Giá thuê nhà kho xây sẵn phía Nam tăng nhẹ: Dấu hiệu phục hồi từ nhu cầu nội địa

Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam, đặc biệt là phân khúc nhà kho xây sẵn, đang cho thấy những tín hiệu tích cực đáng kể. Sau một giai đoạn có phần trầm lắng, giá thuê nhà kho xây sẵn tại các tỉnh phía Nam đã ghi nhận mức tăng nhẹ trong quý đầu năm 2025, phản ánh sự phục hồi ổn định của nền kinh tế và nhu cầu mạnh mẽ từ các doanh nghiệp nội địa. Điều này không chỉ khẳng định sức hút của phân khúc này mà còn mở ra nhiều kỳ vọng cho hoạt động đầu tư và kinh doanh trong tương lai.

Diễn biến thị trường quý I/2025: Giá thuê nhà kho xây sẵn ổn định và tăng trưởng

Theo báo cáo mới nhất từ các công ty nghiên cứu thị trường hàng đầu như JLL Việt Nam và CBRE Việt Nam, trong quý I/2025,  trung bình giá thuê kho xây sẵn tại khu vực phía Nam đạt khoảng 4,9 USD/m²/tháng, tăng nhẹ 0,5% so với quý trước và cao hơn 1,5% so với cùng kỳ năm 2024.

Đặc biệt, CBRE Việt Nam còn ghi nhận mức tăng mạnh hơn, lên đến 7.6 so với cùng kỳ và 2.6 so với quý trước, dù không có thêm nguồn cung nhà kho cho thuê mới nào được đưa vào thị trường. Điều này cho thấy sự thiếu hụt nguồn cung đang là một yếu tố quan trọng đẩy giá thuê nhà kho xây sẵn lên cao.

Không chỉ giá thuê, tỷ lệ lấp đầy cũng là một chỉ số đáng chú ý. Tỷ lệ lấp đầy nhà kho xây sẵn và xưởng xây sẵn phía Nam lần lượt đạt 72 và 89, tăng tương ứng 14 và 3 so với cùng kỳ. Những con số này minh chứng cho sức hấp thụ ổn định của thị trường và nhu cầu thuê kho xưởng thực sự.

Tổng tỷ lệ hấp thụ ròng duy trì ở mức tích cực, khoảng 88.000 m2 nhà kho được thuê, với phần lớn giao dịch đến từ các doanh nghiệp trong nước. Đáng chú ý, quý này không có thương vụ cho thuê quy mô lớn nào diễn ra, cho thấy thị trường đang được dẫn dắt bởi các giao dịch nhỏ lẻ nhưng ổn định.

Nhu cầu nội địa – Trụ cột vững chắc cho thị trường nhà kho phía Nam

Trong bối cảnh kinh tế toàn cầu vẫn còn nhiều biến động, đặc biệt là sau “cú sốc” thuế đối ứng từ Mỹ, thị trường nội địa Việt Nam đã nổi lên như một trụ cột vững chắc, giúp phân khúc bất động sản công nghiệp, đặc biệt là kho, xưởng cho thuê duy trì hoạt động ổn định. Bà Trang Lê, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, nhấn mạnh rằng nhờ nhu cầu từ các doanh nghiệp trong nước, tỷ lệ hấp thụ và giá thuê nhà kho xây sẵn ít chịu tác động tiêu cực trong quý đầu năm.

Cùng góc nhìn, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE TP.HCM, bà Thanh Phạm, cho biết trong ba năm qua, thị trường nhà kho phía Nam vẫn ghi nhận phần lớn giao dịch thuê đến từ các doanh nghiệp trong nước. Các ngành nghề chủ lực như vận tải, logistics, linh kiện điện tử, thực phẩm, thương mại điện tử và bán lẻ tiếp tục là những động lực chính.

