Bất động sản công nghiệp: Cơ hội vàng và những thách thức lớn

Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang trải qua một giai đoạn tăng trưởng sôi động nhất trong một thập kỷ qua. Nhờ làn sóng FDI chất lượng cao cùng với chính sách phát triển hạ tầng đồng bộ, ngành này đang mở ra những cơ hội “hốt bạc” khổng lồ cho nhiều nhà đầu tư lớn. Tuy nhiên, song hành với triển vọng hấp dẫn đó là hàng loạt thách thức về thủ tục hành chính, thuế và hải quan, những rào cản có thể làm chậm bước chân của các nhà đầu tư nếu không được tháo gỡ kịp thời.

Cơ hội tăng trưởng “vàng” từ làn sóng đầu tư mới

Dù chịu ảnh hưởng từ động thái áp thuế của Mỹ, dòng vốn FDI vẫn đổ mạnh vào Việt Nam khi nhiều nhà đầu tư nước ngoài tiếp tục thuê đất và mở rộng quy mô sản xuất. Theo báo cáo của CBRE, tỷ lệ lấp đầy trung bình tại các khu công nghiệp vẫn duy trì ở mức cao ấn tượng 89%, với giá thuê trung bình đạt 179 USD/m²/kỳ. Phân khúc nhà kho xây sẵn cũng tiếp tục ghi nhận giao dịch lớn tại khu vực phía Nam, đặc biệt từ các doanh nghiệp logistics và thương mại điện tử.

Lợi thế cạnh tranh và sự dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu

Về trung và dài hạn, Việt Nam tiếp tục duy trì sức hút đầu tư nhờ chi phí lao động cạnh tranh, nền chính trị ổn định và hạ tầng ngày càng được nâng cấp. Việc giảm số lượng đơn vị hành chính từ 63 xuống còn 34 tỉnh, thành không chỉ góp phần tinh gọn bộ máy quản lý mà còn mở ra dư địa cho công tác quy hoạch hiệu quả hơn, đặc biệt trong phát triển các hành lang kinh tế và mạng lưới logistics liên vùng.

Với lợi thế về vị trí địa lý và hệ thống hạ tầng đang được đẩy mạnh, Việt Nam nổi lên như điểm đến lý tưởng trong bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu dịch chuyển khỏi Trung Quốc.

Đáng chú ý, các lĩnh vực công nghệ cao như sản xuất bán dẫn, trung tâm dữ liệu, trí tuệ nhân tạo và công nghệ sinh học đang trở thành “nam châm” hút vốn đầu tư từ các tập đoàn lớn trên thế giới như Intel, Amkor, NVIDIA, Hana Micron… Trước những diễn biến thực tế này, một loạt doanh nghiệp đang nắm giữ lợi thế tuyệt đối về quỹ đất bất động sản công nghiệp đang sẵn sàng hưởng lợi.

IDICO (IDC) được đánh giá là một trong những doanh nghiệp có tiềm năng tăng tốc trong thời gian tới, nhờ khoản doanh thu 880 tỷ đồng tại KCN Phú Mỹ 2 dự kiến sẽ được ghi nhận trong quý II/2025. Bên cạnh đó, việc Chính phủ chấp thuận đầu tư cho 7 dự án thuê đất tại Bà Rịa – Vũng Tàu, bao gồm dự án sợi carbon thứ hai của Tập đoàn Hyosung Vina, hứa hẹn mang lại lực đẩy đáng kể cho đà tăng trưởng của IDICO.

Trong khi đó, Becamex (BCM) tiếp tục khẳng định vị thế dẫn đầu thông qua các dự án nằm ở vị trí chiến lược như VSIP III – nơi đã thu hút nhiều tập đoàn toàn cầu như Lego và Pandora. Tính đến thời điểm hiện tại, các khu công nghiệp do Becamex phát triển đã ghi nhận tỷ lệ lấp đầy lên tới 80%. Đồng thời, doanh nghiệp cũng vừa triển khai thêm 840ha đất thương phẩm từ hai dự án quy mô lớn:

KCN Cây Trường và Bàu Bàng mở rộng.

