BĐS KCN trong 6T2025: Thuế Mỹ có chặn đà tăng trưởng?

Mỹ áp thuế 20% với hàng xuất khẩu Việt Nam và 40% với hàng trung chuyển; mức thuế này giúp Việt Nam thu hẹp khoảng cách cạnh tranh với các quốc gia sản xuất trong khu vực, đồng thời giảm 26 điểm % so với mức thuế sơ bộ công bố hồi đầu tháng 4.

BĐS KCN nửa đầu 2025: Doanh số thuê đất vẫn ổn định giữa “sóng” thuế Mỹ

– Báo cáo ngành bất động sản khu công nghiệp (BĐS KCN) của Công ty Chứng khoán Vietcap cho thấy, trong nửa đầu năm 2025 (6T/2025), các doanh nghiệp KCN niêm yết hàng đầu vẫn duy trì được doanh số cho thuê đất ở mức ổn định. Kết quả này phản ánh năng lực ứng phó linh hoạt và sức hút bền vững của phân khúc, ngay cả khi phải đối mặt với những biến động và áp lực từ các chính sách thuế quan của Mỹ.
– Trong giai đoạn này, phần lớn diện tích cho thuê được lấp đầy bởi các doanh nghiệp vừa và nhỏ, cùng những công ty có mức độ phụ thuộc thấp vào thị trường Mỹ. Ngược lại, các tập đoàn đa quốc gia quy mô lớn lại tỏ ra khá thận trọng, hạn chế mở rộng đầu tư khi môi trường thương mại quốc tế đang biến động mạnh và các chính sách thuế quan của Mỹ liên tục thay đổi, tạo ra tâm lý dè dặt trong việc ra quyết định dài hạn.
– Mỹ mới đây đã chính thức công bố áp mức thuế 20% đối với hàng hóa xuất khẩu trực tiếp từ Việt Nam sang thị trường Mỹ và mức 40% đối với các mặt hàng trung chuyển qua Việt Nam. So với mức thuế sơ bộ được đưa ra vào đầu tháng 4, mức thuế lần này đã giảm tới 26 điểm %, qua đó không chỉ giúp giảm bớt áp lực cho doanh nghiệp xuất khẩu trong nước mà còn thu hẹp đáng kể khoảng cách cạnh tranh giữa Việt Nam và các quốc gia sản xuất khác trong khu vực. Động thái này được kỳ vọng sẽ góp phần duy trì lợi thế thương mại, hỗ trợ hoạt động xuất khẩu và củng cố vị thế của Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu.

KBC tăng tốc ấn tượng, thị trường phân hóa rõ rệt

– Báo cáo cũng cung cấp bức tranh chi tiết về tình hình cho thuê đất khu công nghiệp của một loạt doanh nghiệp lớn trên thị trường trong suốt 6 tháng đầu năm 2025, phản ánh rõ xu hướng dịch chuyển, tốc độ tăng trưởng cũng như sự phân hóa kết quả kinh doanh giữa các chủ đầu tư.

– Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (mã CK: KBC) đã gây chú ý mạnh mẽ khi công bố kết quả kinh doanh ấn tượng: doanh số cho thuê đất khu công nghiệp trong 6 tháng đầu năm 2025 đạt khoảng 150 ha, cao gấp nhiều lần so với con số khiêm tốn 18 ha của cả năm 2024. Mức tăng trưởng đột phá này không chỉ phản ánh nhu cầu thuê đất KCN tiếp tục duy trì ở mức cao, mà còn cho thấy khả năng bứt tốc đáng kể của KBC trong việc khai thác quỹ đất và thu hút khách hàng, bất chấp bối cảnh thị trường còn nhiều thách thức.
– Tại KCN Tràng Duệ 3 (Hải Phòng), doanh nghiệp tiếp tục ghi dấu ấn với các giao dịch quan trọng. Không chỉ dừng lại ở đó, vào tháng 7/2025, công ty còn tiến thêm một bước trong chiến lược mở rộng quỹ đất cho thuê khi ký Biên bản ghi nhớ (MOU) cho khoảng 50 ha tại KCN Quế Võ 2 Mở rộng (Bắc Ninh). Trong số các khách thuê tiềm năng và nổi bật, đáng chú ý có tập đoàn công nghệ Goertek với diện tích thuê 25 ha và BW Industrial – đơn vị phát triển hạ tầng công nghiệp hàng đầu – với diện tích thuê 10 ha, góp phần khẳng định sức hút và vị thế của công ty trên thị trường bất động sản khu công nghiệp.
– Đối với Tổng công ty IDICO (mã CK: IDC), dù đến thời điểm hiện tại vẫn chưa công bố chính thức tiến độ hay kết quả doanh số cho thuê đất khu công nghiệp trong quý 2/2025, nhưng những dữ liệu đã được ghi nhận trước đó cho thấy bức tranh tương đối khả quan. Cụ thể, chỉ trong 4 tháng đầu năm 2025, IDC đã đạt doanh số cho thuê đất KCN khoảng 50 ha. Bên cạnh đó, việc ký kết thêm các hợp đồng quan trọng trong tháng 5 và 6 với hai khách hàng đáng chú ý là Topsun Logistics và Vifon đã tạo cơ sở để Vietcap ước tính rằng tổng doanh số bán đất KCN của IDC trong nửa đầu năm 2025 nhiều khả năng sẽ không thấp hơn 60 ha. Con số này phản ánh sức hút của các dự án mà IDC đang triển khai cũng như khả năng duy trì nguồn cầu ổn định bất chấp bối cảnh thị trường còn nhiều biến động.
– Công ty Cổ phần Đầu tư Sài Gòn VRG (mã CK: SIP) được dự báo sẽ ghi nhận doanh số cho thuê đất khu công nghiệp sơ bộ trong 6 tháng đầu năm 2025 ở mức khoảng 25 ha, thấp hơn đáng kể so với con số 74,5 ha đạt được trong cả năm 2024. Trong số này, nổi bật là một hợp đồng cho thuê diện tích 10 ha với một khách hàng đến từ Trung Quốc, hoạt động trong lĩnh vực dệt may, tại KCN Phước Đông. Kết quả này phần nào phản ánh tốc độ cho thuê có phần chậm lại so với năm trước, song vẫn cho thấy sức hút nhất định của các dự án do SIP phát triển, đặc biệt đối với những ngành sản xuất truyền thống có nhu cầu lớn về hạ tầng công nghiệp.
– CTCP Sonadezi Châu Đức (mã CK: SZC) hiện vẫn chưa đưa ra thông tin chính thức về tổng doanh số cho thuê đất khu công nghiệp trong 6 tháng đầu năm 2025. Tuy vậy, doanh nghiệp đã tiến hành ký kết…
– CTCP Sonadezi Châu Đức (mã CK: SZC) ký Biên bản ghi nhớ (MOU) cho khoảng 9,6 ha đất mới trong quý 1/2025 và mới đây thông báo hoàn tất giao dịch cho thuê 1,5 ha đất cho Sonadezi An Bình, đơn vị liên kết trực thuộc Tổng công ty Sonadezi.
– Doanh số cho thuê đất KCN trong 6 tháng đầu năm 2025 của SZC ghi nhận ở mức khá khiêm tốn so với kết quả đạt được trong năm 2024. Nguyên nhân là bởi năm trước, công ty đã tạo được cú hích lớn với hai thương vụ đáng chú ý: hợp đồng cho Tripod thuê 18 ha trị giá 250 triệu USD và hợp đồng cho HPG thuê 6 ha, góp phần đẩy doanh số năm 2024 lên mức cao đột biến.

