Bất động sản Tây Ninh và Đồng Nai thị trường nào tiềm năng hơn năm 2025

Thị trường bất động sản liên tục thay đổi khiến việc lựa chọn một kênh đầu tư hiệu quả, sinh lời ổn định trở thành thách thức lớn đối với giới đầu tư. Bất động sản Đồng Nai từ lâu đã khẳng định vị thế là một “con ngựa chiến kỳ cựu”, nhưng liệu trong năm 2025, có một “ngựa ô” nào đang âm thầm vươn mình bứt phá? Liệu bất động sản Tây Ninh có phải là điểm đến mới, đầy hứa hẹn? Bài viết này sẽ phân tích sâu hơn về tiềm năng của cả hai thị trường, giúp bạn đưa ra quyết định đầu tư thông minh nhất.

Bất động sản Đồng Nai đã chứng minh sức hút, nhưng liệu có “bão hòa cục bộ”?

Đồng Nai từ lâu đã nằm trong nhóm những tỉnh thành dẫn đầu cả nước về thu hút vốn FDI. Nhờ nằm sát với TP.HCM và giữ vai trò cầu nối giữa các vùng kinh tế trọng điểm Đông Nam Bộ, bất động sản Đồng Nai ngày càng khẳng định sức hấp dẫn đặc biệt trên bản đồ đầu tư. Các khu vực như Long Thành, Nhơn Trạch, Biên Hòa từ lâu đã trở thành tâm điểm của giới đầu tư. Việc triển khai Sân bay Quốc tế Long Thành đã trở thành cú hích lớn, khiến giá đất khu vực tăng vọt và thu hút dòng vốn đầu tư đổ mạnh vào các khu vực lân cận.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản Đồng Nai cũng đang dần bước vào giai đoạn “bão hòa cục bộ”. Sau một thời gian dài tăng trưởng nóng, giá đất tại nhiều khu vực đã tăng mạnh, khiến biên độ lợi nhuận dần thu hẹp. Điều này đã thôi thúc một số nhà đầu tư bắt đầu tìm kiếm những “vùng đất mới” có tiềm năng tăng trưởng dài hạn hơn, nơi mà mức giá còn “sơ khai” nhưng dư địa tăng trưởng lại dồi dào.

Một yếu tố đáng chú ý gần đây là chủ trương sáp nhập tỉnh Bình Phước và tỉnh Đồng Nai thành tỉnh Đồng Nai mới, với diện tích hơn 12.700km² và quy mô dân số hơn 4,2 triệu người. Mặc dù điều này tạo ra một không gian phát triển lớn hơn, với Biên Hòa là trung tâm chính trị – hành chính, và dự kiến phát triển hơn 70 khu công nghiệp đến năm 2030, nhưng cũng cần thời gian để những thay đổi này phát huy tối đa hiệu quả.

Việc sáp nhập có thể mang lại những cơ hội mới, nhưng cũng đi kèm với những thách thức về quy hoạch, quản lý và điều tiết thị trường để tránh tình trạng “bong bóng” cục bộ.

Bất động sản Tây Ninh: “Đi sau – nhưng đang lên trước”

So với  bất động sản Đồng Nai, giá đất Tây Ninh hiện tại còn khá mềm, chỉ bằng khoảng 30 – 40%. Đây là một lợi thế cực lớn, đặc biệt khi tiềm năng tăng trưởng của Tây Ninh lại rất đáng kể. Lý do chính đến từ sự hoàn thiện nhanh chóng của hạ tầng giao thông và chính sách thu hút đầu tư mạnh mẽ của tỉnh. Các khu đô thị mới đang dần hình thành, đón đầu làn sóng dịch chuyển dân cư từ TP.HCM và Bình Dương về đây sinh sống và lập nghiệp.

