Đi thuê kho xưởng cần lưu ý gì

Đi thuê kho xưởng cần lưu ý gì

Việc tìm kiếm một mặt bằng kho xưởng ưng ý giống như việc “chọn mặt gửi vàng” cho cả một chu kỳ kinh doanh từ 3 đến 5 năm, thậm chí là 10 năm. Một quyết định thuê sai lầm không chỉ dừng lại ở việc mất tiền cọc, mà hệ lụy đi kèm là sự đứt gãy chuỗi cung ứng, chi phí logistics tăng vọt và rủi ro bị đình chỉ hoạt động do không đạt chuẩn pháp lý.

Vậy đi thuê kho xưởng cần lưu ý gì để đảm bảo sự ổn định và tối ưu chi phí vận hành? Dưới đây là bài phân tích chuyên sâu về 8 yếu tố cốt lõi mà mọi doanh nghiệp sản xuất và logistics cần phải “nằm lòng”.

1. Vị trí địa lý & Kết nối giao thông: Không chỉ là “Gần trung tâm”

– Nhiều doanh nghiệp thường mắc sai lầm khi chỉ chọn kho “gần văn phòng chính”. Trong bất động sản công nghiệp, vị trí tốt phải được đánh giá dựa trên Chi phí hậu cần.
– Khoảng cách đến các điểm nút giao thông: Hãy tính toán cụ thể quãng đường từ kho đến Cảng biển (xuất nhập khẩu), Sân bay, hoặc các Trung tâm phân phối của đối tác. Mỗi khoảng cách xa hơn là thêm một khoản chi phí xăng dầu và thời gian tài xế.
– Tình trạng giao thông giờ cao điểm: Tuyến đường vào kho có bị cấm tải theo giờ không? Có thường xuyên kẹt xe không?
-> Mẹo thực tế: Hãy thử lái xe Container hoặc xe tải trọng lớn vào khu vực đó vào các khung giờ khác nhau trong ngày để kiểm tra độ rộng của đường cua (bán kính quay đầu xe) và tình trạng tắc đường.
– Khu vực ngập nước: Đây là yếu tố chí mạng. Hãy kiểm tra cốt nền của khu vực so với mặt đường và lịch sử triều cường. Nước ngập không chỉ làm hỏng hàng hóa mà còn khiến xe tải không thể ra vào bốc hàng.

2. Thông số kỹ thuật nhà xưởng: Chi tiết tạo nên hiệu quả

Đừng chỉ nhìn vào diện tích m2. Hiệu suất khai thác kho phụ thuộc vào các thông số kỹ thuật sau:
– Chiều cao thông thủy: Là chiều cao từ mặt sàn đến điểm thấp nhất của trần (thường là kèo hoặc hệ thống PCCC).
– Tại sao quan trọng: Nếu bạn làm kho logistic cần lắp kệ cao tầng (Racking system), chiều cao 9m – 12m sẽ tối ưu hơn nhiều so với kho cũ chỉ cao 6m.
– Tải trọng sàn: Các kho tiêu chuẩn thường chịu lực 2-3 tấn/m2. Tuy nhiên, nếu bạn đặt máy móc hạng nặng (máy CNC, máy ép) hoặc xếp chồng hàng hóa mật độ cao, bạn cần tìm kho có tải trọng 5 tấn/m2 hoặc yêu cầu gia cố móng.
– Hệ thống Dock Leveler (Sàn nâng tự động): Đối với kho Logistics, việc có sẵn Dock Leveler giúp xe container ghé đuôi và bốc dỡ hàng nhanh hơn gấp 3 lần so với kho truyền thống nền thấp.

3. Hệ thống Phòng Cháy Chữa Cháy (PCCC): “Giấy thông hành” sinh tử

Hiện nay, quy định về PCCC tại Việt Nam đang được siết chặt chưa từng có. Đây là yếu tố pháp lý rủi ro nhất.
– Hệ thống tự động (Sprinkler) hay Vách tường: Kho chứa hàng dễ cháy (hóa chất, bao bì, gỗ, dệt may) bắt buộc phải có hệ thống Sprinkler tự động. Nếu thuê kho cũ chỉ có hệ thống chữa cháy vách tường, bạn có thể phải bỏ ra hàng tỷ đồng để nâng cấp mới xin được giấy phép.
– Biên bản nghiệm thu PCCC:
-> Lưu ý đặc biệt: Tuyệt đối không thuê kho chưa có biên bản nghiệm thu PCCC cho ngành nghề phù hợp. Có những kho đã nghiệm thu cho mục đích “kho chứa hàng thông thường”, nhưng khi bạn làm “sản xuất gỗ”, hệ thống đó sẽ không đạt chuẩn và bị từ chối cấp phép.

