Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Hợp đồng thuê nhà ở là một giao dịch dân sự phổ biến, đáp ứng nhu cầu thiết yếu về chỗ ở của người dân và nhu cầu khai thác tài sản của chủ sở hữu. Việc giao kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà được điều chỉnh bởi Bộ luật Dân sự và Luật Nhà ở. Trong quá trình thực hiện hợp đồng, vì nhiều lý do khác nhau, một trong các bên có thể mong muốn chấm dứt hợp đồng trước thời hạn. Pháp luật cho phép các bên thỏa thuận chấm dứt, nhưng cũng quy định các trường hợp một bên có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng khi có những vi phạm hoặc hoàn cảnh đặc biệt xảy ra. Hiểu rõ các quy định về đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà là rất quan trọng để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của cả bên cho thuê và bên thuê, đồng thời hạn chế các tranh chấp không đáng có. Bài viết này sẽ tập trung phân tích các trường hợp, điều kiện, thủ tục và hệ quả pháp lý của việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở theo Luật Nhà ở năm 2023 và các quy định liên quan.

1. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Khoản 2 Điều 171 Luật Nhà ở năm 2023 (có hiệu lực từ ngày 01/08/2024, nhưng các nguyên tắc cơ bản thường kế thừa từ luật cũ và được áp dụng tương tự trong thực tiễn hiện tại dựa trên Luật Nhà ở 2014 và Bộ luật Dân sự 2015 cho đến khi luật mới có hiệu lực đầy đủ) quy định các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở (không thuộc sở hữu nhà nước) bao gồm:
– Hết thời hạn hợp đồng: Nếu hợp đồng có xác định thời hạn, nó sẽ tự động chấm dứt khi hết hạn. Với thỏa thuận thuê không có thời hạn cụ thể, việc chấm dứt sẽ có hiệu lực sau 90 ngày kể từ khi bên thuê nhận được thông báo kết thúc hợp đồng từ bên cho thuê.
– Thỏa thuận của các bên: Đây là trường hợp lý tưởng nhất, khi cả hai bên cùng đồng ý chấm dứt hợp đồng, thể hiện sự tự do ý chí trong giao dịch dân sự.
– Nhà ở cho thuê không còn: Do các sự kiện như thiên tai, hỏa hoạn, hoặc các nguyên nhân khác khiến nhà ở bị phá hủy hoàn toàn.
– Bên thuê là cá nhân chết hoặc mất tích: Nếu bên thuê là cá nhân và qua đời hoặc bị Tòa án tuyên bố mất tích mà không có ai đang cùng chung sống tại nhà ở đó, hợp đồng sẽ chấm dứt.
– Bên thuê là tổ chức chấm dứt tồn tại: Nếu bên thuê là tổ chức (công ty, cơ quan, v.v.) bị giải thể, phá sản hoặc chấm dứt hoạt động theo quy định pháp luật.
– Nhà ở bị hư hỏng nặng hoặc bị xử lý bởi Nhà nước: Bao gồm trường hợp nhà ở có nguy cơ sập đổ, nằm trong khu vực quy hoạch bị thu hồi đất, giải tỏa, phá dỡ, hoặc bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng. Trong trường hợp này, bên cho thuê phải thông báo trước cho bên thuê ít nhất 30 ngày (trừ khi có thỏa thuận khác hoặc trường hợp bất khả kháng).
– Một trong các bên đơn phương chấm dứt hợp đồng: Đây là trường hợp đặc biệt sẽ được phân tích chi tiết dưới đây, được quy định tại Điều 172 Luật Nhà ở 2023.

2. Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng của bên cho thuê

Bên cho thuê, với tư cách là chủ sở hữu hoặc người có quyền quản lý, sử dụng hợp pháp nhà ở, có quyền bảo vệ tài sản và lợi ích của mình. Tuy nhiên, quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng của họ bị giới hạn trong những trường hợp cụ thể do pháp luật quy định, nhằm bảo vệ quyền lợi chính đáng của bên thuê – bên thường ở vị thế yếu hơn. Theo Khoản 2 Điều 172 Luật Nhà ở 2023, bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên thuê có một trong các hành vi sau:
– (Đối với nhà ở công/xã hội/chuyên biệt): Bên cho thuê (là cơ quan, tổ chức được giao quản lý) phát hiện việc cho thuê không đúng thẩm quyền, đối tượng, hoặc điều kiện theo quy định (Ví dụ: Cho người không thuộc diện được thuê nhà ở xã hội thuê).
– Không trả đủ tiền thuê: Bên thuê không trả đủ tiền thuê nhà theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng được hai bên thỏa thuận trước trong hợp đồng. Lưu ý yếu tố “không có lý do đã được thỏa thuận”, nghĩa là nếu có lý do hợp lý (ví dụ: do nhà bị hư hỏng nặng mà bên cho thuê không sửa chữa, dẫn đến việc bên thuê tạm ngưng trả tiền theo thỏa thuận hoặc quy định pháp luật) thì bên cho thuê không thể dựa vào cớ này để đơn phương chấm dứt.
– Sử dụng nhà ở sai mục đích: Bên thuê sử dụng nhà ở vào mục đích khác so với thỏa thuận ban đầu trong hợp đồng (Ví dụ: Hợp đồng thuê để ở nhưng lại sử dụng để kinh doanh, sản xuất gây ồn ào, ô nhiễm hoặc làm thay đổi kết cấu nhà). Mục đích sử dụng thường là một điều khoản quan trọng trong hợp đồng.
– Tự ý sửa chữa, phá dỡ nhà: Bên thuê tự ý thực hiện các hành vi như đục phá tường, cơi nới thêm diện tích, cải tạo làm thay đổi kết cấu chịu lực hoặc kiến trúc cơ bản của nhà ở mà không có sự đồng ý của bên cho thuê. Hành vi này xâm phạm trực tiếp đến quyền sở hữu tài sản của bên cho thuê.
– Chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại trái phép: Bên thuê tự ý chuyển đổi quyền thuê, cho người khác mượn nhà hoặc cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà ở đang thuê mà không được sự chấp thuận bằng văn bản của bên cho thuê (trừ khi hợp đồng có thỏa thuận khác).
– Gây mất trật tự, vệ sinh nghiêm trọng: Bên thuê có hành vi làm mất trật tự công cộng, gây ô nhiễm vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến cuộc sống bình thường của những người xung quanh. Điều kiện quan trọng là hành vi này phải lặp lại và đã được bên cho thuê hoặc chính quyền địa phương (tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn…) lập biên bản nhắc nhở đến lần thứ ba mà bên thuê vẫn không khắc phục. Điều này cho thấy tính chất nghiêm trọng và cố ý của vi phạm.
– Trường hợp khác theo quy định: Khoản 2 Điều 170 Luật Nhà ở 2023 (điểm g khoản 2 Điều 172 dẫn chiếu) quy định về quyền lấy lại nhà ở của bên cho thuê khi có nhu cầu để ở hoặc cải tạo, xây dựng lại, nhưng phải báo trước theo quy định. Đây cũng là một căn cứ để đơn phương chấm dứt, tuy nhiên cần tuân thủ chặt chẽ điều kiện và thời hạn báo trước theo Điều 170.

3. Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng của bên thuê

Bên thuê nhà cũng có quyền được bảo vệ khi bên cho thuê không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình, làm ảnh hưởng đến quyền lợi và điều kiện sống của họ. Khoản 3 Điều 172 Luật Nhà ở 2023 quy định các trường hợp bên thuê được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng:
– Bên cho thuê không sửa chữa nhà ở: Khi nhà ở bị hư hỏng nặng (ví dụ: mái dột nát nghiêm trọng, tường nứt có nguy cơ sập đổ, hệ thống điện nước không an toàn…) mà bên cho thuê có trách nhiệm sửa chữa (theo thỏa thuận hoặc quy định pháp luật) nhưng không thực hiện, làm ảnh hưởng đến điều kiện ở an toàn, bình thường của bên thuê.
– Tăng giá thuê bất hợp lý hoặc không thông báo trước: Bên cho thuê tăng giá thuê một cách bất hợp lý (mức tăng quá cao so với thị trường hoặc vi phạm thỏa thuận về biên độ tăng giá trong hợp đồng) hoặc tăng giá mà không thông báo trước cho bên thuê theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng. Việc thông báo trước giúp bên thuê có thời gian chuẩn bị hoặc đàm phán lại.
– Quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế bởi người thứ ba: Khi quyền sử dụng hợp pháp của bên thuê đối với nhà ở bị cản trở, hạn chế do tranh chấp hoặc yêu cầu từ một bên thứ ba có quyền lợi liên quan đến nhà ở đó (ví dụ: nhà ở đang là đối tượng tranh chấp thừa kế, tranh chấp quyền sở hữu, hoặc bị áp dụng biện pháp ngăn chặn từ cơ quan nhà nước mà bên cho thuê không giải quyết được).