Đáng chú ý, khu vực gần KCN Phước Đông đang trở thành tâm điểm. Nơi đây hội tụ đủ các yếu tố “vàng” cho một thị trường bất động sản Tây Ninh tiềm năng: khu công nghiệp hoạt động mạnh mẽ, kết nối giao thông tốt, tốc độ đô thị hóa tăng mạnh, giá đất hợp lý và pháp lý rõ ràng. Đây được xem là “cửa ngõ tăng trưởng” mà các nhà đầu tư sành sỏi đang âm thầm săn đón.

Khu đô thị Phước Đông New City, nằm ngay trong Khu công nghiệp Phước Đông, đang dần trở thành biểu tượng mới cho một đô thị hiện đại tại khu vực Đông Nam Bộ. Với tổng diện tích lên đến 648ha, dự án đã hoàn thiện cơ bản hơn 200 căn nhà phố thương mại, với sổ hồng pháp lý đầy đủ và dự kiến mở bán trong tháng 6/2025 bởi đơn vị phát triển Minh Phú Land.

Ông Bùi Văn Phú, Giám đốc Công ty TNHH MTV Vạn Phú, chia sẻ: “Bất động sản gần các KCN lớn luôn có sức hấp dẫn nhờ tỷ lệ lấp đầy cao, dòng tiền cho thuê ổn định và khả năng tăng giá trong dài hạn.”

Ông cũng cho biết, theo Đồ án điều chỉnh quy hoạch xây dựng vùng TP.HCM đến năm 2030, TP. Tây Ninh được định hướng trở thành cực tăng trưởng của khu vực, liền kề khu đô thị Tây Bắc TP.HCM. Nhờ đó, giá trị bất động sản tại các địa phương như Gò Dầu, Trảng Bàng được dự báo sẽ tiếp tục tăng mạnh trong thời gian tới.

Với mức giá còn “sơ khai”, nhưng tiềm năng khai thác kinh doanh, cho thuê và tăng giá cực kỳ lớn, Phước Đông New City đang được nhiều nhà đầu tư đánh giá là “điểm hẹn sinh lời” của năm 2025.

Động lực vùng kinh tế trọng điểm: Sau sáp nhập Long An Tây Ninh

Một tin tức quan trọng khác là việc sáp nhập hai tỉnh Long An và Tây Ninh thành tỉnh Tây Ninh mới. Đây là một bước đi chiến lược, tận dụng mối liên kết chặt chẽ về lịch sử và địa lý của cả hai địa phương. Việc sáp nhập các đơn vị hành chính trong bối cảnh hạ tầng hoàn thiện và kinh tế đang tăng trưởng sẽ góp phần khai thác tối ưu tiềm năng sẵn có, đồng thời hình thành một không gian phát triển gắn kết, nâng cao năng lực cạnh tranh và đẩy mạnh liên kết vùng.

Long An đóng vai trò cầu nối giữa miền Tây và miền Đông, với hơn 40 khu công nghiệp hoạt động hiệu quả tại Đức Hòa, Bến Lức, Tân An. Nhờ nằm liền kề TP.HCM và sở hữu hệ thống hạ tầng ngày càng hoàn thiện, khu vực này đang cho thấy tiềm năng phát triển vượt trội trong tương lai. Khác với Đồng Nai, Tây Ninh ghi dấu ấn bởi lợi thế du lịch đa dạng, các công trình quy mô quốc tế cùng dòng sông Vàm Cỏ Đông – yếu tố quan trọng thúc đẩy du lịch sinh thái và nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao.

Sau sáp nhập, tỉnh Tây Ninh mới có không gian rộng hơn 8.500 km² với dân số hơn 3,3 triệu người. Tổng cộng có 46 khu công nghiệp với tổng diện tích quy hoạch hơn 13.900ha, trong đó 28 khu đã hoàn thiện hạ tầng và đang tiếp nhận nhà đầu tư. Ông Trương Thanh Liêm – Trưởng Ban Quản lý Khu Kinh tế (QLKKT) tỉnh Tây Ninh khẳng định cam kết tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp đầu tư, sản xuất kinh doanh trên địa bàn.

Sáp nhập địa giới hành chính mang đến bước chuyển mình lớn cho kinh tế địa phương, đặc biệt là thị trường bất động sản Tây Ninh. Doanh nghiệp sẽ có thêm dư địa mở rộng, khai thác hệ sinh thái đa ngành từ công nghiệp đến nông nghiệp công nghệ cao, mà không bị cản trở bởi ranh giới địa phương. Tây Ninh giáp ranh TP.HCM, giữ vai trò vùng đệm quan trọng, góp phần san sẻ áp lực dân cư, quỹ đất và hạ tầng giao thông cho đô thị trung tâm.

Hạ tầng phát triển đồng bộ: Cơ hội vàng cho thị trường bất động sản phía Tây TP.HCM

Hàng loạt dự án hạ tầng giao thông đang được đẩy mạnh tại Long An – Tây Ninh, tạo nên sự thay đổi đáng kể cho diện mạo bất động sản Tây Ninh và khu vực lân cận. Thị trường bất động sản ở khu vực phía Tây TP.HCM ghi nhận sự phát triển mạnh mẽ, đặc biệt qua các khu đô thị tầm cỡ do những doanh nghiệp lớn như Vinhomes, Nam Long, Phú Mỹ Hưng, Bim Group, Him Lam, Ecopark và MIK Group triển khai.

Trong đó, nhiều dự án khu đô thị đã hiện hữu tại khu vực ghi nhận sức cầu tích cực. Điển hình là KĐT Waterpoint quy mô 355ha của Nam Long, đã khởi công từ năm 2018 và hiện nay nhiều phân khu đã hoàn thiện, loạt tiện ích – dịch vụ đi vào vận hành.

Với vị trí liền kề các cao tốc TP.HCM – Trung Lương – Mỹ Thuận và các trục hạ tầng chiến lược như Vành đai 3, Vành đai 4, Bến Lức – Long Thành, dự án cho phép kết nối thuận tiện đến Phú Mỹ Hưng và trung tâm TP.HCM chỉ trong khoảng 30 đến 45 phút. Giới chuyên gia nhận định Waterpoint có tiềm năng tăng giá sau sáp nhập, nhờ loạt công trình hạ tầng trọng điểm đang được triển khai và dự kiến hoàn thiện trong giai đoạn 2025–2027.

Đặc biệt, tuyến cao tốc Bến Lức Long Thành đang sắp về đích, trở thành “đòn bẩy” quan trọng cho thị trường bất động sản Tây Ninh. Tuyến cao tốc này dài hơn 57km, với tổng vốn đầu tư trên 31.300 tỷ đồng, kết nối ba địa phương trọng điểm gồm Long An, Đồng Nai và TP.HCM. Hiện gần 30km/57km đã hoàn thiện, thông xe kỹ thuật, và phần còn lại sẽ tiếp tục thi công để thông xe toàn tuyến vào năm 2026.

Khi cao tốc Bến Lức – Long Thành hoàn thiện cùng với Vành đai 3 TP.HCM (dự kiến thông xe kỹ thuật vào cuối năm 2025), hai hạ tầng trọng điểm này sẽ tạo thành liên kết liên vùng mạnh mẽ. Nhờ tuyến giao thông này, cư dân tại Long An và Tây Ninh có thể di chuyển thuận tiện đến trung tâm TP.HCM, sân bay Long Thành cũng như các khu vực lân cận. Việc thông toàn tuyến cao tốc Bến Lức – Long Thành hứa hẹn sẽ kích thích làn sóng đầu tư và gia tăng giá trị bất động sản dọc tuyến này, đặc biệt là những dự án nằm cận kề.

Song song đó, TP.HCM đã phê duyệt nút giao kết nối cao tốc Bến Lức – Long Thành với Quốc lộ 50, dự kiến khởi công trong quý IV/2025 và hoàn tất vào năm 2026. Đây là tuyến huyết mạch kết nối Long An với TP.HCM và các tỉnh đồng bằng sông Cửu Long. Bên cạnh đó, thành phố cũng đang xem xét đầu tư nút giao trị giá 2.400 tỷ đồng tại điểm giao giữa đường Rừng Sác (Cần Giờ) và cao tốc Bến Lức – Long Thành, với kế hoạch phê duyệt chủ trương đầu tư vào quý II/2025.

