Năm 2025, Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp (SKC) có tách thửa được không? Điều kiện tách thửa?

Bài viết này sẽ đi sâu vào phân tích khả năng tách thửa đối với đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, thường được gọi tắt là đất SKC, nằm ngoài khu công nghiệp. Phân tích dựa trên các quy định của Luật Đất đai 2024 và các văn bản pháp luật hiện hành liên quan. Chúng ta sẽ xem xét các điều kiện để tách thửa, cũng như những yếu tố ảnh hưởng đến quyết định tách thửa loại đất này.

1. Khái niệm đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp (SKC) và tách thửa đất

– Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp (SKC): Theo pháp luật đất đai hiện hành, đất SKC được xếp vào nhóm đất phi nông nghiệp và có mục đích sử dụng chính là để xây dựng các cơ sở sản xuất trong lĩnh vực công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp. Điều này bao gồm cả các công trình phụ trợ cần thiết cho quá trình sản xuất trực tiếp. Đất SKC đóng vai trò then chốt trong các hoạt động kinh tế, góp phần tạo ra của cải vật chất và cung cấp các dịch vụ cho cộng đồng.
– Tách thửa đất: Tách thửa đất là việc chia một thửa đất lớn thành hai hoặc nhiều thửa đất nhỏ hơn. Mục đích của việc tách thửa có thể là để chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, hoặc để phục vụ mục đích sử dụng khác nhau.

2. Cơ sở pháp lý

Việc tách thửa đất nói chung và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp (SKC) nói riêng được điều chỉnh bởi các văn bản pháp luật sau:
– Luật Đất đai 2024: Luật này quy định các nguyên tắc, điều kiện chung và thẩm quyền đối với việc tách thửa đất (Điều 220).
– Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai: Các nghị định này quy định chi tiết hơn về trình tự, thủ tục tách thửa và các vấn đề liên quan.
– Thông tư hướng dẫn thi hành Nghị định: Các thông tư này hướng dẫn cụ thể về các biểu mẫu, hồ sơ cần thiết cho việc tách thửa.
– Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: Đây là văn bản quan trọng nhất, quy định cụ thể về diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất, bao gồm cả đất SKC, trên địa bàn tỉnh.

3. Khả năng tách thửa đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp (SKC) ngoài khu công nghiệp

Điều 220 của Luật Đất đai 2024 quy định rõ các nguyên tắc và điều kiện để tách thửa đất. Dựa trên điều này, ta có thể phân tích khả năng tách thửa đất SKC như sau:

3.1. Điều kiện chung (Khoản 1 Điều 220): Tất cả các loại đất, bao gồm cả đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, khi muốn tách thửa đều phải đáp ứng các điều kiện chung sau:

a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ/sổ hồng): Thửa đất SKC phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp lệ, thể hiện rõ thông tin về người sử dụng đất, diện tích, mục đích sử dụng (là đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp), thời hạn sử dụng.
b) Còn thời hạn sử dụng đất: Đất SKC phải còn trong thời hạn sử dụng được ghi trên giấy chứng nhận. Nếu hết thời hạn, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục gia hạn theo quy định.
c) Không có tranh chấp, kê biên, áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời: Để được phép tách thửa, một thửa đất SKC cần đáp ứng các điều kiện tiên quyết về mặt pháp lý. Cụ thể, thửa đất cần đáp ứng các yêu cầu pháp lý sau: Quyền sử dụng đất không thuộc diện đang tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án và không chịu sự áp dụng của bất kỳ biện pháp khẩn cấp tạm thời nào từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên, luật pháp cũng lường trước trường hợp một phần nhỏ của thửa đất SKC có thể đang trong quá trình tranh chấp. Trong tình huống này, nếu xác định được rõ ràng phạm vi diện tích và ranh giới đang tranh chấp, thì phần diện tích và ranh giới còn lại của thửa đất, không liên quan đến tranh chấp, vẫn được phép tách thửa. Điều này nhấn mạnh tầm quan trọng của việc xác định rõ phạm vi tranh chấp, bởi nếu không, toàn bộ quá trình tách thửa có thể bị tạm hoãn.
d) Đảm bảo lối đi, kết nối giao thông, cấp thoát nước: Việc tách thửa phải đảm bảo các thửa đất sau khi tách có lối đi, được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có và đảm bảo cấp nước, thoát nước và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Điều này nhằm đảm bảo khả năng tiếp cận và sử dụng hiệu quả của các thửa đất sau khi tách, đặc biệt quan trọng đối với hoạt động sản xuất kinh doanh.

