Bán tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền hàng năm

Luật Đất đai năm 2024 đánh dấu một bước tiến quan trọng trong việc hoàn thiện thể chế, chính sách về đất đai, phù hợp với bối cảnh phát triển mới của đất nước. Một trong những nội dung nhận được sự quan tâm đặc biệt là các quy định liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, đặc biệt là đối với hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm. Việc mua bán tài sản gắn liền với loại đất này là một giao dịch phổ biến, có ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản và quyền lợi của các chủ thể tham gia. Điều 46 Luật Đất đai 2024 đã quy định cụ thể về điều kiện để thực hiện giao dịch này, tạo cơ sở pháp lý rõ ràng, minh bạch hơn so với trước đây. Bài viết này sẽ đi sâu phân tích các điều kiện bán tài sản gắn liền với đất, cũng như bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm theo quy định tại Điều 46 và các quy định pháp luật hiện hành liên quan.

1. Đối tượng áp dụng

Điều 46 xác định rõ các chủ thể được phép bán tài sản gắn liền với đất hoặc bán tài sản và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền hằng năm, bao gồm:
– Tổ chức kinh tế: Các doanh nghiệp, hợp tác xã và các tổ chức kinh tế khác được thành lập theo quy định của pháp luật Việt Nam.
– Cá nhân là người Việt Nam.
– Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài: Cá nhân có quốc tịch Việt Nam hoặc gốc Việt Nam đang sinh sống, làm việc, định cư ở nước ngoài.
– Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài: Doanh nghiệp có nhà đầu tư nước ngoài là thành viên hoặc cổ đông theo quy định của Luật Đầu tư.

2. Các điều kiện bán tài sản gắn liền với đất (Khoản 1, Điều 46)

Khi người sử dụng đất chỉ bán tài sản gắn liền với đất mà không bán kèm quyền thuê trong hợp đồng thuê đất, họ cần đáp ứng đủ hai điều kiện cốt lõi sau:

a) Điều kiện 1: Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp và đã được đăng ký theo quy định của pháp luật (Điểm a, Khoản 1).
– Tạo lập hợp pháp: Đây là yêu cầu nền tảng, đảm bảo tài sản là đối tượng của giao dịch có nguồn gốc rõ ràng, tuân thủ pháp luật. Tính hợp pháp thể hiện qua các yếu tố:
+ Giấy phép xây dựng (nếu thuộc trường hợp yêu cầu): Công trình xây dựng phải được cấp phép xây dựng bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ các trường hợp được miễn giấy phép theo quy định của pháp luật xây dựng.
+ Tuân thủ quy hoạch, thiết kế: Việc xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt, thiết kế công trình đã được thẩm định, phê duyệt (nếu có).
+ Tuân thủ các quy định khác: Đảm bảo an toàn xây dựng, phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường và các quy định chuyên ngành khác liên quan đến việc tạo lập tài sản.
+ Nguồn gốc vốn đầu tư hợp pháp: Vốn dùng để tạo lập tài sản phải hợp pháp.
– Đã được đăng ký theo quy định: Việc đăng ký tài sản gắn liền với đất là thủ tục pháp lý bắt buộc để Nhà nước công nhận quyền sở hữu của người tạo lập.
+ Chứng nhận quyền sở hữu: Thông thường, việc đăng ký được thể hiện qua việc tài sản đó đã được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (GCN). Trường hợp chưa được cấp GCN thì phải có các giấy tờ hợp pháp khác chứng minh quyền sở hữu theo quy định của pháp luật dân sự và pháp luật về đăng ký tài sản.
+ Ý nghĩa: Việc đăng ký đảm bảo tính pháp lý cao nhất cho tài sản, giúp xác định rõ chủ sở hữu, tình trạng pháp lý của tài sản (có đang bị tranh chấp, thế chấp hay không), tạo cơ sở vững chắc cho giao dịch.

b) Điều kiện 2: Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận (nếu có) (Điểm b, Khoản 1).
– Hoàn thành xây dựng: Tài sản (thường là công trình xây dựng) phải được xây dựng xong, nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật xây dựng. Điều này nhằm ngăn chặn tình trạng bán “lúa non”, bán các công trình dở dang, chưa đủ điều kiện pháp lý và kỹ thuật, tiềm ẩn rủi ro cho người mua và thị trường.
– Theo đúng quy hoạch và dự án đầu tư: Việc hoàn thành phải đảm bảo sự tuân thủ tuyệt đối với quy hoạch chi tiết (tỷ lệ 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng) và nội dung dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc chấp thuận. Sự tuân thủ này bao gồm vị trí, quy mô, mật độ xây dựng, chiều cao, kiến trúc, mục đích sử dụng của công trình…
– Ngoại lệ: Khoản 1 Điều 46 cũng quy định các trường hợp ngoại lệ không bắt buộc phải đáp ứng điều kiện hoàn thành xây dựng theo đúng quy hoạch/dự án, bao gồm:
+ Thực hiện theo bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực thi hành: Khi Tòa án phán quyết về việc xử lý tài sản.
+ Quyết định cưỡng chế của cơ quan thi hành án dân sự: Khi tài sản bị kê biên, xử lý để thi hành án.
+ Kết luận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về thanh tra, kiểm tra: Khi cơ quan thanh tra, kiểm tra có kết luận về việc xử lý tài sản (ví dụ: do vi phạm nhưng được phép khắc phục và bán).
Trong trường hợp người sử dụng đất muốn bán cả tài sản gắn liền với đất và chuyển nhượng luôn quyền thuê trong hợp đồng thuê đất đã ký với Nhà nước, thì ngoài việc phải đáp ứng đầy đủ hai điều kiện tại Khoản 1 nêu trên, họ còn phải thỏa mãn thêm một điều kiện nữa:

c) Điều kiện 3: Đã ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp (Điểm b, Khoản 2).
– Cơ chế ứng trước và khấu trừ: Theo quy định của pháp luật đất đai, trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất để cho thuê, nếu người được thuê đất tự nguyện ứng trước kinh phí để chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người có đất bị thu hồi (theo phương án đã được phê duyệt), thì số tiền đã ứng trước này sẽ được Nhà nước khấu trừ dần vào tiền thuê đất hằng năm mà người thuê phải nộp.
– Điều kiện để bán quyền thuê: Chỉ khi người thuê đất đã ứng trước khoản tiền này và vẫn còn số tiền chưa được khấu trừ hết thì họ mới đủ điều kiện bán cả tài sản và quyền thuê.

