện M&E và PCCC) dao động giá tùy thuộc vào kết cấu (khung thép tiền chế hay bê tông cốt thép) và yêu cầu kỹ thuật của nền.

– Thời gian xây dựng một nhà xưởng mất bao lâu?

• Thời gian trung bình để hoàn thiện một nhà xưởng quy mô vừa (từ 2.000m2 – 5.000m2) là khoảng 4 – 6 tháng, bao gồm cả thời gian thi công phần thô và hoàn thiện. Thời gian xin phép xây dựng trước đó có thể mất từ 1 – 2 tháng.

– Doanh nghiệp có được thế chấp đất thuê trong KCN để vay vốn xây xưởng không?

• Nếu doanh nghiệp thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, doanh nghiệp có quyền thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại ngân hàng. Nếu thuê đất trả tiền hàng năm, doanh nghiệp chỉ được thế chấp tài sản gắn liền với đất (nhà xưởng đã hình thành).

– Nên thuê đơn vị thiết kế riêng hay thuê trọn gói ?

• Mô hình Design & Build (Thiết kế và Thi công trọn gói) hiện nay được nhiều doanh nghiệp lựa chọn vì giúp tiết kiệm thời gian, tối ưu chi phí và quy trách nhiệm về một mối, giảm thiểu sai sót giữa bản vẽ và thực tế.

Để giải đáp các thắc mắc về thủ tục pháp lý khi mua/ bán nhà xưởng  –  hãy liên hệ ngay với khoxuongdep.com.vn để  nhận tư vấn chi tiết.

☎️ Liên hệ Hotline/Zalo: 0901626248