4. Thủ tục và hậu quả pháp lý của việc đơn phương chấm dứt hợp đồng

a. Thủ tục thông báo:

Điều quan trọng nhất khi một bên muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà dựa trên các căn cứ pháp luật là phải thực hiện nghĩa vụ thông báo. Khoản 4 Điều 172 Luật Nhà ở 2023 quy định rõ:
– Hình thức: Thông báo phải được lập thành văn bản. Điều này đảm bảo tính rõ ràng, chính xác và là bằng chứng pháp lý quan trọng.
– Thời hạn: Các bên được phép thỏa thuận một thời hạn báo trước riêng (có thể dài hoặc ngắn hơn 30 ngày, nhưng phải hợp lý) cho việc đơn phương chấm dứt hợp đồng. Nếu không có thỏa thuận nào khác, thời hạn báo trước mặc định là ít nhất 30 ngày.
– Nội dung: Thông báo cần nêu rõ lý do chấm dứt (phải thuộc các trường hợp pháp luật cho phép), thời điểm dự kiến chấm dứt hợp đồng và các yêu cầu khác (nếu có) như bàn giao nhà, thanh toán công nợ…
Việc không tuân thủ thủ tục thông báo (không thông báo, thông báo không đúng hình thức, không đủ thời hạn) có thể dẫn đến việc đơn phương chấm dứt bị coi là không hợp pháp, ngay cả khi lý do chấm dứt là có căn cứ.

b. Hậu quả pháp lý:

– Chấm dứt hợp pháp: Nếu việc đơn phương chấm dứt được thực hiện đúng căn cứ pháp luật và đúng thủ tục thông báo, hợp đồng sẽ chấm dứt hiệu lực vào thời điểm ghi trong thông báo (hoặc sau 30 ngày/thời hạn thỏa thuận kể từ ngày bên kia nhận được thông báo). Các bên tiến hành thanh lý hợp đồng, bàn giao lại nhà ở, giải quyết các vấn đề về tiền cọc, tiền thuê còn nợ, chi phí sửa chữa thiệt hại (nếu có)…
– Chấm dứt bất hợp pháp: Nếu một bên đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không có căn cứ pháp luật hoặc không tuân thủ đúng thủ tục thông báo, hành vi này bị coi là vi phạm hợp đồng. Bên vi phạm sẽ phải chịu trách nhiệm pháp lý:
+ Bồi thường thiệt hại: Bên bị vi phạm có quyền yêu cầu bồi thường toàn bộ thiệt hại thực tế phát sinh do việc chấm dứt hợp đồng trái pháp luật gây ra. Thiệt hại có thể bao gồm:
+) Đối với bên thuê (nếu chủ nhà chấm dứt trái luật): Chi phí tìm nhà mới, chi phí vận chuyển đồ đạc, tiền chênh lệch giá thuê nhà mới (nếu cao hơn và tương đương), thiệt hại do gián đoạn kinh doanh (nếu thuê để kinh doanh)…
+) Đối với bên cho thuê (nếu người thuê chấm dứt trái luật): Tiền thuê nhà bị mất trong thời gian chưa tìm được người thuê mới (nhưng chủ nhà cũng có nghĩa vụ nỗ lực tìm khách thuê để giảm thiểu thiệt hại), chi phí sửa chữa hư hỏng (nếu có), chi phí pháp lý…
+ Phạt vi phạm: Nếu hợp đồng có thỏa thuận về phạt vi phạm do chấm dứt hợp đồng trước hạn trái luật, bên vi phạm còn phải chịu khoản tiền phạt này (mức phạt theo thỏa thuận nhưng không được quá 8% giá trị phần nghĩa vụ bị vi phạm theo Luật Thương mại, áp dụng tương tự cho hợp đồng dân sự).
+ Tiếp tục thực hiện hợp đồng: Trong một số trường hợp, bên bị vi phạm có thể yêu cầu Tòa án buộc bên kia phải tiếp tục thực hiện hợp đồng nếu việc tiếp tục thực hiện là khả thi và cần thiết để bảo vệ quyền lợi của họ.

Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà là quyền của cả bên cho thuê và bên thuê khi đối phương có những vi phạm nghiêm trọng hoặc khi xảy ra những hoàn cảnh đặc biệt theo quy định của Luật Nhà ở 2023. Tuy nhiên, đây là một biện pháp pháp lý có điều kiện chặt chẽ, đòi hỏi phải có căn cứ rõ ràng và tuân thủ đúng thủ tục thông báo. Sự am hiểu và áp dụng chuẩn xác các quy định về thuê nhà ở đóng vai trò quan trọng trong việc bảo vệ quyền lợi chính đáng của các bên tham gia. Nó cũng là yếu tố then chốt giúp các giao dịch diễn ra ổn định, rõ ràng, hạn chế tranh chấp và góp phần duy trì trật tự xã hội. Cả bên cho thuê và bên thuê cần nâng cao ý thức pháp luật, hành xử thiện chí và có trách nhiệm trong suốt quá trình thực hiện hợp đồng.