Các khoản thuế, phí khi chuyển nhượng nhà – đất năm 2025

Chuyển nhượng nhà – đất là một giao dịch phổ biến và quan trọng trong đời sống kinh tế – xã hội. Để đảm bảo tính minh bạch, công bằng và tuân thủ pháp luật, Nhà nước ban hành nhiều quy định về thuế, phí liên quan đến giao dịch này. Bài viết này sẽ đi sâu vào phân tích những quy định về thuế và phí khi chuyển nhượng nhà – đất năm 2025, dựa trên những thay đổi và cập nhật mới nhất của Luật Đất đai 2024 và các văn bản pháp luật liên quan. Việc nắm vững những quy định này là vô cùng cần thiết để cả bên chuyển nhượng (bên bán) và bên nhận chuyển nhượng (bên mua) có thể thực hiện giao dịch một cách suôn sẻ, tránh những rủi ro pháp lý không đáng có.

I. Tổng quan về nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cả bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đều có nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước. Các nghĩa vụ này bao gồm:
– Thuế thu nhập cá nhân (TNCN): Đây là khoản thuế mà bên chuyển nhượng phải nộp cho Nhà nước dựa trên thu nhập phát sinh từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
– Lệ phí trước bạ: Đây là khoản lệ phí mà bên nhận chuyển nhượng phải nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký QSDĐ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
– Phí công chứng hợp đồng: Đây là khoản phí phải trả cho tổ chức công chứng khi thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
– Phí thẩm định hồ sơ: Đây là khoản phí phải trả cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
– Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Đây là khoản lệ phí phải trả khi cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng.
Việc xác định rõ từng loại thuế, phí và trách nhiệm nộp của mỗi bên là vô cùng quan trọng. Thông thường, pháp luật quy định người chịu trách nhiệm nộp cho từng loại thuế, phí. Tuy nhiên, pháp luật cũng cho phép các bên thỏa thuận về việc ai sẽ là người chịu trách nhiệm nộp các khoản này. Do đó, việc thỏa thuận rõ ràng trong hợp đồng chuyển nhượng là vô cùng cần thiết.

II. Thuế thu nhập cá nhân (tncn) từ chuyển nhượng nhà – đất

1. Cơ sở pháp lý

– Điều 247 Luật Đất đai 2024 sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007
– Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC

2. Đối tượng chịu thuế

Theo quy định, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm quyền sử dụng đất, là đối tượng chịu thuế TNCN.

3. Cách tính thuế tncn

Từ ngày 01/01/2025, cách tính thuế TNCN từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất có sự thay đổi quan trọng. Cụ thể:
– Thu nhập chịu thuế: Thu nhập chịu thuế được xác định là giá chuyển nhượng từng lần. Trong trường hợp chuyển nhượng QSDĐ, thu nhập chịu thuế sẽ được xác định dựa trên giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành.
– Thuế suất: Mức thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng.
– Công thức tính thuế TNCN: Thuế TNCN = 2% x Giá chuyển nhượng (hoặc giá đất trong bảng giá đất, tùy theo quy định)

4. Trách nhiệm nộp thuế

Người chuyển nhượng bất động sản là đối tượng chịu thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, trừ trường hợp được pháp luật quy định miễn thuế.

5. Các trường hợp được miễn thuế tncn

Có một số trường hợp được miễn thuế TNCN khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bao gồm:
– Chuyển nhượng giữa các đối tượng có quan hệ hôn nhân, huyết thống hoặc nuôi dưỡng, cụ thể:
+ Vợ chồng
+ Cha mẹ đẻ với con đẻ
+ Cha mẹ nuôi với con nuôi
+ Ông bà với cháu
+ Anh chị em ruột với nhau
– Nếu cá nhân chuyển nhượng chỉ sở hữu duy nhất một căn nhà ở hoặc một thửa đất ở, thì thu nhập từ việc chuyển nhượng căn nhà hoặc thửa đất đó cùng với các tài sản gắn liền trên đất sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân.
Lưu ý quan trọng: Để được hưởng chế độ miễn thuế TNCN, người chuyển nhượng phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật và phải có đầy đủ hồ sơ, giấy tờ chứng minh.

III. Lệ phí trước bạ

1. Cơ sở pháp lý

Điều 4 Nghị định 10/2022/NĐ-CP

2. Đối tượng chịu lệ phí trước bạ

Luật quy định rằng, tổ chức và cá nhân sở hữu tài sản thuộc diện chịu lệ phí trước bạ phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính này khi thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng tài sản tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Riêng đối với giao dịch chuyển nhượng nhà – đất, trách nhiệm nộp lệ phí trước bạ được giao cho bên mua, hay còn gọi là bên nhận chuyển nhượng.

3. Mức thu lệ phí trước bạ

Mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5%.