Cao su Phước Hòa (PHR) cũng là cái tên được giới đầu tư chú ý khi sở hữu 20% vốn tại dự án VSIP III và đang lên kế hoạch triển khai KCN Tân Lập 1 trong giai đoạn 2026–2027. Bên cạnh đó, hai dự án trọng điểm gồm Nam Tân Uyên mở rộng giai đoạn 2 và VSIP III tiếp tục đóng vai trò chủ lực, giúp PHR duy trì tốc độ cho thuê ổn định ở mức 30–50ha mỗi năm.

Đầu tư Sài Gòn VRG (SIP) hiện đang nắm giữ quỹ đất khu công nghiệp lớn nhất khu vực miền Nam, với tổng diện tích hơn 1.189ha. Trong số đó, dự án Lộc An – Bình Sơn, liền kề sân bay Long Thành, được kỳ vọng sẽ tiếp tục thu hút mạnh dòng vốn FDI, đặc biệt từ các doanh nghiệp có nhu cầu dịch chuyển chuỗi cung ứng ra khỏi Trung Quốc. Theo đánh giá từ KB Securities, diện tích cho thuê đất của SIP có thể tăng 20% trong năm 2026, tương đương khoảng 60ha.

Kho xưởng xây sẵn vẫn “hốt bạc” nhờ động lực nội địa

Trong khi các doanh nghiệp nước ngoài trở nên dè dặt do Mỹ công bố mức thuế đối ứng lên tới 46% (dù hiện đang tạm hoãn), thì nhu cầu gia tăng mạnh mẽ từ khối doanh nghiệp trong nước đã nổi lên như một động lực chính thúc đẩy phân khúc nhà kho xây sẵn tại Việt Nam.

Báo cáo mới nhất của Công ty nghiên cứu thị trường JLL Việt Nam cho thấy, 3 tháng đầu năm 2025, giá thuê nhà kho xây sẵn tại các tỉnh phía Nam đạt trung bình 4,9 USD/m²/tháng (tương đương gần 125.000 đồng/m²/tháng), tăng nhẹ 0,5% so với quý trước và tăng 1,5% so với cùng kỳ năm 2024.

Tỷ lệ hấp thụ ròng tại phân khúc kho xưởng phía Nam cũng duy trì ổn định, với khoảng 88.000 m2 nhà kho được thuê trong 3 tháng đầu năm. Dù trong quý vừa qua không ghi nhận thương vụ cho thuê quy mô lớn nào, nhưng sự tham gia tích cực của các doanh nghiệp trong nước vẫn tạo lực đẩy đáng kể cho phân khúc này.

Tương tự, theo báo cáo từ CBRE Việt Nam, sau giai đoạn tăng trưởng mạnh, quý I/2025 không ghi nhận thêm nguồn cung mới về kho xưởng cho thuê tại khu vực phía Nam. Hầu hết các dự án vẫn đang trong quá trình xây dựng và dự kiến hoàn thành vào cuối năm. Tình trạng khan hiếm này đã khiến giá thuê nhà kho xây sẵn tăng 7,6% so với cùng kỳ 2024 và tăng 2,6% so với quý trước, lên mức trung bình 4,9 USD/m²/tháng.

Không chỉ ghi nhận mức giá thuê tăng, tỷ lệ lấp đầy xưởng và nhà kho xây sẵn tại khu vực phía Nam cũng đạt mức 72% và 89%, lần lượt tăng 14% và 3% so với cùng kỳ năm 2024. Những con số này cho thấy sức hấp dẫn ổn định của phân khúc bất động sản công nghiệp, bất chấp các tác động tiêu cực từ chính sách thuế của Mỹ.

Theo bà Trang Lê – Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, các doanh nghiệp nội địa đang dần khẳng định vai trò trụ cột trong việc giữ nhịp ổn định cho thị trường bất động sản công nghiệp, đặc biệt là phân khúc nhà kho và xưởng cho thuê. Nhu cầu đến từ khối nội đã giúp tỷ lệ hấp thụ cũng như giá thuê duy trì tốt, ít bị ảnh hưởng bởi các mức thuế cao từ phía Mỹ trong quý đầu năm.

