Giá thuê kho xưởng tăng: Bất động sản công nghiệp bùng nổ

Nền kinh tế Việt Nam đang tăng trưởng ấn tượng, đặc biệt tại phía Nam. Thị trường bất động sản công nghiệp chứng kiến sự bùng nổ mạnh mẽ. Nhu cầu về kho xưởng cho thuê tăng cao, kéo theo biến động của giá thuê kho xưởng, vượt mọi dự báo. Đây là minh chứng cho sức hút đầu tư và tiềm năng to lớn của Việt Nam trên bản đồ chuỗi cung ứng toàn cầu.

Việt Nam trở thành “thỏi nam châm” thu hút đầu tư công nghiệp

Trong bối cảnh kinh tế toàn cầu nhiều biến động, Việt Nam nổi lên như một điểm sáng đầy hứa hẹn trên bản đồ bất động sản công nghiệp Việt Nam. Sức hấp dẫn không ngừng gia tăng từ dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) mạnh mẽ, cùng với sự cải thiện ổn định của chỉ số sản xuất công nghiệp, đã tạo nên một làn sóng phát triển chưa từng có cho thị trường này. Đặc biệt, sự dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu sau đại dịch cũng góp phần đưa Việt Nam vào vị trí trung tâm, trở thành “thỏi nam châm” thu hút các tập đoàn sản xuất lớn trên thế giới.

Theo “Tọa độ động lực công nghiệp toàn cầu 2025” của Cushman & Wakefield, bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bùng nổ mạnh mẽ. Số dự án mới tăng liên tục. Đặc biệt, giá thuê kho xưởng tăng “phi mã”, vượt mọi dự báo. Mức tăng này cho thấy sức nóng, nhu cầu thật sự và tiềm năng to lớn của thị trường, nhất là tại khu vực phía Nam

Giá thuê kho xưởng tăng 70% sau 6 năm: Mức tăng dẫn đầu khu vực

Sức nóng của thị trường kho xưởng cho thuê tại Việt Nam được thể hiện rõ qua mức tăng mạnh của giá thuê kho xưởng. Các số liệu trong báo cáo “Tọa độ động lực công nghiệp toàn cầu 2025” từ Cushman & Wakefield chỉ ra rằng từ năm 2019 đến 2025, giá thuê trung bình kho xưởng công nghiệp Việt Nam đã tăng khoảng 70%. Mức tăng trưởng này đưa Việt Nam vào top những thị trường có hiệu suất cao nhất châu Á – Thái Bình Dương, chỉ xếp sau Thổ Nhĩ Kỳ (với mức tăng 90% do lạm phát), và vượt xa mức tăng trung bình 25% của khu vực,

Để hình dung rõ hơn về sự tăng trưởng này, hãy so sánh với các thị trường lớn khác: Trung Quốc, Nhật Bản, Ấn Độ và Thái Lan gần như không có nhiều biến động đáng kể về giá thuê kho xưởng trong cùng giai đoạn. Điều này cho thấy sự bùng nổ tại Việt Nam là một hiện tượng đặc biệt, phản ánh vị thế ngày càng quan trọng của quốc gia trong chuỗi cung ứng toàn cầu.

Mức giá cụ thể tại miền Nam và đánh giá cạnh tranh toàn cầu

Mặc dù tăng mạnh, giá thuê kho xưởng trung bình tại Việt Nam vẫn được đánh giá là “cạnh tranh toàn cầu”. Cụ thể, hiện tại, tại TP.HCM, giá thuê trung bình đạt 4,9 USD/m²/tháng. Mức giá này đã tăng rõ rệt so với mặt bằng chung vài năm trước, đặc biệt tại các tỉnh công nghiệp trọng điểm như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, nơi ghi nhận sự tăng trưởng mạnh về nhu cầu kho xưởng cho thuê.

Bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, nhấn mạnh rằng giá thuê kho xưởng dưới 5 USD/m²/tháng tại Việt Nam tương đương với Ấn Độ, Thái Lan hay Nigeria. Thêm vào đó, chi phí nhân công thấp (chỉ bằng 25% mức lương trung bình toàn cầu) và chi phí điện sản xuất cũng ở ngưỡng thấp trong khu vực (chỉ cao hơn Indonesia và Nigeria) càng làm tăng thêm sức hấp dẫn.

