Năm 2024, có cần bảo lãnh ngân hàng khi bán nhà ở hình thành trong tương lai không?

1. Quy định về bảo lãnh ngân hàng

Theo quy định của pháp luật Việt Nam, việc bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được bảo lãnh bởi ngân hàng. Đây là yêu cầu bắt buộc nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua nhà, giảm thiểu rủi ro trong các giao dịch bất động sản. Theo quy định tại Khoản 1 Điều 26 của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, Chủ đầu tư của các dự án bất động sản phải được ngân hàng thương mại trong nước/chi nhánh ngân hàng nước ngoài có hoạt động hợp pháp tại Việt Nam chấp thuận bảo lãnh trước khi tiến hành bán nhà ở hình thành trong tương lai. Mục đích của bảo lãnh này là đảm bảo nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với người mua hoặc người thuê mua nhà ở. Trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng, ngân hàng bảo lãnh sẽ có trách nhiệm chi trả các khoản tài chính mà chủ đầu tư phải hoàn trả cho bên mua hoặc bên thuê mua. Các nghĩa vụ tài chính này bao gồm toàn bộ số tiền mà chủ đầu tư đã nhận trước từ khách hàng cũng như các khoản chi phí khác (nếu có) được quy định rõ trong hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Điều này nhằm đảm bảo quyền lợi của khách hàng, đồng thời buộc chủ đầu tư phải thực hiện đúng các cam kết về tiến độ và chất lượng bàn giao nhà.

2. Lý do cần bảo lãnh ngân hàng

Bảo lãnh ngân hàng trong giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là biện pháp cần thiết nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua nhà. Điều này xuất phát từ thực tế rằng các dự án bất động sản có thể gặp phải nhiều rủi ro trong quá trình xây dựng, từ vấn đề tài chính, tiến độ, cho đến các rủi ro pháp lý. Việc ngân hàng bảo lãnh sẽ đảm bảo rằng, nếu chủ đầu tư không thực hiện được nghĩa vụ bàn giao nhà theo đúng thỏa thuận, người mua sẽ được hoàn trả khoản tiền đã thanh toán một cách kịp thời và an toàn. Đây là biện pháp giúp giảm thiểu rủi ro cho người mua nhà, đảm bảo sự an tâm và niềm tin khi thực hiện các giao dịch bất động sản. Những rủi ro có thể xảy ra trong quá trình mua nhà hình thành trong tương lai:

2.1. Chủ đầu tư không đủ tài chính để hoàn thiện dự án

Trong quá trình phát triển dự án bất động sản, chủ đầu tư có thể gặp phải tình trạng thiếu hụt nguồn vốn. Nguyên nhân có thể đến từ việc dòng tiền không được quản lý hiệu quả, chi phí xây dựng tăng cao, hoặc do chủ đầu tư đang triển khai đồng thời nhiều dự án khác. Khi gặp tình huống này, dự án có nguy cơ bị đình trệ hoặc ngừng hẳn, dẫn đến việc không thể bàn giao nhà cho khách hàng đúng thời hạn, nhờ có bảo lãnh ngân hàng, người mua nhà sẽ được đảm bảo quyền lợi tài chính của mình, vì ngân hàng sẽ đứng ra hoàn trả toàn bộ số tiền mà khách hàng đã đóng trước đó.

2.2. Dự án chậm tiến độ hoặc không thể bàn giao nhà như cam kết

Tiến độ xây dựng là một trong những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến kế hoạch nhận nhà của khách hàng. Tuy nhiên, vì nhiều lý do khách quan và chủ quan, chủ đầu tư có thể không thể hoàn thành dự án đúng thời hạn. Nguyên nhân của sự chậm trễ này có thể xuất phát từ thiếu hụt vật liệu xây dựng, thời tiết không thuận lợi, thay đổi quy hoạch, hoặc các vướng mắc pháp lý liên quan đến dự án. Đối với người mua, sự chậm trễ trong bàn giao nhà có thể gây ra thiệt hại lớn, đặc biệt là khi người mua phải chi trả chi phí thuê nhà hoặc các chi phí phát sinh khác. Nếu có bảo lãnh ngân hàng, người mua sẽ có quyền yêu cầu ngân hàng bồi hoàn khoản tiền mà họ đã đóng, giảm thiểu tổn thất tài chính.