Trong khi đó, các chuyên gia từ Knight Frank khu vực châu Á – Thái Bình Dương đánh giá rằng thị trường nhà xưởng/nhà kho xây sẵn Việt Nam đang nổi lên nhờ lợi thế vị trí địa lý và chi phí cạnh tranh, phù hợp với chiến lược “Trung Quốc + 1”, đặc biệt kể từ khi chiến tranh thương mại Mỹ – Trung nổ ra năm 2018. T

rong vòng 5 năm qua, nguồn cung nhà xưởng/nhà kho xây sẵn tại Việt Nam đã tăng gấp đôi, từ 6,6 triệu m² năm 2018 lên hơn 15,6 triệu m² vào năm 2024, chủ yếu nhờ sự gia nhập của các nhà phát triển lớn như BW, SLP, Frasers, Cainiao và Khu công nghiệp Việt Nam.

Tại miền Bắc, Bắc Ninh và Hải Phòng tiếp tục đóng vai trò trung tâm công nghiệp chủ lực, với nguồn cung mới đến từ SLP Park Bắc Ninh, BW ESR Nam Đình Vũ, Industrial Centre Yên Phong 2C – giai đoạn 1 và BW Thuận Thành 3B – giai đoạn 1. Miền Nam ghi nhận sự sôi động tại các địa phương trọng điểm như Long An, Bình Dương và Đồng Nai, với các dự án nổi bật gồm SLP Park Long Hậu, BW Xuyên Á, Phú An Thạnh và khu công nghiệp Hố Nai.

Nhờ động lực từ sự tăng trưởng nhanh của thương mại điện tử và sự chuyển dịch cơ sở sản xuất từ các doanh nghiệp quy mô nhỏ và vừa tại Trung Quốc, châu Âu, tỷ lệ lấp đầy trung bình tại khu công nghiệp phía Bắc và phía Nam trong năm 2024 đều duy trì trên mức 80%. Knight Frank cho biết, nhờ vào sự cải thiện rõ nét về hạ tầng kỹ thuật và chất lượng nhà xưởng, giá thuê trung bình trong năm 2024 và 2025 tiếp tục tăng. Bên cạnh đó, mức chênh lệch giá giữa khu vực phía Nam và phía Bắc cũng đang dần được thu hẹp.

Phó Giám đốc bộ phận Tư vấn và Định giá Knight Frank Việt Nam – ông Sơn Hoàng – nhận định rằng trong năm 2025, nhu cầu đối với nhà kho và nhà xưởng xây sẵn sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao, nhờ làn sóng dịch chuyển sản xuất khỏi Trung Quốc và các chính sách hỗ trợ của chính phủ nhằm thúc đẩy sản xuất, thương mại, hướng tới mục tiêu tăng trưởng GDP 8%.

Sự tăng trưởng cả về giá và tỷ lệ lấp đầy phần nào cho thấy khả năng “miễn dịch” của phân khúc nhà kho xây sẵn của Việt Nam. Nhờ tiềm năng tăng trưởng lớn, phân khúc này đang trở thành “đấu trường” thu hút các ông lớn trong và ngoài nước, khiến cuộc đua giành thị phần ngày càng quyết liệt.

Cụ thể, bên cạnh các dự án hiện hữu của những tên tuổi lớn như KCN Vietnam, SLP, LOGOS và BW Industrial, thị trường còn kỳ vọng sự góp mặt của các nhà đầu tư mới như Daiwa House – WHA Group với dự án DPL Việt Nam Minh Quang, cùng Mitsubishi Estate (Nhật Bản) qua dự án Logicross Hải Phòng. Tiêu biểu, vào đầu tháng 1/2025, liên doanh giữa Indochina Kajima và Tập đoàn Hulic (Nhật Bản) đã chính thức đầu tư vào hai dự án nhà xưởng xây sẵn mang tên Core5 Quảng Ninh và Core5 Hưng Yên.

Việc nhiều doanh nghiệp quốc tế lớn gia nhập thị trường đang tạo sức ép buộc các chủ đầu tư nhà xưởng, nhà kho xây sẵn không ngừng cải thiện chất lượng dịch vụ và hoàn thiện hệ thống hạ tầng nhằm gia tăng năng lực cạnh tranh. Trên thực tế, sau giai đoạn tập trung vào mở rộng quy mô và thu hút khách bằng giá thuê thấp, nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước đã chuyển hướng sang phát triển mô hình nhà xưởng hiện đại, tích hợp dịch vụ đạt chuẩn quốc tế nhưng vẫn giữ mức giá hợp lý để thu hút khách thuê.