“Việt Nam hiện nằm trong nhóm có chi phí đầu tư công nghiệp và logistics thấp nhất toàn cầu, là lợi thế hấp dẫn với các ngành như thương mại điện tử, bán lẻ, ô tô và công nghệ cao,” bà Trang Bùi nhận định. Điều này giải thích vì sao dù giá thuê tăng, Việt Nam vẫn là điểm đến được ưu tiên của nhiều nhà đầu tư quốc tế, đặc biệt là tại khu vực phía Nam với mạng lưới hạ tầng và chuỗi cung ứng phát triển.

Các yếu tố “đẩy” giá thuê kho xưởng tăng mạnh ở miền Nam

Đà tăng giá thuê kho xưởng ở miền Nam không phải là ngẫu nhiên, mà là kết quả tổng hòa của nhiều yếu tố then chốt:

Lực hút FDI mạnh mẽ vào các khu công nghiệp Việt Nam phía Nam

Dòng vốn FDI liên tục đổ vào Việt Nam là yếu tố quan trọng nhất thúc đẩy giá thuê kho xưởng. Chỉ riêng quý I/2025, Việt Nam đã thu hút gần 11 tỷ USD vốn đầu tư nước ngoài đăng ký, tăng 34% so với cùng kỳ. Đáng chú ý, gần 2,4 tỷ USD FDI chảy vào lĩnh vực bất động sản, tăng vọt 46%. Phần lớn vốn này hướng tới các khu công nghiệp Việt Nam hiện đại và kho vận tại miền Nam. Các tỉnh như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu liên tục đón dự án sản xuất lớn, kéo theo nhu cầu cao về kho xưởng cho thuê.

Chỉ số sản xuất công nghiệp cải thiện ổn định

Song hành với FDI, chỉ số sản xuất công nghiệp (IIP) của Việt Nam duy trì đà cải thiện ổn định, cho thấy hoạt động sản xuất, kinh doanh trong nước đang phát triển tích cực. Điều này đồng nghĩa với việc các doanh nghiệp trong nước cũng có nhu cầu mở rộng sản xuất, lưu trữ hàng hóa, tạo thêm lực cầu cho thị trường kho xưởng cho thuê. Khi cả cung và cầu đều tăng, nhưng cung chưa đáp ứng kịp tốc độ tăng của cầu, việc giá thuê kho xưởng tăng là điều tất yếu.

Sự dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu tập trung vào miền Nam

Đại dịch COVID-19 đã chỉ ra vấn đề phụ thuộc quá lớn vào một số trung tâm sản xuất chính toàn cầu. Điều này buộc các tập đoàn lớn phải đa dạng hóa chuỗi cung ứng của họ. Miền Nam Việt Nam nổi lên như một lựa chọn hàng đầu cho xu hướng này. Khu vực này sở hữu vị trí địa lý thuận lợi cùng hệ thống hạ tầng quan trọng như cảng biển Cái Mép – Thị Vải và sân bay quốc tế.

Thêm vào đó, chi phí sản xuất ở mức cạnh tranh và môi trường kinh doanh không ngừng được cải thiện. Kết quả là, khi các nhà sản xuất lớn tìm địa điểm mới để xây nhà máy và kho bãi, nhu cầu về bất động sản công nghiệp, đặc biệt là giá thuê kho xưởng, đã tăng vọt.

Nhu cầu tăng cao từ thương mại điện tử và logistics tại TP.HCM và vùng phụ cận

Sự bùng nổ của thương mại điện tử và ngành logistics đa kênh tại Việt Nam, đặc biệt là tại TP.HCM và các tỉnh lân cận, là một động lực mạnh mẽ khác. Các doanh nghiệp thương mại điện tử và logistics cần một mạng lưới kho bãi rộng khắp, hiện đại để tối ưu hóa quy trình phân phối và vận chuyển hàng hóa. Nhu cầu về kho xưởng chất lượng cao, có vị trí thuận lợi, tích hợp công nghệ ngày càng lớn, đóng góp vào sự tăng trưởng của giá thuê kho xưởng. Các trung tâm logistics lớn tại Bình Dương, Long An đang phát triển mạnh mẽ để phục vụ nhu cầu này.

Sáp nhập địa giới hành chính: Tác động đến giá thuê kho xưởng và cơ hội mới

Việc sáp nhập địa giới hành chính theo Nghị quyết số 117/NQ-CP có hiệu lực từ ngày 01/7/2025 là một yếu tố vĩ mô quan trọng, mang lại cả thách thức và cơ hội cho thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam, đặc biệt là giá thuê kho xưởng tại các tỉnh phía Nam.

Điều gì tác động đến giá thuê kho xưởng sau sáp nhập?

• Quy hoạch và phát triển đồng bộ hơn: Khi các địa phương được sáp nhập, quy hoạch tổng thể về hạ tầng giao thông, khu công nghiệp Việt Nam sẽ được điều chỉnh để đảm bảo tính đồng bộ và hiệu quả hơn. Điều này có thể dẫn đến việc mở rộng các khu công nghiệp hiện có hoặc hình thành các khu công nghiệp mới tại các vị trí chiến lược, tạo ra nguồn cung kho xưởng chất lượng cao hơn, đặc biệt là ở các tỉnh lân cận TP.HCM. Nguồn cung mới, chất lượng cao hơn thường đi kèm với mức giá thuê kho xưởng cao hơn, nhưng cũng thu hút được các nhà đầu tư lớn.
• Thu hút đầu tư và mở rộng quỹ đất: Việc sáp nhập giúp các địa phương lớn hơn, có tiềm lực hơn trong việc thu hút các dự án đầu tư quy mô lớn. Quỹ đất được quản lý tập trung hơn có thể tạo điều kiện cho các dự án bất động sản công nghiệp Việt Nam lớn được triển khai, tăng nguồn cung kho xưởng hiện đại, từ đó tác động đến mặt bằng giá thuê kho xưởng chung của khu vực.
• Cải thiện hạ tầng và kết nối: Các địa phương sau sáp nhập có thể được đầu tư mạnh mẽ hơn vào hạ tầng kết nối, giảm thời gian và chi phí vận chuyển. Khi hạ tầng được cải thiện, vị trí của các kho xưởng trở nên đắc địa hơn, kéo theo tiềm năng tăng giá thuê kho xưởng. Đặc biệt, các dự án trọng điểm như Vành đai 3, Vành đai 4 TP.HCM sẽ giúp hoạt động vận chuyển hàng hóa trở nên dễ dàng và hiệu quả hơn, kết nối các khu công nghiệp và cảng biển một cách hiệu quả hơn.
• Thay đổi về chính sách và ưu đãi: Việc thay đổi cơ cấu hành chính có thể dẫn đến sự điều chỉnh trong các chính sách ưu đãi đầu tư, chính sách thuế, hoặc quy định về đất đai. Các chính sách mới có thể tạo ra môi trường thuận lợi hơn cho phát triển công nghiệp, thu hút thêm nhà đầu tư, hoặc ngược lại, tăng chi phí đầu tư và vận hành, từ đó ảnh hưởng gián tiếp đến giá thuê kho xưởng. Nhà đầu tư sẽ cần thời gian để thích nghi và đánh giá các thay đổi này.
• Thách thức về thủ tục hành chính ban đầu: Trong giai đoạn đầu sau sáp nhập, các thủ tục hành chính liên quan đến cấp phép xây dựng, đất đai, đầu tư có thể gặp một số vướng mắc hoặc chậm trễ do quá trình chuyển đổi và hợp nhất bộ máy. Điều này có thể gây ra tâm lý thận trọng ở các nhà đầu tư và ảnh hưởng đến tốc độ triển khai dự án, gián tiếp tác động đến cung cầu và giá thuê kho xưởng trong ngắn hạn.

Cơ hội mới sau sáp nhập tại miền Nam

Phân khúc cao cấp và kho thông minh: Sự phát triển mạnh mẽ của các ngành công nghệ cao, bán dẫn và ô tô điện đòi hỏi các kho xưởng không chỉ có diện tích lớn mà còn phải hiện đại, tích hợp công nghệ thông minh, đảm bảo tiêu chuẩn quốc tế. Việc sáp nhập giúp các địa phương lớn hơn dễ dàng quy hoạch các khu công nghiệp chuyên biệt, hấp dẫn các nhà đầu tư công nghệ cao, tạo ra nhu cầu lớn cho phân khúc kho xưởng cho thuê cao cấp với giá thuê kho xưởng tương xứng.

Kho xưởng đa năng và linh hoạt: Nhu cầu thị trường ngày càng đa dạng, đòi hỏi các kho xưởng không chỉ đơn thuần là nơi lưu trữ mà còn có thể kết hợp nhiều công năng khác như showroom, trung tâm phân phối, khu vực sản xuất nhỏ. Các chủ đầu tư cần đa dạng phương án cho thuê, bao gồm cả thuê kho xưởng TP.HCM linh hoạt theo nhu cầu, theo từng ngành nghề để đáp ứng xu hướng này.