2.3. Chủ đầu tư giải thể, phá sản hoặc gặp rắc rối pháp lý

Rủi ro pháp lý là một trong những yếu tố khó lường nhất khi mua nhà ở hình thành trong tương lai. Trong quá trình triển khai dự án, nếu chủ đầu tư vướng vào các vụ kiện tụng, tranh chấp đất đai, hay bị đình chỉ do không tuân thủ các quy định của pháp luật, dự án có thể bị tạm dừng hoặc hủy bỏ. Tình huống xấu hơn là chủ đầu tư tuyên bố phá sản hoặc giải thể, khi đó người mua nhà có thể đứng trước nguy cơ mất toàn bộ khoản tiền đã thanh toán trước đó. Trong trường hợp này, bảo lãnh ngân hàng đóng vai trò như một lớp bảo vệ quan trọng. Ngân hàng sẽ có trách nhiệm hoàn trả lại tiền cho người mua, đảm bảo họ không bị mất tiền ngay cả khi chủ đầu tư không còn khả năng chi trả.

3. Quy trình bảo lãnh ngân hàng

Bảo lãnh ngân hàng là một quy trình quan trọng, giúp người mua nhà ở hình thành trong tương lai giảm thiểu rủi ro tài chính và đảm bảo quyền lợi hợp pháp. Quy trình này không chỉ bảo vệ người mua mà còn thể hiện cam kết của chủ đầu tư trong việc thực hiện đúng tiến độ và chất lượng dự án. Dưới đây là các bước chi tiết của quy trình bảo lãnh ngân hàng.

3.1. Ký hợp đồng bảo lãnh

Bước đầu tiên trong quy trình bảo lãnh ngân hàng là ký hợp đồng bảo lãnh giữa chủ đầu tư dự án và ngân hàng. Hợp đồng bảo lãnh là văn bản pháp lý quan trọng xác nhận rằng ngân hàng sẽ đứng ra bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với người mua nhà trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết về tiến độ và chất lượng bàn giao nhà.
Quy trình ký hợp đồng bảo lãnh:
– Chủ đầu tư lựa chọn ngân hàng bảo lãnh: Chủ đầu tư sẽ tìm kiếm và thương thảo với các ngân hàng thương mại có đủ năng lực bảo lãnh cho dự án. Tiêu chí lựa chọn ngân hàng bao gồm uy tín, phí bảo lãnh và điều kiện bảo lãnh.
– Xem xét hồ sơ pháp lý của dự án: Ngân hàng sẽ kiểm tra các hồ sơ pháp lý của dự án, bao gồm giấy phép đầu tư, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng và hồ sơ tài chính của chủ đầu tư.
– Ký hợp đồng bảo lãnh: Sau khi các điều kiện được đáp ứng, hai bên sẽ ký hợp đồng bảo lãnh. Hợp đồng này quy định rõ nghĩa vụ và trách nhiệm của từng bên, mức phí bảo lãnh, thời hạn bảo lãnh và các điều khoản xử lý rủi ro khi chủ đầu tư không hoàn thành nghĩa vụ của mình.