Nhu cầu thuê kho xưởng từ khối nội đa phần là những giao dịch nhỏ, lẻ nhưng mang tính ổn định và tăng trưởng đều đặn, giúp lực cầu kho, xưởng không tăng trưởng đột biến nhưng lại ít chịu tác động mạnh từ biến động nhu cầu của khối ngoại. Điều này tạo nên một nền tảng vững chắc cho phân khúc này.

Triển vọng và dự báo nguồn cung nhà kho nửa cuối năm 2025

Về triển vọng nửa cuối năm 2025, các chuyên gia đều có cái nhìn tích cực đối với thị trường nhà kho phía Nam. Khu vực này dự kiến sẽ tiếp tục tăng nguồn cung nhà kho với sự gia nhập của các nhà đầu tư lớn như Mitsubishi Estate Asia (MEA) và Sembcorp. Thị trường sẽ tập trung vào phát triển mô hình kho vận hỗn hợp, nhằm phục vụ tốt hơn nhu cầu thuê kho xưởng đến từ doanh nghiệp nội địa. Đây là một hướng đi chiến lược nhằm tối ưu hóa hiệu quả sử dụng đất và đáp ứng đa dạng các yêu cầu của khách hàng.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng lưu ý những bất ổn từ chính sách thương mại quốc tế, đặc biệt là ảnh hưởng từ Mỹ, có thể khiến doanh nghiệp thận trọng hơn trong việc mở rộng quy mô và xu hướng đầu tư có phần cầm chừng. Nguồn cầu theo đó có thể ít nhiều chịu tác động. Để đối phó với những thách thức này, Chính phủ Việt Nam đã chủ động triển khai và đề xuất các biện pháp kích cầu nội địa, điển hình là việc gia hạn chính sách giảm 2 thuế giá trị gia tăng (VAT) đến hết năm 2025 và tiếp tục áp dụng trong năm 2026.

Điều này sẽ giúp giảm gánh nặng chi phí cho doanh nghiệp, khuyến khích sản xuất và tiêu dùng, từ đó gián tiếp thúc đẩy giá thuê nhà kho xây sẵn và nhu cầu thuê kho xưởng. Các doanh nghiệp trong nước cũng đang dần thích ứng với bối cảnh mới bằng chiến lược linh hoạt và chủ động hơn, hứa hẹn giữ đà ổn định cho bất động sản công nghiệp Việt Nam nói chung và nhà kho xây sẵn nói riêng trong thời gian tới.

Sáp nhập tỉnh thành: Cú hích tiềm năng cho bất động sản công nghiệp Việt Nam

Một yếu tố vĩ mô khác được kỳ vọng sẽ tạo ra cú hích lớn cho bất động sản công nghiệp Việt Nam chính là định hướng sáp nhập một số tỉnh thành. Ông Đoàn Duy Hưng, Chủ tịch Cổng thông tin bất động sản công nghiệp Việt Nam (iipvietnam.com), đánh giá rằng việc chủ trương sáp nhập các tỉnh sẽ làm gia tăng quy mô hành chính, từ đó tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển công nghiệp.

Việc điều chỉnh địa giới hành chính tạo điều kiện cho các địa phương mở rộng quỹ đất, từ đó quy hoạch thêm nhiều khu công nghiệp quy mô lớn, mang đến thêm lựa chọn cho doanh nghiệp. Điều này sẽ tránh được tình trạng khan hiếm đất công nghiệp tại các địa phương có nhu cầu cao. Hơn nữa, việc hợp nhất cũng giúp tối ưu hóa quy hoạch các khu công nghiệp, từ nhỏ lẻ thiếu liên kết sang tập trung và hiệu quả hơn, thúc đẩy phát triển bền vững. Từ đó cũng có thể tác động đến giá thuê nhà kho xây sẵn trong khu vực.

Sau sáp nhập, các tỉnh có diện tích lớn hơn sẽ có điều kiện để phân vùng rõ ràng, phát triển các khu công nghiệp hoặc tổ hợp công nghiệp chuyên biệt như khu công nghiệp hỗ trợ, khu công nghiệp công nghệ cao (bán dẫn, AI, tự động hóa), hay thậm chí là siêu khu công nghiệp – đô thị – dịch vụ.

