Điều kiện tách thửa và hợp thửa đất theo Luật Đất đai năm 2024

Tách thửa đất và hợp thửa đất là những thủ tục quan trọng và thường xuyên diễn ra trong quá trình quản lý, sử dụng đất đai tại Việt Nam. Với mục tiêu đảm bảo tính hợp pháp, phù hợp với quy hoạch và đáp ứng các nhu cầu thực tiễn của người dân cũng như sự kiểm soát, quản lý của nhà nước, Luật Đất đai năm 2024 đã đưa ra những quy định cụ thể, rõ ràng về điều kiện và trình tự thực hiện các thủ tục này. Những quy định này được nêu tại Điều 220, Luật Đất đai năm 2024, với các nguyên tắc, điều kiện được phân tích cụ thể trong bài viết này.

1. Nguyên tắc chung về tách thửa và hợp thửa đất

Theo khoản 1 Điều 220, Luật đất đai năm 2024 quy định việc tách thửa và hợp thửa đất phải đáp ứng các nguyên tắc và điều kiện chung như sau:

a) Thửa đất có giấy chứng nhận hợp pháp

Thửa đất thực hiện việc tách thửa hoặc hợp thửa phải được cấp một trong các loại giấy chứng nhận sau:
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
– Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Quy định này nhằm đảm bảo rằng các thửa đất tham gia giao dịch có đầy đủ căn cứ pháp lý, tránh tình trạng sử dụng đất bất hợp pháp.

b) Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng

Thửa đất phải đang trong thời hạn sử dụng được ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều này giúp đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất và tránh các tranh chấp liên quan đến thời hạn sử dụng.

c) Đất không có tranh chấp, kê biên hoặc bị áp dụng biện pháp khẩn cấp

– Thửa đất tham gia tách hoặc hợp thửa không được là đối tượng tranh chấp, kê biên thi hành án hoặc áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời. Quy định này nhằm đảm bảo tính ổn định và rõ ràng về quyền sở hữu đất.
– Tuy nhiên, đối với thửa đất có tranh chấp nhưng xác định được rõ ràng phạm vi diện tích và ranh giới không tranh chấp, phần không tranh chấp vẫn được phép tách thửa hoặc hợp thửa.

d) Đảm bảo kết nối hạ tầng

– Việc tách thửa và hợp thửa phải đảm bảo thửa đất có lối đi, được kết nối với đường giao thông công cộng và đáp ứng các nhu cầu thiết yếu khác như cấp nước, thoát nước.
– Trong trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích thửa đất làm lối đi, không cần thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất cho phần diện tích này.

2. Điều kiện cụ thể khi tách thửa đất

Ngoài các nguyên tắc chung, việc tách thửa đất cần đáp ứng các điều kiện bổ sung sau:

a) Diện tích tối thiểu

– Các thửa đất sau khi tách phải đảm bảo diện tích tối thiểu theo loại đất sử dụng, được quy định bởi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Đây là quy định quan trọng nhằm tránh tình trạng phân lô quá nhỏ, không đáp ứng yêu cầu sử dụng đất hợp lý.
– Nếu diện tích thửa đất sau tách nhỏ hơn diện tích tối thiểu, việc tách thửa chỉ được thực hiện đồng thời với hợp thửa cùng thửa đất liền kề.

b) Chuyển mục đích sử dụng đất một phần

– Nếu người sử dụng đất muốn chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, thửa đất mới sau khi tách phải có diện tích tối thiểu bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được phép tách theo mục đích sử dụng mới.
– Đối với các thửa đất có cả đất ở và loại đất khác, khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng cho một phần thửa đất, không bắt buộc phải thực hiện tách thửa. Tuy nhiên, nếu người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa, thủ tục này vẫn có thể được thực hiện theo quy định pháp luật.

c) Phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của tòa án

Trong trường hợp tòa án ra phán quyết phân chia quyền sử dụng đất, nếu việc phân chia không đáp ứng các điều kiện về diện tích và kích thước tối thiểu, sẽ không thực hiện tách thửa.