4. Pháp lý đất đai và Ngành nghề kinh doanh

– Chức năng sử dụng đất: Đất phải là đất SKC (Sản xuất kinh doanh), đất khu công nghiệp. Tuyệt đối tránh thuê nhà xưởng xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp, rủi ro bị cưỡng chế tháo dỡ là rất cao.
– Ngành nghề thu hút đầu tư: Mỗi Khu công nghiệp (KCN) đều có quy hoạch ngành nghề riêng.
-> Ví dụ: Một số KCN xanh sẽ từ chối các ngành gây ô nhiễm như xi mạ, dệt nhuộm, thuộc da. Hãy kiểm tra danh mục ngành nghề được phép tiếp nhận của KCN trước khi xuống tiền cọc.

– Chế độ Doanh nghiệp Chế xuất (EPE): Nếu bạn là doanh nghiệp EPE, kho xưởng phải có tường rào cứng bao quanh, cổng kiểm soát riêng biệt và hệ thống camera giám sát kết nối với Hải quan. Không phải kho nào cũng đáp ứng được điều kiện này.

5. Hệ thống điện và Xử lý nước thải

– Công suất trạm biến áp: Nhà xưởng có trạm điện riêng hay dùng chung? Công suất bao nhiêu kVA?
– Nếu bạn làm sản xuất, máy móc tiêu thụ điện năng lớn, việc quá tải điện hoặc điện áp không ổn định sẽ làm hỏng dây chuyền sản xuất.
– Hệ thống xử lý nước thải:

•  KCN có nhà máy xử lý nước thải tập trung không?
• Đường ống đấu nối nước thải đã có sẵn đến tận xưởng chưa? Chi phí đấu nối và phí xử lý tính theo m3 là bao nhiêu? (Phí này thường khá cao).

6. Tổng chi phí thuê

– Giá thuê/m2 chỉ là bề nổi của tảng băng chìm. Hãy lập bảng Excel tính tổng chi phí hàng tháng:

• Tiền thuê: Tính trên diện tích nào? (Diện tích sàn hay diện tích xây dựng bao gồm cả mái che?).
• Phí quản lý: Trả cho ban quản lý KCN (bảo vệ vòng ngoài, cây xanh, đường sá).
• Phí VAT: Giá đã bao gồm VAT chưa?
• Giá điện, nước: Tính theo biểu giá nhà nước hay giá riêng của chủ đầu tư?
• Phí làm ngoài giờ: Nếu kho nằm trong tòa nhà hỗn hợp hoặc khu chung, việc xuất hàng ban đêm có bị tính thêm phí bảo vệ/điện hành lang không?

7. Các điều khoản hợp đồng “bẫy” cần tránh

– Điều khoản hoàn trả mặt bằng: Hợp đồng cần ghi rõ: Khi trả kho, bạn phải trả về “nguyên trạng ban đầu” hay được để lại các phần đã cải tạo? Chi phí đập bỏ các vách ngăn văn phòng, hệ thống điện bạn đã lắp thêm có thể rất tốn kém.
– Biên độ tăng giá: Mức tăng giá định kỳ nên được chốt trần . Ví dụ: Tăng không quá 10% sau mỗi 2 năm. Tránh để điều khoản “tăng theo giá thị trường” vì rất mơ hồ.
– Quyền ưu tiên gia hạn: Đảm bảo bạn có quyền ưu tiên thuê tiếp sau khi hết hạn hợp đồng để tránh việc đang làm ăn tốt thì bị lấy lại mặt bằng.

8. Môi trường lao động và Tiện ích phụ trợ

Cuối cùng, kho xưởng vận hành được là nhờ con người.

– Xung quanh có khu dân cư, nhà trọ giá rẻ cho công nhân không?
– Gần đó có chợ, trường học, trạm y tế không?
– Việc tuyển dụng lao động phổ thông tại khu vực đó có dễ dàng không hay đang bị cạnh tranh gay gắt bởi các “ông lớn” khác?

Thuê kho xưởng là bước đi chiến lược. Đừng vội vàng quyết định chỉ vì giá rẻ. Một nhà xưởng giá thuê cao hơn một chút nhưng có PCCC chuẩn chỉnh, vị trí đắc địa và pháp lý minh bạch sẽ giúp bạn tiết kiệm hàng tỷ đồng tiền “khắc phục hậu quả” sau này.

Tránh những sai sót trong việc thuê kho xưởng – hãy liên hệ ngay với khoxuongdep.com.vn để để nhận tư vấn các giải pháp mua nhà xưởng minh bạch về pháp lý, tối ưu về vị trí và hiệu quả về chi phí vận hành

☎️ Liên hệ Hotline/Zalo: 0901626248