Năm 2025, hết thời hạn thuê đất có phải tháo dỡ công trình trên đất?

Trong bối cảnh phát triển kinh tế – xã hội, đất đai là tài nguyên quý giá và có vai trò quan trọng trong các hoạt động sản xuất, kinh doanh, xây dựng và phát triển hạ tầng. Việc thuê đất để xây dựng công trình, dự án trở thành một giải pháp phổ biến, đáp ứng nhu cầu sử dụng đất ngắn hạn hoặc trung hạn của nhiều doanh nghiệp và cá nhân. Hết thời hạn thuê đất là một tình huống pháp lý quan trọng đối với doanh nghiệp trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Quyền và nghĩa vụ liên quan đến tài sản trên đất được quy định rõ trong Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn. Chính vì vậy, việc nghiên cứu và đưa ra giải pháp phù hợp cho vấn đề này là một yêu cầu cấp thiết trong bối cảnh hiện nay. Trong bài viết này, Kho Xưởng Đẹp xin cung cấp một số thông tin để có cái nhìn đầy đủ về vấn đề pháp lý này.

I. Cơ sở pháp lý về thời hạn thuê đất

1. Thời hạn sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024

Theo Luật Đất đai 2024, thời hạn sử dụng đất cho các dự án đầu tư được xác định dựa trên các quy định cụ thể, đảm bảo sự linh hoạt và phù hợp với từng loại hình dự án. Cụ thể:
a. Nguyên tắc chung
Thời hạn giao đất, cho thuê đất cho các dự án đầu tư có sử dụng đất được xem xét và quyết định dựa trên thời hạn hoạt động của dự án đầu tư hoặc theo đơn xin giao đất, thuê đất, nhưng không được vượt quá 50 năm. Quy định này áp dụng cho đa số các dự án đầu tư thông thường, đảm bảo tính ổn định và phù hợp với vòng đời kinh doanh của nhiều loại hình dự án.
b. Dự án có thời hạn hoạt động trên 50 năm:
Thời hạn giao đất hoặc cho thuê đất trong trường hợp dự án đầu tư có thời gian hoạt động trên 50 năm theo quy định của Luật Đầu tư có thể được gia hạn, nhưng tối đa không vượt quá 70 năm. Quy định này nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án đầu tư có quy mô lớn, có tính chất dài hạn và tác động lâu dài đến sự phát triển kinh tế – xã hội.
c. Dự án không phải lập dự án đầu tư
Đối với trường hợp không phải lập dự án đầu tư, thời hạn sử dụng đất được xem xét dựa trên đơn xin giao đất, cho thuê đất nhưng cũng không quá 50 năm. Quy định này áp dụng cho các trường hợp không thuộc diện dự án, có thể là các hoạt động sản xuất kinh doanh nhỏ lẻ hoặc các trường hợp khác không yêu cầu lập dự án đầu tư.

2. Gia hạn sử dụng đất

Khi hết thời hạn giao đất, cho thuê đất, người sử dụng đất có thể có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất. Trong trường hợp này, Nhà nước sẽ xem xét gia hạn thời hạn sử dụng đất, nhưng tổng thời hạn gia hạn cũng không được vượt quá giới hạn 50 năm (hoặc 70 năm đối với dự án đặc biệt). Quy định về gia hạn sử dụng đất này đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục hoạt động, đồng thời tạo sự linh hoạt cho Nhà nước trong quản lý và phân bổ đất đai.
Khoản 3 Điều 172 Luật Đất đai 2024 quy định: Việc gia hạn sử dụng đất cần được thực hiện trong năm cuối của thời hạn sử dụng, ngoại trừ trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều này. Người sử dụng đất có nhu cầu gia hạn phải nộp hồ sơ trước tối thiểu 06 tháng so với ngày hết hạn sử dụng. Nếu quá thời hạn nộp hồ sơ mà người sử dụng đất không thực hiện, sẽ không được gia hạn, trừ trường hợp bất khả kháng. Trong trường hợp không được gia hạn, cơ quan có thẩm quyền sẽ thu hồi đất theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, việc gia hạn phụ thuộc vào:
– Nhu cầu sử dụng đất.
– Việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính trong quá trình sử dụng đất.
– Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của nhà nước đặt ra tại thời điểm xin gia hạn.