3. Quyền lợi và nghĩa vụ của người mua (Khoản 3, Điều 46)

Khi giao dịch mua bán tài sản hoặc mua bán tài sản và quyền thuê được thực hiện thành công và hợp pháp, người mua sẽ có những quyền lợi và nghĩa vụ cụ thể:
a) Quyền lợi:
– Tiếp tục sử dụng đất: Được sử dụng đất theo đúng mục đích đã được xác định trong hợp đồng thuê đất gốc hoặc trong quyết định cho thuê đất.
– Thời hạn sử dụng: Được tiếp tục sử dụng đất trong khoảng thời gian còn lại của hợp đồng thuê đất đã ký giữa người bán và Nhà nước.
– Tiếp tục khấu trừ tiền ứng trước (nếu mua cả quyền thuê): Nếu người mua mua cả tài sản và quyền thuê (theo Khoản 2), họ sẽ được kế thừa quyền lợi của người bán, tiếp tục khấu trừ số tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã ứng trước mà chưa được khấu trừ hết vào tiền thuê đất hằng năm phải nộp.
b) Nghĩa vụ:
– Sử dụng đất đúng mục đích: Phải duy trì mục đích sử dụng đất đã được Nhà nước cho phép. Bất kỳ sự thay đổi mục đích nào đều phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo đúng trình tự, thủ tục.
– Thực hiện thủ tục đăng ký đất đai: Đây là nghĩa vụ bắt buộc. Người mua phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất tại cơ quan đăng ký đất đai có thẩm quyền. Việc đăng ký này là cơ sở để Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản cho người mua, cập nhật thông tin trên hồ sơ địa chính và cấp GCN mới (hoặc chỉnh lý GCN đã cấp) cho người mua. Thủ tục này đảm bảo tính pháp lý cho quyền lợi của người mua và phục vụ công tác quản lý nhà nước.

4. Các trường hợp đặc biệt

– Tách thửa khi bán tài sản (Khoản 4, Điều 46): Nếu tài sản gắn liền với đất được bán là một công trình xây dựng (ví dụ: một nhà xưởng trong khu công nghiệp, một căn nhà trong dự án nhà ở cho thuê…) và công trình này cùng với phần đất liên quan đủ điều kiện để tách thành một thửa đất độc lập theo quy định của pháp luật đất đai và pháp luật khác có liên quan (đảm bảo diện tích tối thiểu, lối đi, hạ tầng…), thì người mua và người bán có thể thực hiện thủ tục tách thửa. Sau khi tách thửa, người mua sẽ được cấp GCN riêng cho thửa đất và tài sản đã mua. Quy định này tạo sự linh hoạt, phù hợp với nhu cầu thực tế khi một phần tài sản trên lô đất lớn được chuyển nhượng.
– Dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng (Khoản 5, Điều 46): Đối với trường hợp đặc thù là Nhà nước cho thuê đất trả tiền hằng năm để thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng (ví dụ: hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp), chủ đầu tư dự án này khi bán tài sản gắn liền với đất (ví dụ: nhà xưởng xây sẵn để bán) phải tuân thủ các điều kiện sau:
+ Đáp ứng các điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 (Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê – cần đối chiếu cụ thể Điều 45). Các điều kiện này thường liên quan đến việc hoàn thành hạ tầng kỹ thuật, nghĩa vụ tài chính…
+ Tuân thủ các quy định khác của Luật Kinh doanh bất động sản (ví dụ: điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh, điều kiện của chủ đầu tư…).
Quy định này cho thấy sự liên kết chặt chẽ giữa Luật Đất đai và các luật chuyên ngành khác, đảm bảo tính đồng bộ và chặt chẽ trong quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản gắn liền với đất thuê.
– Nghĩa vụ tài chính: Người bán có trách nhiệm hoàn thành các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai và tài sản (tiền thuê đất, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, các loại thuế, phí, lệ phí khác) tính đến thời điểm chuyển nhượng, trừ khi các bên có thỏa thuận khác nhưng phải đảm bảo không làm ảnh hưởng đến nghĩa vụ với Nhà nước. Người mua sẽ tiếp tục thực hiện nghĩa vụ tài chính kể từ thời điểm nhận chuyển nhượng.
– Hợp đồng mua bán: Giao dịch phải được lập thành hợp đồng bằng văn bản và tuân thủ các quy định của pháp luật dân sự về hợp đồng mua bán tài sản. Hợp đồng thường phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định để đảm bảo tính pháp lý.

Điều 46 Luật Đất đai 2024 đã thiết lập một khung pháp lý tương đối rõ ràng, chi tiết và chặt chẽ cho việc bán tài sản gắn liền với đất và bán tài sản kèm quyền thuê đối với đất do Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hằng năm. Các điều kiện được quy định không chỉ nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch mà còn hướng đến mục tiêu tăng cường hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai, thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản.