Bảng giá đất mới TPHCM sau sáp nhập: Ảnh hưởng đến thị trường bất động sản ra sao?

Ngày 1/1/2026 sẽ là một cột mốc quan trọng đối với thị trường bất động sản TP.HCM. Sau khi hoàn tất sáp nhập, thành phố sẽ chính thức áp dụng bảng giá đất mới TPHCM theo quy định của Luật Đất đai năm 2024. Quyết định này không chỉ mang ý nghĩa về mặt hành chính mà còn tác động sâu rộng đến mọi khía cạnh của nền kinh tế, đặc biệt là giá thuê đất công nghiệp và kho xưởng.

Với sự thay đổi này, các doanh nghiệp, nhà đầu tư, và người dân đều đang dõi theo từng động thái của chính quyền thành phố, bởi bảng giá đất mới TPHCM sẽ là cơ sở để định hình lại chi phí, giá cả và chiến lược kinh doanh trong tương lai.

Những ngày qua, thông tin về việc TP.HCM xây dựng bảng giá đất mới TPHCM đã thu hút sự chú ý đặc biệt từ dư luận. Cùng với đó, các từ khóa liên quan như sáp nhập TPHCM, giá đất công nghiệp TPHCM, thuê kho xưởng TPHCM, và Luật Đất đai 2024 cũng được tìm kiếm rất nhiều. Điều này cho thấy sự quan tâm lớn của thị trường đối với những chính sách mới về đất đai. Bài viết này sẽ phân tích chi tiết về quyết định này và những ảnh hưởng cụ thể đến từng phân khúc thị trường, đặc biệt là lĩnh vực kho xưởng công nghiệp.

TP.HCM thống nhất áp dụng bảng giá đất tạm thời và lộ trình xây dựng bảng giá mới

Tại một cuộc họp quan trọng, Phó Chủ tịch UBND TP.HCM Bùi Minh Thạnh đã đưa ra kết luận về việc áp dụng bảng giá đất sau sáp nhập và lộ trình xây dựng bảng giá đất mới TPHCM lần đầu theo Luật Đất đai 2024. Theo đó, để đảm bảo tính liên tục và ổn định, lãnh đạo thành phố đã thống nhất tiếp tục áp dụng các bảng giá đất hiện hành.

Cụ thể, các quyết định số 79/2024 (trước đây áp dụng cho TP.HCM), quyết định số 63/2024 (trước đây áp dụng cho tỉnh Bình Dương) và quyết định số 26/2024 (trước đây áp dụng cho tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu) sẽ vẫn có hiệu lực cho đến khi các quyết định này bị bãi bỏ hoặc thay thế.

Đây là một động thái hợp lý nhằm tránh gây xáo trộn đột ngột cho thị trường. Việc duy trì các bảng giá đất hiện hành trong giai đoạn chuyển tiếp giúp các cơ quan, doanh nghiệp và người dân có đủ thời gian để thích nghi với những thay đổi sắp tới. Đồng thời, chính quyền thành phố cũng đã giao Sở Nông nghiệp và Môi trường chủ trì, phối hợp với các sở, ngành liên quan để hoàn thiện dự thảo văn bản chỉ đạo, đảm bảo việc triển khai được chặt chẽ và đúng quy định pháp luật.

Lộ trình xây dựng bảng giá đất lần đầu theo Luật Đất đai 2024

Công tác chuẩn bị cho việc xây dựng bảng giá đất mới TPHCM lần đầu theo quy định của Luật Đất đai 2024 được xem là nhiệm vụ trọng tâm từ nay đến cuối năm 2025. UBND TP.HCM đã giao Sở Nông nghiệp và Môi trường chủ trì, phối hợp với Sở Tư pháp và Sở Tài chính để nghiên cứu, phân tích và đề xuất các phương án triển khai. Mục tiêu là xây dựng một bảng giá đất công bằng, minh bạch và sát với giá thị trường, áp dụng từ ngày 1/1/2026.

Phó Chủ tịch Bùi Minh Thạnh đặc biệt lưu ý các sở, ban, ngành cần tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về thẩm quyền, trình tự, thủ tục, nội dung xây dựng và phương pháp thẩm định giá đất. Cụ thể, các đơn vị cần bám sát các nghị định liên quan như Nghị định số 71/2024 về quy định giá đất và Nghị định số 151/2025 về phân định thẩm quyền.

Để đảm bảo tiến độ và chất lượng, Sở Nông nghiệp và Môi trường cũng được yêu cầu chỉ đạo các Văn phòng Đăng ký đất đai trên địa bàn tập trung nguồn lực, phân công nhiệm vụ cụ thể cho các cán bộ có chuyên môn. Việc này sẽ giúp quá trình thu thập thông tin, xây dựng dữ liệu và thẩm định giá đất diễn ra một cách hiệu quả và chính xác.

Tác động của bảng giá đất mới TPHCM đến thị trường bất động sản công nghiệp

Việc TP.HCM sáp nhập TPHCM và xây dựng bảng giá đất mới TPHCM sẽ có ảnh hưởng không nhỏ đến nhiều lĩnh vực, trong đó đáng chú ý nhất là thị trường bất động sản công nghiệp. Giá thuê đất công nghiệp và kho xưởng, dù không chịu tác động trực tiếp và ngay lập tức, nhưng về lâu dài sẽ có những thay đổi đáng kể.