Khi cạnh tranh tăng, theo giới chuyên gia, các dự án tuân thủ tiêu chuẩn ESG và các sản phẩm hỗn hợp dự kiến sẽ tăng trưởng tốt, trong khi đó lợi thế về quỹ đất, giá thuê cạnh tranh và những nâng cấp về hạ tầng giao thông sẽ tạo điều kiện cho các thị trường cấp 2 như Hà Nam, Bắc Giang, Vĩnh Phúc và Bình Phước phát triển hơn.

“Các khu công nghiệp, cụm công nghiệp thế hệ mới (đầu tư có thêm nhiều tính năng về logistics, kho bãi, nhà xưởng, đặc biệt chức năng về đô thị dịch vụ…) đang tăng sức hút nhà đầu tư. Vì vậy các nhà đầu tư cần quan tâm nhiều tới vấn đề dịch vụ để hút khách, đặc biệt là các “đại bàng” tỷ USD đến thuê nhà xưởng”, một chuyên gia nhấn mạnh.

Thách thức lớn cần giải quyết để khai thác tiềm năng

Đang có “thiên thời, địa lợi”, tuy vậy, bên cạnh triển vọng lạc quan, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn đang đối mặt với loạt thách thức lớn, gồm thủ tục đầu tư, chính sách thuế và quy định hải quan.

Theo ông Nguyễn Hồng Chung, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Liên chi hội Tài chính khu công nghiệp Việt Nam (VIPFA), các thủ tục đầu tư khu công nghiệp hiện vẫn chưa thực sự “thân thiện” với nhà đầu tư.

Mặc dù thủ tục cấp phép đã có chuyển biến tích cực, nhưng vẫn còn nhiều vướng mắc do sự chồng chéo giữa Luật Xây dựng, Luật Bảo vệ môi trường, Luật Đất đai và Luật Đầu tư. Hệ quả là doanh nghiệp phải trải qua nhiều thủ tục lặp lại như thẩm định phòng cháy chữa cháy, xin giấy phép xây dựng, đánh giá tác động môi trường…, khiến tiến độ dự án bị kéo dài và chi phí đầu tư tăng cao.

Về thuế, hệ thống quy định hiện hành còn nhiều điểm chưa minh bạch, thường xuyên điều chỉnh khiến doanh nghiệp khó xác định được chi phí tài chính. Riêng thủ tục hoàn thuế VAT cho các dự án có vốn FDI vẫn còn rườm rà, dẫn đến tình trạng vốn bị ứ đọng, ảnh hưởng tới dòng tiền vận hành. Bên cạnh đó, chính sách ưu đãi thuế giữa các địa phương chưa có sự đồng bộ rõ ràng.

Theo ông Nguyễn Hồng Chung, để tận dụng hiệu quả làn sóng FDI đang dịch chuyển mạnh vào Việt Nam, Nhà nước cần tiến hành đồng bộ hóa hệ thống pháp lý và đẩy mạnh cơ chế phối hợp, liên thông thủ tục hành chính giữa các bộ, ngành liên quan. Đặc biệt, cần thúc đẩy mạnh mẽ quá trình số hóa và triển khai hiệu quả cơ chế “một cửa liên thông” tại các ban quản lý khu công nghiệp.

Về mặt chính sách thuế và hải quan, nên tiến hành rà soát toàn diện, đơn giản hóa thủ tục và làm rõ các ưu đãi nhằm đảm bảo tính minh bạch và ổn định, giúp nhà đầu tư an tâm với các kế hoạch dài hạn. Quan trọng hơn, cần xây dựng cơ chế đối thoại định kỳ giữa khu vực công và tư, để kịp thời tiếp nhận, phản hồi các kiến nghị từ doanh nghiệp.

Bất động sản công nghiệp đang là “vùng trũng hút vốn” đầy hứa hẹn tại Việt Nam. Những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn, vị trí thuận lợi và khả năng khai thác hiệu quả sẽ có lợi thế rõ rệt trong giai đoạn sắp tới. Tuy nhiên, để khai thác tối đa tiềm năng, doanh nghiệp rất cần một môi trường đầu tư minh bạch, thủ tục hành chính thông suốt và sự hỗ trợ đồng hành từ phía Nhà nước.

Khi các “điểm nghẽn” hiện tại được tháo gỡ, thị trường bất động sản công nghiệp sẽ không chỉ phát triển theo chu kỳ ngắn hạn, mà còn trở thành một trụ cột tăng trưởng bền vững của nền kinh tế.