Những mô hình này không chỉ nâng cao năng lực cạnh tranh mà còn tạo lợi thế lâu dài cho các nhà đầu tư, thu hút FDI mạnh hơn nhờ vị thế địa phương được nâng cao. Đồng thời, việc đầu tư đồng bộ vào hạ tầng giao thông (cảng biển, sân bay, cao tốc) sẽ giúp doanh nghiệp giảm chi phí logistics, tăng khả năng cạnh tranh.

Ngoài ra, nguồn cung nhà kho cũng sẽ được hưởng lợi từ việc mở rộng thị trường lao động. Sau quá trình sáp nhập, lực lượng lao động địa phương được bổ sung đáng kể, với sự đa dạng về trình độ từ phổ thông đến kỹ thuật cao, tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp – nhất là trong lĩnh vực công nghệ cao – mở rộng hoạt động sản xuất. Điều này không chỉ thu hút FDI mà còn khuyến khích các doanh nghiệp Việt Nam mở rộng sản xuất nhờ vào hạ tầng và quy hoạch tốt hơn.

Biến động giá thuê đất công nghiệp và những thách thức

Mặc dù triển vọng tươi sáng, ông Đoàn Duy Hưng cũng chỉ ra rằng giá thuê nhà kho xây sẵn và đất công nghiệp nói chung có thể chịu những tác động khác nhau tùy theo khu vực sau sáp nhập. Ở các khu vực trung tâm thuộc tỉnh mới sau sáp nhập, giá đất công nghiệp có khả năng tăng nhanh khi nhu cầu thuê gia tăng, đặc biệt trong bối cảnh hạ tầng được đầu tư đồng bộ và bài bản.

Trong khi đó, ở những khu vực nằm xa trung tâm, giá đất công nghiệp có thể duy trì ở mức ổn định hoặc chỉ tăng nhẹ nhằm tạo sức hút cho doanh nghiệp dịch chuyển hoạt động sản xuất về vùng ven. Một số khu công nghiệp có thể phải điều chỉnh lại mức giá thuê nhà kho xây sẵn để tạo sự cân bằng trong thu hút nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, quá trình sáp nhập cũng tiềm ẩn một số thách thức. Thứ nhất, sự gián đoạn trong quá trình điều chỉnh địa giới hành chính và thay đổi chính sách có thể gây chậm trễ trong cấp phép đầu tư dự án mới. Thứ hai, việc đồng nhất các chính sách thu hút đầu tư từ các tỉnh khác nhau cũng đòi hỏi thời gian. Thứ ba, tâm lý chờ đợi từ nhà đầu tư trong giai đoạn đầu quá trình sáp nhập do chưa rõ ràng về các chính sách mới cũng là một yếu tố cần được quan tâm.

Nhìn chung, giá thuê nhà kho xây sẵn tại các tỉnh phía Nam đang trên đà tăng nhẹ và ổn định, chủ yếu nhờ vào lực đỡ mạnh mẽ từ nhu cầu nội địa. Những chính sách kích cầu của chính phủ và định hướng sáp nhập tỉnh thành trong tương lai hứa hẹn sẽ tạo thêm động lực cho bất động sản công nghiệp Việt Nam, thu hút thêm nhiều nhà đầu tư và thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường nhà kho phía Nam.

Mặc dù có những thách thức nhất định, nhưng với sự linh hoạt của doanh nghiệp và sự chủ động của chính sách, phân khúc nhà kho xây sẵn vẫn được kỳ vọng sẽ giữ vững đà tăng trưởng trong thời gian tới. Khoxuongdep.com.vn sẽ tiếp tục cập nhật những thông tin mới nhất về nguồn cung nhà kho và biến động thị trường để quý khách hàng có cái nhìn toàn diện và đưa ra quyết định đầu tư hiệu quả.