Tác động trực tiếp đến chi phí thuê đất của doanh nghiệp

Bảng giá đất mới TPHCM sẽ là cơ sở để tính tiền thuê đất. Do đó, nếu bảng giá này tăng, chi phí thuê đất hàng năm mà các doanh nghiệp phải nộp cho Nhà nước cũng sẽ tăng theo. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến các doanh nghiệp đang thuê đất trả tiền hàng năm từ Nhà nước, bao gồm cả những doanh nghiệp đang hoạt động trong và ngoài các khu công nghiệp.

Trong bối cảnh sản xuất kinh doanh còn nhiều khó khăn, việc giá đất công nghiệp TPHCM tăng sẽ làm tăng gánh nặng tài chính cho các doanh nghiệp. Điều này có thể khiến một số doanh nghiệp phải cân nhắc lại chiến lược sản xuất, thậm chí là tìm kiếm các khu vực khác có chi phí thuê đất thấp hơn để duy trì hoạt động.

Ảnh hưởng đến giá thuê kho xưởng

1. Đối với các khu công nghiệp cũ:

Nhiều khu công nghiệp lâu năm ở TP.HCM đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước (trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê). Do đó, giá thuê kho xưởng tại các khu vực này sẽ ít chịu tác động trực tiếp từ bảng giá đất mới TPHCM.

Tuy nhiên, không có nghĩa là giá thuê sẽ không thay đổi. Khi mặt bằng giá đất chung của toàn thành phố tăng, các chủ đầu tư khu công nghiệp này có thể điều chỉnh giá thuê để phù hợp với tình hình thị trường, nhằm tối đa hóa lợi nhuận. Điều này có thể gián tiếp làm tăng giá thuê kho xưởng TPHCM nói chung.

2. Đối với các khu công nghiệp mới và dự án chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính:

Đây là những đối tượng chịu ảnh hưởng rõ rệt nhất. Khi bảng giá đất mới TPHCM được áp dụng và tiền thuê đất hàng năm tăng, chi phí đầu vào của các chủ đầu tư khu công nghiệp cũng tăng theo. Để đảm bảo lợi nhuận, các chủ đầu tư này buộc phải điều chỉnh giá cho thuê lại đối với các doanh nghiệp thứ cấp. Sự thay đổi này sẽ làm cho giá thuê kho xưởng TPHCM tại các khu công nghiệp mới và các dự án chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính có xu hướng tăng lên, đặc biệt là ở những khu vực có tiềm năng phát triển lớn sau khi sáp nhập TPHCM.

Giá thuê đất công nghiệp tăng mạnh ở một số khu vực
Sau khi sáp nhập TPHCM, các khu vực ngoại thành, nơi giá đất hiện tại còn thấp nhưng có tiềm năng lớn, có thể chứng kiến sự tăng giá đột biến. Việc mở rộng địa giới hành chính sẽ tạo ra cơ hội phát triển hạ tầng và kinh tế, thu hút đầu tư, từ đó đẩy giá đất lên cao. Điều này sẽ kéo theo giá đất công nghiệp TPHCM và giá thuê kho xưởng ở những khu vực này cũng tăng mạnh. Đây vừa là cơ hội, vừa là thách thức cho các nhà đầu tư và doanh nghiệp.

Nguồn thu ngân sách và sự hợp tác giữa các sở, ban, ngành

Để đảm bảo nguồn thu từ tiền sử dụng đất, Phó Chủ tịch UBND TP.HCM Bùi Minh Thạnh đã giao Cục Thuế TP.HCM chủ động đôn đốc, nhắc nhở các đơn vị hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Đồng thời, Sở Nông nghiệp và Môi trường cũng được giao chủ trì, phối hợp với Cục Thuế TP.HCM, Kho bạc Nhà nước Thành phố và các cơ quan liên quan để rà soát, tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc, thống nhất quy trình luân chuyển hồ sơ thu nộp ngân sách. Sự hợp tác chặt chẽ này sẽ giúp quy trình thu ngân sách diễn ra chặt chẽ, thông suốt và hiệu quả, đảm bảo nguồn thu cho thành phố.

Việc xây dựng và áp dụng bảng giá đất mới TPHCM sau sáp nhập là một bước đi tất yếu nhằm chuẩn hóa và minh bạch hóa thị trường bất động sản. Quyết định này không chỉ mở ra cơ hội tăng trưởng bền vững mà còn đi kèm với những thách thức, đặc biệt đối với các doanh nghiệp đang hoạt động trong ngành kho xưởng và sản xuất công nghiệp.

Để thích nghi với những thay đổi này, các doanh nghiệp cần chủ động nắm bắt thông tin, đánh giá lại chi phí sản xuất và cân nhắc các chiến lược kinh doanh phù hợp. Việc tìm kiếm các giải pháp tối ưu hóa chi phí, chẳng hạn như thuê kho xưởng tại các khu vực có lợi thế về giá, hoặc đầu tư vào công nghệ để nâng cao hiệu suất sản xuất, sẽ là chìa khóa để duy trì sự cạnh tranh trong bối cảnh mới.

Thị trường thuê kho xưởng TPHCM hứa hẹn sẽ có nhiều biến động, đòi hỏi các nhà đầu tư và doanh nghiệp phải có tầm nhìn dài hạn và khả năng thích ứng linh hoạt.