Dự án này được kỳ vọng sẽ tạo ra hướng kết nối giao thông mới, gia tăng động lực phát triển cho thị trường bất động sản tại nhiều khu vực trọng điểm như Cần Giờ (TP.HCM), Bến Lức (Long An)… Đồng thời, hệ thống hạ tầng quan trọng như các tuyến ĐT 822, ĐT 823, ĐT 825 – đóng vai trò liên kết giữa Tây Ninh và Long An – cùng với mạng lưới quốc lộ và cao tốc hiện hữu đang từng bước hình thành nên trục phát triển liên vùng đồng bộ.

Đáng chú ý, Long An và Tây Ninh gần đây đã bổ sung thêm 6 dự án mới vào danh mục đầu tư công, với tổng vốn lên đến 270,83 tỷ đồng – cho thấy nỗ lực mạnh mẽ trong việc hoàn thiện hạ tầng và mở rộng không gian phát triển kinh tế – đô thị toàn vùng.

Hạ tầng giao thông đồng bộ được xem là đòn bẩy quan trọng, mở rộng không gian phát triển và tạo điều kiện thu hút dòng vốn đầu tư

Những công trình hạ tầng quy mô quốc gia như Vành đai 3 (kết nối Long An – Bình Dương – TP.HCM – Đồng Nai) và Vành đai 4 (đi qua Bà Rịa – Vũng Tàu – Đồng Nai – Bình Dương – TP.HCM – Long An) đang được kỳ vọng sẽ hình thành trục giao thông chiến lược liên kết vùng. Khi hoàn thành, hệ thống này không chỉ rút ngắn thời gian di chuyển giữa các địa phương mà còn tạo động lực mạnh mẽ thúc đẩy thị trường bất động sản Tây Ninh cùng các khu vực lân cận phát triển.

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Giám đốc Bộ phận nhà ở CBRE Vietnam, thị trường khu Tây TP.HCM hiện vẫn ghi nhận nhu cầu cao đối với các sản phẩm nhà phố, biệt thự và villa. Nhờ hạ tầng được đầu tư, kết nối dễ dàng các khu vực, các dự án nhà liền thổ đã được quan tâm tích cực trong 3-4 năm qua, ở cả nhu cầu ở lẫn đầu tư.

Ông Kiệt cho rằng bất động sản các khu vực giáp ranh TP.HCM vẫn còn nhiều dư địa phát triển, trong đó Long An được dự báo sẽ trở thành điểm nóng trên thị trường. Quan điểm này cũng phần nào phản ánh tiềm năng tăng trưởng của bất động sản Tây Ninh mới sau sáp nhập.

Nếu bất động sản Đồng Nai được ví như “chiến mã kỳ cựu” đã khẳng định được vị thế trên bản đồ đầu tư, thì bất động sản Tây Ninh lại nổi lên như một “ngựa ô” thầm lặng nhưng đầy nội lực. Sở hữu mức giá còn mềm, hạ tầng không ngừng được nâng cấp và quỹ đất rộng lớn, bất động sản Tây Ninh – đặc biệt là dự án Phước Đông New City – đang dần thu hút sự chú ý của giới đầu tư có tầm nhìn dài hạn.

Bước sang năm 2025, cuộc đua tăng trưởng giữa các vùng ven TP.HCM đã chính thức bắt đầu. Và có thể, “ngựa ô” tạo bất ngờ sẽ không đến từ nơi đã quá quen thuộc, mà từ một vùng đất đang bừng tỉnh – nơi hội tụ chiến lược rõ ràng và dư địa phát triển lớn. Bạn đã sẵn sàng đón đầu cơ hội tại thị trường bất động sản Tây Ninh chưa?