Đầu tư vào hạ tầng logistics: Với vai trò ngày càng tăng trong chuỗi cung ứng, Việt Nam cần đầu tư mạnh mẽ hơn nữa vào hạ tầng logistics, từ đường bộ, đường sắt, cảng biển đến sân bay. Đặc biệt, các dự án cơ sở hạ tầng giao thông kết nối các tỉnh phía Nam như cao tốc Bến Lức – Long Thành, Biên Hòa – Vũng Tàu sẽ tối ưu hóa quá trình vận chuyển hàng hóa, giảm chi phí logistics và tăng giá trị cho các khu vực có kho xưởng, từ đó tác động tích cực đến giá thuê kho xưởng trong dài hạn.

Thách thức và giải pháp để duy trì sức cạnh tranh

Sự phát triển nhanh chóng của bất động sản công nghiệp Việt Nam cũng đi kèm với những thách thức không nhỏ. Nhằm duy trì sức cạnh tranh và ứng phó hiệu quả với những biến động dài hạn, việc các chủ đầu tư và nhà phát triển thể hiện sự linh hoạt, chủ động là yếu tố then chốt.

Đa dạng hóa phương án cho thuê

Các doanh nghiệp cần cung cấp các gói thuê kho xưởng TP.HCM và khu vực phía Nam linh hoạt hơn, phù hợp với nhu cầu đa dạng của từng ngành nghề và quy mô doanh nghiệp. Bao gồm các hợp đồng thuê ngắn hạn, thuê theo từng phần diện tích, hoặc các mô hình chia sẻ kho bãi để tối ưu chi phí cho khách hàng.

Tích hợp công năng sử dụng hỗn hợp

Thiết kế và xây dựng các kho xưởng thông minh, tích hợp nhiều công năng như kho kết hợp showroom, văn phòng, khu vực nghiên cứu phát triển (R&D). Điều này không chỉ tăng tiện ích mà còn nâng cao giá trị của bất động sản.

Hỗ trợ thủ tục pháp lý cho khách hàng FDI

Quy trình cấp phép và thủ tục pháp lý nhanh gọn, minh bạch là yếu tố then chốt để thu hút và giữ chân các nhà đầu tư nước ngoài. Đặc biệt trong bối cảnh sáp nhập địa giới hành chính, việc hỗ trợ khách hàng FDI trong quá trình hoàn thiện hồ sơ, giấy phép sẽ giúp rút ngắn thời gian đầu tư, tăng tính cạnh tranh cho thị trường. Các cơ quan quản lý cần có lộ trình rõ ràng, hướng dẫn chi tiết để đảm bảo quá trình chuyển đổi hành chính không làm gián đoạn các hoạt động đầu tư.

Nâng cao chất lượng dịch vụ và quản lý

Đầu tư vào công nghệ quản lý kho xưởng, hệ thống an ninh, phòng cháy chữa cháy hiện đại, cùng với đội ngũ nhân sự chuyên nghiệp, sẽ giúp nâng cao chất lượng dịch vụ, tạo dựng niềm tin và sự hài lòng cho khách hàng.

Triển vọng 2025-2027: Giai đoạn then chốt của bất động sản công nghiệp Việt Nam

Theo Cushman & Wakefield, giai đoạn 2025–2027 sẽ là thời điểm then chốt của bất động sản công nghiệp Việt Nam. Nhu cầu tiếp tục tăng cao sẽ đến từ sự bùng nổ của thương mại điện tử, phân phối bán lẻ đa kênh, cùng với sự phát triển mạnh mẽ của các ngành công nghệ cao, sản xuất chất bán dẫn và ô tô điện.

Việc sáp nhập địa giới hành chính, dù ban đầu có thể tạo ra một số thách thức về mặt thủ tục, nhưng về dài hạn sẽ tạo ra các vùng kinh tế lớn hơn, tiềm lực hơn, có quy hoạch đồng bộ hơn, từ đó thu hút được nhiều dự án đầu tư chất lượng cao, góp phần vào sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam.

Thế nhưng, chỉ những doanh nghiệp có khả năng nắm bắt cơ hội, quản trị rủi ro và đầu tư bài bản, chiến lược mới có thể đứng vững và phát triển bền vững trước những biến động của thị trường. Việt Nam, đặc biệt là khu vực phía Nam, đang đứng trước cơ hội vàng để khẳng định vị thế là một trung tâm sản xuất và logistics quan trọng của khu vực và thế giới, và sự tăng trưởng “phi mã” của giá thuê kho xưởng chính là một minh chứng sống động cho tiềm năng đó.