3.2. Điều kiện riêng đối với tách thửa (Khoản 2 Điều 220): Ngoài các điều kiện chung, việc tách thửa đất nói chung, bao gồm cả đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, còn phải đáp ứng các điều kiện riêng sau:

a) Diện tích tối thiểu:
Việc đáp ứng quy định về diện tích tối thiểu sau khi tách thửa, do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, thường là yếu tố then chốt và cũng là thách thức lớn nhất trong quá trình tách thửa đất SKC. Cần lưu ý rằng: Diện tích tối thiểu này không phải là một con số cố định mà thay đổi tùy theo địa phương (tỉnh, thành phố) và tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất (ví dụ: đất ở, đất nông nghiệp, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp,…). Do đó, để xác định chính xác diện tích tối thiểu áp dụng cho trường hợp cụ thể, cần thiết phải tra cứu kỹ lưỡng các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành của tỉnh hoặc thành phố nơi có đất. Nếu sau khi tách, thửa đất có diện tích nhỏ hơn mức diện tích tối thiểu cho phép, giải pháp duy nhất là thực hiện thủ tục hợp thửa đồng thời với thửa đất liền kề.
b) Chuyển mục đích sử dụng đất:
Khi thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho một phần của thửa đất SKC và tiến hành tách thửa, điều kiện tiên quyết là diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được quy định cho loại đất sau khi đã chuyển đổi mục đích sử dụng. Tuy nhiên, đối với các thửa đất có đồng thời đất ở và các loại đất khác, việc tách thửa không phải là bắt buộc khi chuyển đổi mục đích sử dụng cho một phần của thửa đất, trừ khi chủ sử dụng đất có nhu cầu cụ thể muốn thực hiện việc tách thửa.
c) Phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của tòa án:
Khi quyền sử dụng đất được phân chia theo phán quyết của Tòa án, việc tách thửa sẽ không được thực hiện nếu việc phân chia đó không đáp ứng đầy đủ các điều kiện, quy định về diện tích tối thiểu và kích thước thửa đất theo quy định hiện hành của pháp luật đất đai. Nói cách khác, phán quyết của tòa án phải phù hợp với các quy định về tách thửa thì mới có thể thực hiện được.

4. Quy trình và thủ tục tách thửa đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp (SKC)

Quy trình và thủ tục tách thửa đất SKC thường bao gồm các bước sau:
a) Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ:
Hồ sơ tách thửa thường bao gồm:
– Đơn đề nghị tách thửa (theo mẫu).
– Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ Đỏ/Sổ Hồng) có chứng thực.
– Bản vẽ hiện trạng vị trí thửa đất (do đơn vị có chức năng đo đạc lập).
– Các giấy tờ khác theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (ví dụ: giấy tờ chứng minh tư cách pháp nhân, văn bản ủy quyền,…).
b) Bước 2: Nộp hồ sơ:
Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nơi có đất.
c) Bước 3: Tiếp nhận và xử lý hồ sơ:
Văn phòng đăng ký đất đai tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra tính hợp lệ, xác minh thực địa (nếu cần), và trình lên cơ quan có thẩm quyền (thường là Ủy ban nhân dân cấp huyện) để quyết định.
d) Bước 4: Quyết định tách thửa và thực hiện thủ tục:
Nếu hồ sơ hợp lệ và đáp ứng đủ điều kiện, Ủy ban nhân dân cấp huyện sẽ ban hành quyết định tách thửa. Sau khi có quyết định, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thực hiện các thủ tục đo đạc, chỉnh lý bản đồ địa chính, và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới cho các thửa đất đã tách.

