Khi mua nhà xưởng ngoài khu công nghiệp cần lưu ý những gì?

Khi mua nhà xưởng ngoài khu công nghiệp cần lưu ý những gì?

Khi mua nhà xưởng ngoài khu công nghiệp, nhà đầu tư cần đặc biệt lưu ý đến tính pháp lý của đất và công trình, bao gồm mục đích sử dụng đất (đất sản xuất – kinh doanh hay đất nông nghiệp), thời hạn sử dụng và khả năng chuyển đổi công năng. Bên cạnh đó, cần kiểm tra quy hoạch khu vực, hạ tầng giao thông kết nối, hệ thống điện – nước – xử lý nước thải, cũng như các yêu cầu về môi trường, phòng cháy chữa cháy để tránh rủi ro trong quá trình vận hành và mở rộng sản xuất sau này.

Việc mua nhà xưởng hoặc mua xưởng nằm ngoài khu công nghiệp là phương án được nhiều doanh nghiệp lựa chọn nhằm tối ưu hóa chi phí vận hành và tăng quyền tự chủ trong quản lý. Tuy nhiên, khác với đất trong các khu quy hoạch tập trung, bất động sản sản xuất lẻ bên ngoài tiềm ẩn nhiều rủi ro về pháp lý và hạ tầng. Dưới đây là những lưu ý quan trọng cần kiểm tra trước khi thực hiện giao dịch.

1. Kiểm tra pháp lý và quy hoạch sử dụng đất

– Yếu tố pháp lý là vấn đề tiên quyết khi mua nhà xưởng ở khu vực dân cư hoặc đất lẻ. Khác với đất thuê 50 năm trong khu công nghiệp đã có hạ tầng hoàn thiện, nhà xưởng bên ngoài cần xác minh kỹ các loại giấy tờ sau:
– Mục đích sử dụng đất: Đất phải là đất sản xuất kinh doanh (SKC) hoặc đất thương mại dịch vụ phù hợp với quy hoạch của địa phương. Tuyệt đối không mua xưởng xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp hoặc đất ở nếu không có chủ trương chuyển đổi mục đích sử dụng.
– Thời hạn sử dụng đất: Cần xác định thời hạn còn lại trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ hồng). Thời hạn này ảnh hưởng trực tiếp đến định giá tài sản và kế hoạch khấu hao của doanh nghiệp.
– Quy hoạch tương lai: Kiểm tra thông tin tại Sở Tài nguyên và Môi trường để đảm bảo khu vực nhà xưởng không nằm trong diện giải tỏa, quy hoạch làm đường hoặc các dự án công cộng khác.

2. Các quy định về bảo vệ môi trường và ngành nghề kinh doanh

– Khi hoạt động ngoài khu công nghiệp, doanh nghiệp chịu sự giám sát chặt chẽ về tác động môi trường đối với khu dân cư lân cận. Đây là lưu ý trọng yếu để tránh bị đình chỉ hoạt động sau này.
– Ngành nghề cho phép: Một số địa phương hạn chế các ngành nghề gây ô nhiễm (như dệt nhuộm, xi mạ, chế biến da…) hoạt động xen cài trong khu dân cư. Người mua nhà xưởng cần đối chiếu ngành nghề sản xuất của mình với danh mục cho phép tại vị trí đó.
– Xử lý nước thải và khí thải: Nhà xưởng lẻ thường không có hệ thống xử lý nước thải tập trung. Doanh nghiệp bắt buộc phải đầu tư hệ thống xử lý độc lập đạt chuẩn trước khi xả ra môi trường. Cần kiểm tra hạ tầng thoát nước của khu vực có đáp ứng được lưu lượng xả thải hay không.

3. Hạ tầng giao thông và vận tải logistic

– Khả năng kết nối giao thông ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí logistic và chuỗi cung ứng. Khi mua xưởng ngoài khu công nghiệp, cần khảo sát thực tế các yếu tố:
– Tải trọng đường bộ: Nhiều tuyến đường dân sinh có biển cấm xe container hoặc giới hạn tải trọng (dưới 10 tấn, dưới 13 tấn). Điều này gây khó khăn cho việc vận chuyển nguyên vật liệu và thành phẩm.
– Chiều rộng và độ cao: Đường vào nhà xưởng cần đủ rộng để xe tải lớn lưu thông và quay đầu. Cần chú ý độ cao của đường dây điện hoặc cổng chào khu phố có cản trở xe container hay không.

4. Hệ thống Phòng cháy chữa cháy (PCCC)

– Quy chuẩn PCCC hiện hành (như QCVN 06:2022/BXD) đặt ra các yêu cầu rất nghiêm ngặt. Đối với nhà xưởng hiện hữu, việc thẩm duyệt và nghiệm thu PCCC thường phức tạp hơn so với xây mới.
– Hiện trạng PCCC: Khi mua nhà xưởng cũ, cần kiểm tra hệ thống PCCC đã được nghiệm thu chưa. Nếu chưa, chi phí cải tạo để đạt chuẩn hiện nay là rất lớn.
– Nguồn nước chữa cháy: Khu vực ngoài khu công nghiệp đôi khi thiếu các trụ nước chữa cháy công cộng hoặc nguồn nước tự nhiên, buộc doanh nghiệp phải xây bể chứa nước dự phòng lớn, chiếm diện tích đất.

5. Nguồn điện sản xuất

– Không phải khu vực nào cũng có sẵn hạ tầng điện 3 pha công suất lớn.
– Trạm biến áp: Cần xác định nhà xưởng đã có trạm biến áp riêng hay chưa. Nếu chưa, người mua cần tính toán chi phí hạ trạm và xin cấp phép đấu nối điện lực.
– Độ ổn định: Tại các khu vực xa trung tâm hoặc khu dân cư đông đúc, điện áp có thể không ổn định, ảnh hưởng đến tuổi thọ máy móc thiết bị.

Tổng kết

Việc mua nhà xưởng nằm ngoài khu công nghiệp yêu cầu nhà đầu tư phải có kiến thức tổng hợp về luật đất đai, môi trường và xây dựng. Các lưu ý nêu trên đóng vai trò sàng lọc rủi ro, giúp doanh nghiệp vận hành ổn định lâu dài. Trước khi quyết định xuống tiền mua xưởng, doanh nghiệp nên tham vấn ý kiến của luật sư hoặc đơn vị môi giới công nghiệp chuyên nghiệp để thẩm định hồ sơ pháp lý.

Tránh những sai sót trong việc mua nhà xưởng ngoài khu công nghiệp – hãy liên hệ ngay với khoxuongdep.com.vn để để nhận tư vấn các giải pháp mua nhà xưởng minh bạch về pháp lý, tối ưu về vị trí và hiệu quả về chi phí vận hành

☎️ Liên hệ Hotline/Zalo: 0901626248