4. Giá tính lệ phí trước bạ

Theo quy định, giá đất trong Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành sẽ là căn cứ tính lệ phí trước bạ cho đất. Trong trường hợp giá giao dịch nhà, đất thể hiện trong hợp đồng mua bán hoặc chuyển quyền sử dụng đất lớn hơn giá này, lệ phí trước bạ sẽ được tính dựa trên giá giao dịch thực tế được ghi trong hợp đồng.
Công thức tính lệ phí trước bạ: Lệ phí trước bạ = 0,5% x Giá tính lệ phí trước bạ

5. Trách nhiệm nộp lệ phí trước bạ

Thông thường, bên mua là người chịu lệ phí trước bạ. Tuy nhiên, các bên có thể thỏa thuận bên nào sẽ chịu đối với khoản phí này và ghi rõ trong hợp đồng chuyển nhượng.

IV. Phí công chứng hợp đồng

Phí công chứng hợp đồng là khoản phí phải trả cho tổ chức công chứng khi thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
1. Cơ sở pháp lý
Khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC
2. Người nộp phí
Phí công chứng hợp đồng sẽ do người yêu cầu công chứng nộp. Trong giao dịch thực tế, các bên có thể thỏa thuận cụ thể về người nộp và ghi rõ trong hợp đồng.
3. Mức phí công chứng
Phí công chứng được xác định dựa trên giá trị tài sản hoặc giá trị của hợp đồng, giao dịch được công chứng. Để biết chi tiết về mức phí, các bên có thể tham khảo quy định tại khoản 2 Điều 4 của Thông tư 257/2016/TT-BTC. Mức phí này được phân chia theo các bậc khác nhau, theo đó giá trị tài sản càng lớn thì phí công chứng càng cao.

V. Phí thẩm định hồ sơ và lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1. Phí thẩm định hồ sơ
Khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành thẩm định hồ sơ để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, tổ chức, hộ gia đình hoặc cá nhân nộp hồ sơ sẽ phải trả một khoản phí, gọi là phí thẩm định hồ sơ cấp GCNQSDĐ.
2. Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Để hoàn tất thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, tổ chức hoặc cá nhân sẽ phải nộp một khoản lệ phí. Khoản lệ phí này được gọi là lệ phí cấp GCNQSDĐ và do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu.
Thông thường, hai khoản phí này người mua sẽ chi trả khi thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, các bên có thể thỏa thuận bên bán sẽ chịu các khoản phí này và ghi rõ trong hợp đồng.
4. Quy định về mức thu
Mức phí thẩm định hồ sơ và lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không cố định trên toàn quốc mà do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định riêng cho từng địa phương. Do đó, để có thông tin chính xác về mức phí áp dụng, người dân cần liên hệ trực tiếp với cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại địa phương nơi có đất.

VI. Những lưu ý quan trọng khi chuyển nhượng nhà – đất

– Trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc quy định rõ ràng bên nào chịu trách nhiệm thanh toán các khoản thuế và phí liên quan là vô cùng quan trọng. Thỏa thuận này cần được ghi chi tiết trong hợp đồng để ngăn ngừa các tranh chấp có thể phát sinh sau này.
– Để đảm bảo tuân thủ pháp luật và bảo vệ quyền lợi của mình trong quá trình giao dịch, các bên cần tìm hiểu bảng giá đất do địa phương ban hành. Việc này giúp xác định chính xác số tiền thuế, phí phải nộp, từ đó tránh những rủi ro tài chính không đáng có.
– Tuân thủ thủ tục pháp lý: Cần tuân thủ đầy đủ các thủ tục pháp lý khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bao gồm công chứng hợp đồng, kê khai thuế, phí và đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
– Trước khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên cần tìm hiểu đầy đủ thông tin về thửa đất, đặc biệt là tình trạng pháp lý hiện tại và các quy hoạch có ảnh hưởng đến thửa đất đó. Việc này giúp phòng tránh những rủi ro phát sinh trong tương lai.
– Nếu có bất kỳ câu hỏi hoặc vấn đề pháp lý nào liên quan đến giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên không nên ngần ngại tìm kiếm sự hỗ trợ từ các chuyên gia có kinh nghiệm trong lĩnh vực này, chẳng hạn như luật sư hoặc chuyên viên tư vấn pháp luật. Với sự hỗ trợ của chuyên gia, bạn sẽ có cái nhìn toàn diện về vấn đề và đưa ra được những lựa chọn tối ưu nhất.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một giao dịch phức tạp, đòi hỏi sự hiểu biết về các quy định pháp luật liên quan. Bài viết này đã cung cấp một cái nhìn tổng quan về những quy định về thuế, phí khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong năm 2025. Hy vọng rằng những thông tin này sẽ giúp ích cho các bên tham gia giao dịch trong việc thực hiện giao dịch một cách an toàn và hiệu quả, đồng thời bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình. Việc nắm vững các quy định pháp luật, thỏa thuận rõ ràng trong hợp đồng và tìm kiếm sự tư vấn pháp lý khi cần thiết là những yếu tố quan trọng để đảm bảo giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra suôn sẻ và thành công.