5. Yếu tố ảnh hưởng đến quyết định tách thửa đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp (SKC)

Việc tách thửa đất SKC thành công hay không phụ thuộc vào nhiều yếu tố:
– Quy hoạch sử dụng đất: Quy hoạch sử dụng đất của địa phương có ảnh hưởng lớn đến khả năng tách thửa. Nếu thửa đất nằm trong khu vực quy hoạch cho mục đích khác (ví dụ: đất ở, đất công cộng) thì việc tách thửa có thể bị hạn chế hoặc không được phép.
– Diện tích tối thiểu: Đây là yếu tố quyết định. Nếu diện tích thửa đất SKC quá nhỏ, không đáp ứng diện tích tối thiểu được phép tách thửa theo quy định của tỉnh thì việc tách thửa sẽ không thực hiện được.
– Hạ tầng kỹ thuật: Khả năng kết nối hạ tầng kỹ thuật (điện, nước, đường giao thông,…) của các thửa đất sau khi tách cũng là một yếu tố quan trọng. Nếu việc tách thửa gây ảnh hưởng đến hạ tầng kỹ thuật chung của khu vực thì có thể bị từ chối.
– Thủ tục hành chính: Sự phức tạp của thủ tục hành chính, thời gian xử lý hồ sơ cũng có thể là một trở ngại đối với việc tách thửa đất SKC.
– Đánh giá tác động môi trường (nếu có): Một số dự án sản xuất có thể yêu cầu đánh giá tác động môi trường trước khi được phép tách thửa, đặc biệt là các dự án có quy mô lớn hoặc tiềm ẩn rủi ro ô nhiễm cao.

6. Lưu ý quan trọng khi tách thửa đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp (SKC)

– Trước khi tiến hành tách thửa, cần tìm hiểu kỹ các quy định của pháp luật, đặc biệt là quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với đất SKC.
– Nên liên hệ với Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để được tư vấn cụ thể về quy trình, thủ tục và các yêu cầu khác liên quan đến việc tách thửa.
– Việc đo đạc, lập bản vẽ hiện trạng vị trí thửa đất phải được thực hiện bởi đơn vị có chức năng đo đạc được cấp phép. Bản vẽ phải chính xác, thể hiện đầy đủ thông tin về diện tích, ranh giới, vị trí của thửa đất.
– Hồ sơ phải được chuẩn bị đầy đủ, chính xác, theo đúng yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
– Quá trình tách thửa có thể kéo dài, do đó cần kiên nhẫn và chủ động phối hợp với các cơ quan chức năng để giải quyết các vấn đề phát sinh.
– Khi tách thửa, cần đảm bảo các thửa đất mới đáp ứng các quy định về mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất hiện hành để có thể triển khai các hoạt động sản xuất kinh doanh một cách hợp pháp.
– Việc tách thửa không được làm ảnh hưởng đến khả năng đáp ứng các yêu cầu về phòng cháy chữa cháy đối với các cơ sở sản xuất hiện có hoặc dự kiến xây dựng trên các thửa đất sau khi tách.

Việc tách thửa đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp (SKC) ngoài khu công nghiệp là hoàn toàn có thể thực hiện được, nhưng phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật, đặc biệt là các điều kiện về diện tích tối thiểu, quy hoạch sử dụng đất, hạ tầng kỹ thuật, thủ tục hành chính, và các quy định về môi trường (nếu có). Việc nắm vững các quy định pháp luật và chuẩn bị kỹ lưỡng hồ sơ là yếu tố quan trọng để đảm bảo quá trình tách thửa diễn ra thuận lợi và thành công. Điều quan trọng nhất là người sử dụng đất cần chủ động tìm hiểu thông tin và liên hệ với cơ quan chức năng để được tư vấn và hướng dẫn cụ thể, tránh những rủi ro pháp lý có thể xảy ra.