Đầu tư khu công nghiệp – Sân chơi mới của doanh nghiệp nhà ở

Trong bối cảnh thị trường bất động sản nhà ở đối mặt với nhiều thách thức, một làn sóng dịch chuyển chiến lược đang diễn ra mạnh mẽ: hàng loạt doanh nghiệp nhà ở danh tiếng đang ồ ạt “lấn sân” sang phân khúc bất động sản công nghiệp. Đây không chỉ là một hiện tượng nhất thời mà còn là dấu hiệu cho thấy một sự thay đổi lớn trong bức tranh kinh tế vĩ mô, nơi khu công nghiệp đang nổi lên như một điểm sáng đầy tiềm năng.

Làn sóng “đổi sân”: Vì sao doanh nghiệp nhà ở lại tìm đến khu công nghiệp?

Sự chuyển hướng này không phải ngẫu nhiên. Nó xuất phát từ một thực tế rõ ràng: khu công nghiệp đang mang lại tiềm năng và lợi nhuận hấp dẫn hơn hẳn so với phân khúc nhà ở truyền thống trong giai đoạn hiện tại. Thị trường bất động sản công nghiệp đang ở thời điểm “vàng”, được hậu thuẫn bởi nhiều yếu tố nội tại và ngoại tại.

Một trong những lý do then chốt là nguồn vốn FDI (đầu tư trực tiếp nước ngoài) liên tục đổ vào Việt Nam. Các hiệp định thương mại tự do thế hệ mới, vị trí địa lý chiến lược và nguồn nhân lực dồi dào, chi phí cạnh tranh đã giúp Việt Nam trở thành “thỏi nam châm” thu hút các tập đoàn sản xuất lớn từ khắp nơi trên thế giới. Nhu cầu về đất khu công nghiệp để xây dựng nhà máy, kho bãi tăng vọt, tạo ra một nguồn cầu ổn định và bền vững.

Trong khi đó, thị trường bất động sản nhà ở đang chật vật với những vấn đề tồn đọng như thủ tục pháp lý phức tạp, nguồn cung bị tắc nghẽn, và sức mua giảm sút. Sự khác biệt này khiến cho lợi nhuận từ bất động sản công nghiệp trở nên hấp dẫn hơn. Theo các chuyên gia, lợi suất cho thuê từ khu công nghiệp có thể đạt 8-11% mỗi năm, cao hơn nhiều so với lợi suất từ bất động sản nhà ở trong giai đoạn thị trường ảm đạm.

Bên cạnh đó, việc phát triển khu công nghiệp thường có quy trình pháp lý rõ ràng hơn so với các dự án nhà ở. Điều này giúp doanh nghiệp giảm thiểu rủi ro bị “treo” dự án do vướng mắc về đất đai, quy hoạch hay xác định giá đất, vốn là những vấn đề nan giải đối với nhiều chủ đầu tư.

Những “tay chơi” mới trên đường đua khu công nghiệp

Minh chứng rõ ràng nhất cho làn sóng này là động thái của hàng loạt “ông lớn” trong ngành bất động sản nhà ở, vốn từ lâu đã nổi tiếng với các dự án dân cư hay nghỉ dưỡng.

Một trong những cái tên tiên phong là Công ty Cổ phần Phát triển Nhà Bà Rịa – Vũng Tàu (HDC). Tại Đại hội đồng cổ đông thường niên 2025, HDC đã công bố định hướng chiến lược mở rộng sang phát triển khu công nghiệp. Cụ thể, sau thương vụ mua thêm cổ phần tại Công ty Cổ phần Xây lắp Thừa Thiên Huế, HDC dự kiến rót hàng trăm tỷ đồng để triển khai các cụm công nghiệp ở phía Nam như Tây Ninh và Châu Đức, trước khi tiến xa hơn vào các dự án kcn quy mô lớn.

Không chỉ HDC, Công ty Cổ phần Tổng công ty Địa ốc Sài Gòn (SGR) cũng bày tỏ tham vọng gia nhập thị trường này. Ông Đặng Văn Phúc, Phó Tổng giám đốc SGR, khẳng định công ty đã âm thầm tìm hiểu thị trường trong hai năm qua và có chủ trương rõ ràng để dấn thân vào lĩnh vực bất động sản công nghiệp.

Sự dịch chuyển này cũng được củng cố bởi những động thái của các doanh nghiệp nổi danh trong các lĩnh vực khác. Công ty Cổ phần Licogi 13 (LIG), vốn là một doanh nghiệp xây lắp, đã được tỉnh Quảng Trị chấp thuận chủ trương đầu tư dự án khu công nghiệp Quán Ngang giai đoạn 3 với tổng vốn hơn 710 tỷ đồng. Tương tự, Tập đoàn CEO (CEO), nổi tiếng với bất động sản nghỉ dưỡng, cũng thành lập công ty con CEO IP với vốn điều lệ 450 tỷ đồng, thể hiện quyết tâm lớn trong việc mở rộng danh mục đầu tư sang khu công nghiệp trong dài hạn.