3. Nghĩa vụ của người sử dụng đất

Điều 31 Luật đất đai năm 2024 quy định về nghĩa vụ của người sử dụng đất, khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất hợp pháp, người sử dụng đất phải chuyển giao quyền sử dụng đất và mặt bằng đất cho Nhà nước, đảm bảo việc thu hồi đất được thực hiện đúng quy định. Việc bàn giao đất bao gồm cả việc trả lại diện tích đất (theo ranh giới, diện tích đã được xác định trong quyết định thu hồi) và dỡ bỏ hoặc di dời các tài sản gắn liền với đất (nếu có), trừ trường hợp pháp luật quy định khác. Đây là điều khoản nền tảng, liệt kê các nghĩa vụ cơ bản mà mọi người sử dụng đất phải tuân thủ.
Nghĩa vụ bàn giao lại đất là một trong những nghĩa vụ quan trọng, thể hiện sự tuân thủ pháp luật và trách nhiệm của người sử dụng đất đối với quyền quản lý đất đai của Nhà nước. Nghĩa vụ này không phải là một quyền của Nhà nước mà là một yêu cầu bắt buộc đối với người sử dụng đất.

II. Xử lý tài sản gắn liền với đất khi hết thời hạn thuê

1. Trường hợp gia hạn thuê đất

Nếu doanh nghiệp được gia hạn thời hạn sử dụng đất, công trình, tài sản gắn liền với đất có thể tiếp tục sử dụng theo mục đích ban đầu. Doanh nghiệp không cần tháo dỡ hoặc di dời tài sản.

2. Trường hợp không được gia hạn

Theo Luật Đất đai 2024, khi hết thời hạn thuê đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn, người sử dụng đất (doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân) phải thực hiện nghĩa vụ bàn giao lại đất cho Nhà nước. Đối với tài sản gắn liền với đất trong trường hợp này, cách xử lý sẽ phụ thuộc vào loại tài sản và các quy định cụ thể của pháp luật. Đặc biệt, đối với công trình xây dựng có giấy phép xây dựng có thời hạn, việc xử lý được quy định cụ thể như sau:
a) Công trình có giấy phép xây dựng có thời hạn
Theo khoản 3 Điều 105 của Luật Đất đai 2024, khi Nhà nước thu hồi đất mà trên đất có công trình xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn, chủ sở hữu công trình sẽ không được bồi thường về giá trị công trình. Thay vào đó, chủ sở hữu sẽ được hỗ trợ chi phí để tháo dỡ, phá dỡ và di dời công trình này. Điều này có nghĩa là, khi giấy phép xây dựng hết hiệu lực, công trình không còn được xem là tài sản có giá trị bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, nhưng người sử dụng đất vẫn được hỗ trợ chi phí để di dời, tháo dỡ.
b) Nghĩa vụ của người sử dụng đất
Khoản 7 Điều 31 Luật Đất đai 2024 quy định rõ, người sử dụng đất có nghĩa vụ bàn giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất. Điều này áp dụng cho cả trường hợp hết thời hạn thuê đất và không được gia hạn. Điều này đồng nghĩa với việc người sử dụng đất (ví dụ: doanh nghiệp thuê đất) phải chủ động tháo dỡ, di dời các tài sản, công trình trên đất và hoàn trả mặt bằng cho Nhà nước.
c) Xử lý cụ thể khi hết thời hạn thuê đất
– Bàn giao mặt bằng: Doanh nghiệp thuê đất phải thực hiện tháo dỡ các công trình, tài sản gắn liền với đất và hoàn trả mặt bằng cho Nhà nước.
– Thỏa thuận chuyển giao tài sản: Nếu tài sản gắn liền với đất (như công trình) có thể tiếp tục sử dụng và có nhu cầu chuyển giao cho người khác, doanh nghiệp có quyền thỏa thuận với tổ chức, cá nhân sử dụng đất mới. Các giao dịch này phải tuân thủ các quy định pháp luật liên quan.
– Nhà nước thu hồi và xử lý: Nếu doanh nghiệp không tự tháo dỡ, di dời hoặc không thỏa thuận được việc chuyển giao tài sản, Nhà nước có quyền thu hồi đất và tài sản gắn liền với đất và xử lý theo quy định của pháp luật. Việc xử lý này bao gồm cả việc Nhà nước có thể tổ chức cưỡng chế tháo dỡ, di dời nếu doanh nghiệp không chấp hành quyết định thu hồi đất.
Khi thời hạn thuê đất kết thúc, việc xử lý các công trình xây dựng trên đất cần được thực hiện một cách công bằng, hợp lý và tuân thủ đúng quy định pháp luật nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên và giúp sử dụng đất đai một cách hiệu quả, tránh tình trạng lãng phí hoặc xung đột lợi ích. Bên cạnh đó, sự phối hợp chặt chẽ giữa người thuê đất và cơ quan quản lý là yếu tố then chốt để giải quyết vấn đề một cách hài hòa, tránh những tranh chấp không đáng có. Trong dài hạn, việc hoàn thiện khung pháp lý và nâng cao nhận thức của các bên liên quan sẽ góp phần quan trọng trong việc quản lý tài nguyên đất đai một cách bền vững, đồng thời tạo động lực cho sự phát triển ổn định của xã hội.