3.2. Phí bảo lãnh

Phí bảo lãnh là khoản chi phí mà chủ đầu tư phải trả cho ngân hàng để ngân hàng chấp nhận thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh tài chính. Khoản phí này được tính dựa trên nhiều yếu tố, bao gồm tổng giá trị dự án, rủi ro của chủ đầu tư và thời gian thực hiện bảo lãnh. Phí bảo lãnh thường được tính theo tỷ lệ phần trăm trên giá trị tài sản được bảo lãnh hoặc dựa trên số tiền mà người mua đã thanh toán.
Phương thức tính phí bảo lãnh:
– Phí cố định: Một số ngân hàng áp dụng mức phí cố định cho hợp đồng bảo lãnh, chẳng hạn như từ 1% đến 3% giá trị tổng số tiền cần bảo lãnh.
– Phí theo thời gian bảo lãnh: Ngân hàng có thể tính phí bảo lãnh dựa trên thời gian bảo lãnh, tức là số ngày mà ngân hàng cam kết bảo lãnh cho chủ đầu tư.
Thông thường, chủ đầu tư là người chịu trách nhiệm chi trả phí bảo lãnh, nhưng trên thực tế, chi phí này thường được tính vào giá bán của căn hộ. Điều này có nghĩa là chi phí bảo lãnh sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá bán nhà, vì chủ đầu tư có thể cộng khoản phí này vào giá bán của căn hộ hoặc tính vào chi phí vận hành của dự án.

3.3. Cung cấp chứng thư bảo lãnh

Sau khi hợp đồng bảo lãnh được ký kết và chủ đầu tư hoàn thành việc nộp phí bảo lãnh, ngân hàng sẽ cấp Chứng thư bảo lãnh cho từng người mua nhà trong dự án. Đây là văn bản pháp lý quan trọng xác nhận quyền lợi của người mua nhà và cam kết của ngân hàng trong việc hoàn trả tiền thanh toán nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà theo hợp đồng.
Nội dung của Chứng thư bảo lãnh:
– Tên ngân hàng bảo lãnh: Ghi rõ tên ngân hàng đứng ra bảo lãnh cho dự án.
– Thông tin dự án: Bao gồm tên dự án, địa chỉ, số giấy phép xây dựng và các thông tin nhận diện khác.
– Thông tin người mua nhà: Chứng thư bảo lãnh sẽ ghi rõ thông tin của người mua, bao gồm tên, địa chỉ, số căn hộ và các khoản tiền mà người mua đã thanh toán.
– Cam kết của ngân hàng: Ngân hàng cam kết rằng, nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng thời hạn, ngân hàng sẽ hoàn trả số tiền mà người mua đã thanh toán cho chủ đầu tư.
– Giá trị bảo lãnh: Ghi rõ số tiền bảo lãnh cụ thể, thường là tổng số tiền mà người mua đã thanh toán.
– Thời hạn bảo lãnh: Thời gian bảo lãnh thường kéo dài cho đến khi chủ đầu tư bàn giao nhà và chuyển quyền sở hữu cho người mua.

4. Trường hợp không cần bảo lãnh ngân hàng

Không phải tất cả các dự án nhà ở hình thành trong tương lai đều phải có bảo lãnh ngân hàng. Theo quy định của pháp luật, có một số trường hợp đặc biệt không yêu cầu phải có chứng thư bảo lãnh từ ngân hàng. Những ngoại lệ này chủ yếu nhằm giảm thiểu các thủ tục hành chính không cần thiết trong các giao dịch mà rủi ro đã được kiểm soát. Dưới đây là các trường hợp cụ thể không cần bảo lãnh ngân hàng.

4.1. Chủ đầu tư đã hoàn thành việc xây dựng và được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (sổ hồng) trước khi bán

Một trong những trường hợp phổ biến không cần bảo lãnh ngân hàng là khi chủ đầu tư đã hoàn thành việc xây dựng nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (hay còn gọi là sổ hồng) trước khi bán cho khách hàng. Trong trường hợp này, căn hộ hoặc nhà ở đã có đủ điều kiện pháp lý để được giao dịch như một tài sản hiện hữu, không còn thuộc diện “hình thành trong tương lai”. Vì vậy, người mua sẽ không phải lo ngại về rủi ro chủ đầu tư không bàn giao nhà hay chậm tiến độ, bởi tài sản này đã có sẵn và có thể bàn giao ngay sau khi hoàn tất thủ tục mua bán.