Mới đây, GP.Invest – một tên tuổi lớn trong lĩnh vực phát triển nhà ở tại Hà Nội – đã chuyển hướng sang đầu tư vào cụm khu công nghiệp Thái Tân (Hải Dương) với tổng vốn trên 1.000 tỷ đồng. Dự án này kỳ vọng sẽ thu hút các doanh nghiệp sản xuất trong và ngoài nước, đặc biệt ở lĩnh vực công nghệ cao và công nghiệp hỗ trợ

Những ví dụ trên cho thấy, dù xuất phát điểm khác nhau, nhưng các doanh nghiệp này đều nhìn thấy “miếng bánh” tiềm năng từ thị trường kcn. Họ không chỉ đơn thuần cho thuê kho xưởng hay đất, mà còn đầu tư vào hạ tầng đồng bộ, dịch vụ hỗ trợ để tạo ra một hệ sinh thái sản xuất hoàn chỉnh, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của nhà đầu tư.

Yếu tố nào giúp bất động sản khu công nghiệp thăng hoa?

Theo các chuyên gia, phân khúc bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo trong những năm tới. Có ba yếu tố chính làm nên sự “thăng hoa” của thị trường này:

1. Hạ tầng giao thông được đầu tư mạnh mẽ: Việt Nam đang đẩy mạnh đầu tư vào các dự án hạ tầng trọng điểm như cao tốc, sân bay, cảng biển, tạo ra mạng lưới giao thông liên kết vùng hiệu quả. Điều này không chỉ rút ngắn thời gian vận chuyển hàng hóa mà còn nâng cao năng lực logistics, một yếu tố tiên quyết cho sự phát triển của khu công nghiệp.

2. Nguồn vốn FDI và chính sách thu hút đầu tư: Việt Nam tiếp tục là điểm đến hấp dẫn của dòng vốn FDI. Sự dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu sau đại dịch Covid-19 đã thúc đẩy các doanh nghiệp đa dạng hóa địa điểm sản xuất, và Việt Nam nổi lên như một lựa chọn hàng đầu. Các chính sách ưu đãi về thuế, thủ tục hành chính thông thoáng đã giúp việc thu hút FDI trở nên hiệu quả hơn bao giờ hết.

3. Sự thay đổi trong quy hoạch hành chính: Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội, nhận định việc sáp nhập các tỉnh, thành phố sẽ tạo ra “cú hích” lớn cho thị trường. Quy hoạch mới sẽ mở rộng quỹ đất khu công nghiệp, cung cấp thêm lựa chọn cho doanh nghiệp và đồng bộ hóa hạ tầng giao thông, từ đó tăng cường liên kết vùng và nâng cao năng lực logistics. Đây là yếu tố chiến lược để phát triển kcn trong tương lai.

Cơ hội và thách thức: Sân chơi mới không dành cho tất cả

Mặc dù thị trường bất động sản công nghiệp đầy tiềm năng, đây vẫn là một sân chơi có tính đặc thù cao. Việc chuyển đổi từ bất động sản nhà ở sang khu công nghiệp đòi hỏi doanh nghiệp phải có năng lực tài chính mạnh mẽ, kinh nghiệm đầu tư hạ tầng, vận hành kỹ thuật và đặc biệt là sự am hiểu sâu sắc về nhu cầu của các doanh nghiệp sản xuất.

Nếu chỉ “lấn sân” theo phong trào mà không có chiến lược bài bản, nhiều doanh nghiệp nhà ở có thể đối mặt với những thách thức không nhỏ. Việc quản lý một kcn không chỉ dừng lại ở việc cho thuê kho xưởng mà còn bao gồm cả việc cung cấp điện, nước, xử lý môi trường, an ninh, và các dịch vụ hỗ trợ khác.

Tóm lại, làn sóng các doanh nghiệp nhà ở “lấn sân” sang lĩnh vực khu công nghiệp là một tín hiệu tích cực, cho thấy sự linh hoạt và khả năng thích ứng của các doanh nghiệp Việt Nam trước bối cảnh thị trường thay đổi. Tuy nhiên, để thành công trên sân chơi mới này, đòi hỏi họ phải có một chiến lược đầu tư thông minh, bài bản và dài hạn. Đây không chỉ là cuộc đua về vốn mà còn là cuộc đua về tầm nhìn và năng lực thực thi.