Thủ tục đăng ký biến động khi chuyển nhượng dự án bất động sản

Chuyển nhượng dự án bất động sản là một giao dịch phức tạp, liên quan đến nhiều yếu tố pháp lý và tài chính. Trong đó, việc đăng ký đất đai là một bước quan trọng để đảm bảo quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan, đặc biệt là bên nhận chuyển nhượng dự án. Bài viết này sẽ đi sâu vào phân tích quy trình đăng ký đất đai đối với trường hợp chuyển nhượng dự án bất động sản, dựa trên các quy định mới nhất của pháp luật đất đai hiện hành, đặc biệt là Nghị định số 101/2024/NĐ-CP ngày 29/7/2024 của Chính phủ.

I. Thành phần hồ sơ

Để thực hiện thủ tục đăng ký đất đai khi chuyển nhượng dự án bất động sản, người yêu cầu đăng ký (thường là bên nhận chuyển nhượng dự án) cần chuẩn bị một bộ hồ sơ bao gồm các tài liệu sau:
– Đơn đăng ký đất đai (Mẫu 05/ĐK) hoặc đơn đăng ký biến động đất đai (Mẫu 11/ĐK) theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP: Đây là tài liệu quan trọng nhất, thể hiện yêu cầu đăng ký của người sử dụng đất. Việc lựa chọn mẫu đơn nào phụ thuộc vào việc diện tích đất của dự án đã được cấp Giấy chứng nhận hay chưa. Nếu đã có Giấy chứng nhận, sử dụng Mẫu số 11/ĐK để đăng ký biến động. Nếu chưa có, sử dụng Mẫu số 05/ĐK để đăng ký lần đầu.
– Giấy chứng nhận đã cấp cho bên chuyển nhượng dự án (nếu có): Nếu diện tích đất của dự án đã được cấp Giấy chứng nhận, bản gốc Giấy chứng nhận này cần được nộp kèm theo hồ sơ.
– Chứng từ chứng minh việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính: Cả bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đều phải nộp chứng từ chứng minh đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến việc chuyển nhượng dự án, bao gồm các loại thuế, phí theo quy định. Trường hợp được miễn hoặc chậm nộp theo quy định của pháp luật thì phải có văn bản chứng minh.
– Trong trường hợp quyền sử dụng đất phục vụ dự án chưa được cấp Giấy chứng nhận, cần cung cấp các chứng từ chứng minh đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính của cả bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng, cùng với quyết định cho thuê đất, giao đất hay cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án.
– Văn bản chấp thuận việc chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp: Việc chuyển nhượng dự án bất động sản phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. Văn bản này là cơ sở pháp lý quan trọng để thực hiện thủ tục đăng ký đất đai.
– Hợp đồng chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án: Việc chuyển nhượng dự án bất động sản phải được thể hiện bằng hợp đồng có đầy đủ giá trị pháp lý, được lập thành văn bản với đầy đủ các điều khoản theo quy định và được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.
– Bản vẽ thể hiện việc tách hoặc hợp thửa đất, được lập theo Mẫu số 02/ĐK và ban hành kèm theo Nghị định số 101/2024/NĐ-CP (nếu chuyển nhượng một phần dự án mà quyền sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận): Nếu chỉ chuyển nhượng một phần dự án, cần có bản vẽ thể hiện việc tách thửa hoặc hợp thửa đất để xác định rõ ranh giới, diện tích của phần đất được chuyển nhượng.
– Mảnh trích đo bản đồ địa chính (nếu chuyển nhượng một phần dự án mà quyền sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận): Tương tự như bản vẽ tách thửa, mảnh trích đo bản đồ địa chính giúp xác định rõ ranh giới, diện tích của phần đất được chuyển nhượng trong trường hợp chưa có Giấy chứng nhận. Mảnh trích đo phải được Văn phòng đăng ký đất đai ký duyệt.

II. Cơ quan thực hiện thủ tục

Cơ quan có thẩm quyền thực hiện thủ tục đăng ký đất đai trong trường hợp chuyển nhượng dự án bất động sản là:
– Văn phòng đăng ký đất đai: Là đơn vị trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, có chức năng thực hiện các thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
– Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai: Được thành lập tại các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, có chức năng tương tự Văn phòng đăng ký đất đai nhưng hoạt động trong phạm vi địa giới hành chính được giao.
Việc lựa chọn nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai hay Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai phụ thuộc vào quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và địa điểm thực hiện dự án.