– CTCP Cao su Phước Hòa (mã CK: PHR) và Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam (mã CK: GVR) đều ghi nhận doanh số cho thuê đất khu công nghiệp ở mức thấp trong nửa đầu năm 2025, nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ việc cả hai doanh nghiệp đều sở hữu quỹ đất sẵn sàng cho thuê khá hạn chế.
– Tuy vậy, cả hai doanh nghiệp này đã đạt được những bước tiến đáng kể trong thủ tục pháp lý nhằm chuyển đổi đất cao su sang đất công nghiệp. Đối với PHR, công ty có khả năng ghi nhận khoản thu nhập đền bù đáng kể từ dự án KCN Bắc Tân Uyên 1, quy mô 786 ha, do THADICO Bình Dương phát triển trên quỹ đất cao su của mình, dự án này đã chính thức được phê duyệt vào tháng 6. Về phía GVR, tập đoàn đã được chấp thuận đầu tư cho khoảng 2.100 ha đất KCN mới kể từ năm 2024 và hiện đang tiếp tục hoàn tất các thủ tục xin phê duyệt.
– Tổng Công ty Viglacera (mã CK: VGC) tuy chưa công bố cụ thể số liệu doanh số cho thuê đất KCN, nhưng theo đánh giá của Vietcap, kết quả cho thuê lũy kế từ đầu năm đến nay được thúc đẩy nhờ việc đưa vào khai thác cho thuê các dự án như KCN Thuận Thành (Bắc Ninh, bắt đầu cho thuê từ năm 2024) và KCN Sông Công II (Thái Nguyên, khởi động cho thuê trong quý 1/2025).
– Về khối lượng đất đã bàn giao, VGC cho biết trong 6 tháng đầu năm 2025 đã hoàn tất bàn giao khoảng 65 ha, bằng một nửa so với mức 130 ha của cả năm 2024. Phần lớn diện tích này đến từ KCN Thuận Thành (khoảng 40 ha) và KCN Yên Mỹ.

FDI dịch chuyển cơ cấu, KCN phía Nam hưởng lợi; KBC và BCM mở đường cho làn sóng mới

– Triển vọng năm 2025, Vietcap nhận định rằng dòng vốn FDI chảy vào Việt Nam không hoàn toàn tập trung vào thị trường Mỹ.
– Các KCN khu vực phía Bắc đang phải đối diện với mức độ rủi ro tập trung cao hơn do phụ thuộc lớn vào xuất khẩu sản phẩm điện tử công nghệ cao sang thị trường Mỹ. Ngược lại, các KCN phía Nam lại được hưởng lợi nhờ cơ cấu ngành nghề phong phú cùng khả năng thu hút mạnh dòng vốn FDI phục vụ thị trường nội địa, qua đó giúp giảm thiểu đáng kể tác động tiêu cực từ những biến động bên ngoài.
– Trong năm 2025, động lực tăng trưởng của ngành được kỳ vọng sẽ đến chủ yếu từ cú bứt phá mạnh mẽ của KBC, với sản lượng bàn giao đất KCN dự kiến đạt 145 ha — cao gấp 4,4 lần so với trước. Kết quả này có được nhờ lợi thế từ quỹ đất công nghiệp mới sẵn sàng cho thuê tại hai địa bàn chiến lược là Hưng Yên và Hải Phòng, mở ra dư địa lớn để gia tăng doanh thu và mở rộng thị phần.
– Bước sang năm 2026, triển vọng tăng trưởng được kỳ vọng sẽ được tiếp sức mạnh mẽ từ loạt dự án KCN mới của BCM tại Bình Dương và TP.HCM, bao gồm KCN Cây Trường và Bàu Bàng mở rộng. Song song đó, nhu cầu thuê đất công nghiệp trên toàn ngành được dự báo sẽ phục hồi, tạo thêm động lực thúc đẩy thị trường bước vào giai đoạn khởi sắc hơn.