4.2. Các giao dịch mua bán nhà ở, căn hộ trong nội bộ doanh nghiệp không liên quan đến khách hàng bên ngoài

Trường hợp thứ hai không cần bảo lãnh ngân hàng là các giao dịch mua bán nhà ở, căn hộ nội bộ trong cùng một doanh nghiệp hoặc giữa các bên có quan hệ nội bộ mà không liên quan đến khách hàng bên ngoài. Ví dụ, giao dịch chuyển nhượng căn hộ giữa các công ty thành viên thuộc cùng một tập đoàn kinh tế, hoặc giữa các cổ đông lớn trong cùng một công ty bất động sản.

4.3. Các trường hợp khác có thể không cần bảo lãnh ngân hàng

Ngoài hai trường hợp chính nêu trên, một số tình huống đặc biệt khác có thể được miễn yêu cầu bảo lãnh ngân hàng, chẳng hạn như:
– Giao dịch mua bán nhà theo thỏa thuận riêng không có ràng buộc rủi ro cho người mua.
– Dự án đã được cấp giấy chứng nhận đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai.
– Các giao dịch mua bán giữa các tổ chức tín dụng hoặc quỹ đầu tư tài chính.
Không phải tất cả các giao dịch bất động sản đều cần bảo lãnh ngân hàng, vì yêu cầu này nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua trong những trường hợp rủi ro cao. Khi rủi ro đã được kiểm soát hoặc không tồn tại, việc yêu cầu bảo lãnh sẽ gây ra các chi phí không cần thiết cho cả chủ đầu tư và bên mua, cụ thể như sau:
– Tiết kiệm chi phí: Chủ đầu tư không phải trả phí bảo lãnh cho ngân hàng, từ đó có thể giảm giá bán căn hộ hoặc tránh việc chi phí bảo lãnh bị tính vào giá bán.
– Giảm thiểu thủ tục hành chính: Không cần thực hiện thủ tục ký kết hợp đồng bảo lãnh ngân hàng, giảm bớt thời gian chờ đợi chứng thư bảo lãnh.
– Tăng tính linh hoạt cho các giao dịch nội bộ: Các doanh nghiệp hoặc tổ chức lớn thường có các giao dịch nội bộ, vì vậy việc loại trừ bảo lãnh trong các tình huống này giúp doanh nghiệp linh hoạt hơn trong các hoạt động nội bộ.
Việc bảo lãnh ngân hàng trong giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là bắt buộc theo quy định của pháp luật. Đây là cơ chế bảo vệ quyền lợi của người mua, giúp giảm thiểu rủi ro liên quan đến tiến độ bàn giao nhà và tài chính của chủ đầu tư. Người mua cần kiểm tra kỹ xem dự án có bảo lãnh ngân hàng hay không trước khi ký hợp đồng để đảm bảo quyền lợi của mình. Việc bảo lãnh ngân hàng không chỉ là một yêu cầu bắt buộc theo pháp luật mà còn là quyền lợi chính đáng của người mua nhà. Đối với những người mua nhà hình thành trong tương lai, việc yêu cầu chủ đầu tư cung cấp chứng thư bảo lãnh từ ngân hàng là cách để tự bảo vệ mình trước những rủi ro có thể xảy ra. Chứng thư bảo lãnh này là tài liệu quan trọng, chứng minh rằng ngân hàng đã chấp nhận bảo lãnh cho nghĩa vụ của chủ đầu tư và cam kết hoàn trả tiền cho người mua trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà như cam kết.
Bảo lãnh ngân hàng là công cụ bảo vệ quyền lợi của người mua nhà ở hình thành trong tương lai, giúp họ yên tâm hơn khi tham gia giao dịch bất động sản. Các rủi ro liên quan đến tài chính, pháp lý và tiến độ của dự án đều được giảm thiểu nhờ sự có mặt của bảo lãnh ngân hàng. Do đó, người mua cần kiểm tra kỹ xem dự án mình tham gia có được ngân hàng bảo lãnh hay không trước khi đặt bút ký hợp đồng mua bán.