3. Điều kiện cụ thể khi hợp thửa đất

Việc hợp thửa đất cũng cần tuân thủ các quy định bổ sung ngoài các nguyên tắc chung như sau:

a) Thống nhất mục đích, thời hạn và hình thức sử dụng đất

– Các thửa đất hợp lại phải có cùng mục đích sử dụng đất, cùng thời hạn sử dụng và hình thức trả tiền thuê đất.
– Ngoại lệ được áp dụng đối với các trường hợp sau:
+ Hợp thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất.
+ Hợp thửa đất ở với một phần thửa đất có đất ở và đất khác.

b) Chuyển đổi mục đích sử dụng đất nếu cần

Khi hợp các thửa đất có mục đích, thời hạn hoặc hình thức sử dụng khác nhau, cần thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng hoặc chuyển hình thức trả tiền thuê đất để đảm bảo thống nhất. Quy định này nhằm tránh xung đột về mục đích sử dụng đất giữa các phần đất hợp thửa.

4. Ý nghĩa và thực tiễn áp dụng

Quy định về tách thửa và hợp thửa đất trong Luật Đất đai không chỉ hướng đến việc đáp ứng nhu cầu sử dụng đất đa dạng của người dân mà còn mang lại nhiều lợi ích trong quản lý, quy hoạch, và phát triển hạ tầng đất đai.
– Quy định về tách thửa đất tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trong việc sử dụng đất theo các mục đích khác nhau. Những quy định này giúp đảm bảo rằng người dân có thể chủ động điều chỉnh việc sử dụng đất để phù hợp với nhu cầu thực tế, đồng thời khuyến khích việc khai thác đất đai một cách hiệu quả và hợp lý.
– Một trong những vấn đề nổi cộm trong quản lý đất đai là tình trạng phân lô bán nền tràn lan, đặc biệt ở các khu vực đô thị hóa nhanh. Quy định về diện tích tối thiểu khi tách thửa đóng vai trò quan trọng trong việc kiểm soát vấn đề này. Quy định diện tích tối thiểu khi tách thửa không chỉ đảm bảo sự phát triển bền vững của đô thị mà còn góp phần ngăn chặn các hiện tượng tiêu cực, bảo vệ quyền lợi chung của cộng đồng.
– Quy định về hợp thửa đất góp phần khắc phục tình trạng đất bị chia nhỏ, sử dụng manh mún, không hiệu quả. Điều này đặc biệt quan trọng trong bối cảnh đất đai là tài nguyên hữu hạn và cần được quản lý chặt chẽ.
– Một trong những lợi ích quan trọng của việc quy định rõ ràng về tách thửa và hợp thửa là hạn chế được các tranh chấp phát sinh trong quá trình sử dụng đất. Khi thực hiện tách hoặc hợp thửa, các quy định pháp lý yêu cầu xác minh quyền sử dụng đất của các bên liên quan. Điều này giúp đảm bảo quyền lợi hợp pháp, tránh các tranh chấp về sở hữu hoặc sử dụng đất. Những tranh cãi liên quan đến việc chia nhỏ đất thường phát sinh từ việc không đáp ứng các điều kiện diện tích tối thiểu. Quy định cụ thể giúp tránh được tình trạng này, đảm bảo các thửa đất sau khi tách hoặc hợp vẫn tuân thủ đúng pháp luật. Các bước thẩm định, kiểm tra hiện trạng và giải quyết thủ tục tách, hợp thửa đều được thực hiện công khai, giúp các bên liên quan dễ dàng nắm bắt thông tin và tránh những hiểu lầm không đáng có.
Việc tách thửa và hợp thửa đất theo quy định tại Điều 220, Luật Đất đai năm 2024, đặt ra các nguyên tắc và điều kiện chặt chẽ nhằm đảm bảo sự minh bạch, hợp pháp trong giao dịch đất đai. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng giúp người sử dụng đất thực hiện quyền của mình một cách đúng đắn, đồng thời hỗ trợ cơ quan nhà nước quản lý hiệu quả quỹ đất quốc gia. Người dân và các tổ chức cần tuân thủ nghiêm túc các quy định này để đảm bảo quyền lợi và tránh rủi ro pháp lý trong quá trình sử dụng và giao dịch đất đai.