III. Trình tự thực hiện thủ tục đăng ký đất đai

Trình tự thực hiện thủ tục đăng ký đất đai khi chuyển nhượng dự án bất động sản được quy định chi tiết tại Nghị định số 101/2024/NĐ-CP, bao gồm các bước sau:

1. Nộp hồ sơ

Hồ sơ đăng ký (01 bộ đầy đủ theo quy định) phải được nộp bởi người yêu cầu (thường là bên nhận chuyển nhượng dự án) tại một trong các địa điểm sau: Bộ phận Một cửa do UBND cấp tỉnh quy định, Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

2. Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ

– Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành kiểm tra tính đầy đủ về thành phần, tính thống nhất về thông tin và tính chính xác của các nội dung kê khai. Tiếp theo, cơ quan sẽ cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và thông báo thời gian trả kết quả theo mẫu.
– Trong trường hợp hồ sơ có bất kỳ sai sót nào như thiếu thành phần, thông tin không nhất quán giữa các giấy tờ, hoặc nội dung kê khai không đầy đủ theo yêu cầu, hồ sơ sẽ không được tiếp nhận và sẽ được trả lại cho người yêu cầu đăng ký.
– Trường hợp cơ quan tiếp nhận hồ sơ là Bộ phận Một cửa, hồ sơ sẽ được chuyển đến Văn phòng đăng ký đất đai để xử lý.

3. Xử lý hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai

Quy trình xử lý hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai phụ thuộc vào hai trường hợp:
a) Nếu bên nhận chuyển nhượng dự án không thuộc đối tượng là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài và quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đã được chứng nhận bằng Giấy chứng nhận (theo Mẫu số 11/ĐK)
– Kiểm tra điều kiện thực hiện quyền: Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra xem bên nhận chuyển nhượng có đủ điều kiện để thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai hay không. Nếu không đủ điều kiện, hồ sơ sẽ bị trả lại.
– Thực hiện nghiệp vụ chuyên môn:
+ Trong trường hợp Giấy chứng nhận đã được cấp dựa trên bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính, Văn phòng đăng ký đất đai không cần thực hiện việc đo đạc và xác định lại diện tích đất, trừ khi người sử dụng đất có yêu cầu.
+ Trong trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp trước đây chưa dựa trên bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính và người sử dụng đất có nhu cầu cấp mới Giấy chứng nhận, Văn phòng đăng ký đất đai có nghĩa vụ thực hiện việc trích lục hoặc trích đo bản đồ địa chính của thửa đất.
+ Trong trường hợp diện tích thửa đất giảm sút do tác động của sạt lở tự nhiên, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiến hành đo đạc và xác định lại diện tích thực tế của thửa đất và kinh phí cho hoạt động này do ngân sách Nhà nước đảm bảo.
+ Văn phòng đăng ký chuyển thông tin cho cơ quan thuế để tính và thông báo các khoản thuế, phí phải nộp.
– Sau khi bên nhận chuyển nhượng dự án hoàn thành các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thực hiện chỉnh lý và thực hiện việc cập nhật các thông tin biến động vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai một cách đầy đủ và chính xác. Đồng thời, Văn phòng sẽ cấp mới Giấy chứng nhận hoặc xác nhận các thay đổi trên Giấy chứng nhận đã được cấp trước đó và trao cho người được cấp.
b) Trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng dự án không thuộc đối tượng là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, và quyền sử dụng đất để thực hiện dự án chưa được xác lập bằng Giấy chứng nhận (theo Mẫu số 05/ĐK)
– Để xác định chính xác các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm chuyển Phiếu chuyển thông tin đến cơ quan thuế. Cơ quan thuế, trên cơ sở đó, sẽ tiến hành xác định và thông báo các khoản thu tài chính theo quy định.
– Sau khi bên nhận chuyển nhượng dự án hoàn thành nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm hoàn thiện hồ sơ và trình lên Sở Tài nguyên và Môi trường (cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh) để được cấp Giấy chứng nhận.
– Sau khi tiếp nhận hồ sơ từ Văn phòng đăng ký đất đai, Sở Tài nguyên và Môi trường (cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh) trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ký Giấy chứng nhận. Trong trường hợp được ủy quyền, Sở Tài nguyên và Môi trường có thể trực tiếp ký Giấy chứng nhận. Sau đó, hồ sơ sẽ được chuyển lại cho Văn phòng đăng ký đất đai.
– Trao Giấy chứng nhận và cập nhật hồ sơ địa chính: Văn phòng đăng ký đất đai trao Giấy chứng nhận cho người được cấp và thực hiện việc lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
c) Đối với trường hợp bên nhận chuyển nhượng dự án là một doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài:
Quy trình đăng ký đất đai được thực hiện theo các bước và thủ tục giao đất, cho thuê đất được quy định chi tiết trong Nghị định hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đất đai (Đây là một quy trình phức tạp hơn, có sự tham gia của nhiều cơ quan nhà nước).
Đăng ký đất đai khi chuyển nhượng dự án bất động sản là một thủ tục quan trọng, đảm bảo quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan. Việc nắm vững quy trình, thành phần hồ sơ và các vấn đề cần lưu ý sẽ giúp các bên thực hiện thủ tục này một cách nhanh chóng, chính xác và hiệu quả. Với những thay đổi và cập nhật mới nhất từ Nghị định 101/2024/NĐ-CP, việc am hiểu và tuân thủ theo quy định mới là vô cùng cần thiết. Nhằm bảo vệ quyền lợi và phòng tránh các rủi ro pháp lý có thể xảy ra, các bên liên quan nên nghiên cứu kỹ lưỡng các quy định pháp luật hoặc tìm đến sự hỗ trợ của các chuyên gia trong lĩnh vực pháp luật đất đai và bất động sản.