Năm 2024, nhà ở hình thành trong tương lai (chưa có sổ) có được thế chấp không?

Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng phát triển, khái niệm “nhà ở hình thành trong tương lai” đã trở nên quen thuộc với nhiều người. Đây là loại hình tài sản chưa hoàn thiện hoặc chưa được nghiệm thu để đưa vào sử dụng, nhưng vẫn được tham gia vào một số giao dịch. Một câu hỏi thường gặp là “Nhà ở hình thành trong tương lai có được thế chấp không?”. Câu trả lời cho vấn đề này đã được quy định rõ ràng trong Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 95/2024/NĐ-CP. Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai đang trở thành giải pháp linh hoạt và thuận tiện cho cả người mua nhà lẫn các tổ chức tín dụng. Với cơ sở pháp lý rõ ràng, hình thức này không chỉ giúp người mua tiếp cận vốn dễ dàng hơn mà còn hỗ trợ ngân hàng quản lý rủi ro một cách hiệu quả. Bài viết sau đây sẽ giải thích chi tiết về khái niệm, các điều kiện cần thiết và những quy định pháp lý quan trọng xoay quanh việc thế chấp nhà ở thuộc loại hình đặc thù này.

1. Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai

Theo Khoản 24 Điều 2 Luật Nhà ở 2023, “Nhà ở hình thành trong tương lai” được hiểu là loại nhà ở chưa hoàn thiện, vẫn đang trong giai đoạn thi công xây dựng hoặc chưa được cơ quan có thẩm quyền nghiệm thu để đưa vào sử dụng theo quy định pháp luật về xây dựng. Căn hộ chưa có Giấy chứng nhận quyền sở hữu có thể được xem là nhà ở hình thành trong tương lai nếu căn hộ đang trong quá trình xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu để đưa vào sử dụng. Ngược lại, nếu căn hộ đã hoàn thiện, đã được nghiệm thu và đưa vào sử dụng nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu thì không còn được coi là nhà ở hình thành trong tương lai. Trường hợp này, việc tham gia các giao dịch như thế chấp sẽ yêu cầu phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu, trừ một số trường hợp đặc biệt được pháp luật quy định.

2. Quy định về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

2.1. Quyền thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Theo Khoản 2 Điều 160 Luật Nhà ở 2023 quy định, nhà ở hình thành trong tương lai khi tham gia giao dịch thế chấp không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Điều này có nghĩa là các tổ chức, cá nhân sở hữu nhà ở hình thành trong tương lai hoàn toàn có thể sử dụng tài sản này để thế chấp, ngay cả khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Quy định này mang lại sự linh hoạt và thuận tiện cho các bên tham gia giao dịch, đặc biệt là các nhà đầu tư, chủ đầu tư và người mua nhà. Trước đây, việc thế chấp nhà ở thường gặp nhiều khó khăn do yêu cầu phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Tuy nhiên, với sự ra đời của quy định mới, người mua nhà có thể thế chấp nhà ở ngay khi ký kết hợp đồng mua bán với chủ đầu tư mà không cần chờ cấp giấy chứng nhận. Điều này không chỉ giúp người mua nhà dễ dàng tiếp cận nguồn vốn vay từ ngân hàng, mà còn tạo điều kiện cho các doanh nghiệp bất động sản thúc đẩy bán hàng, tăng cường thanh khoản. Đồng thời, các tổ chức tín dụng cũng có thể mở rộng phạm vi cho vay, tăng trưởng dư nợ tín dụng và giảm rủi ro khi cho vay mua nhà. Như vậy, quy định này đã đáp ứng nhu cầu thực tế của thị trường, đồng thời thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản.
Ngoài ra, việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mà không cần Giấy chứng nhận quyền sở hữu cũng tạo cơ hội cho các chủ đầu tư huy động vốn để tiếp tục triển khai dự án. Thông qua hình thức thế chấp này, các chủ đầu tư có thể nhanh chóng có thêm nguồn tài chính, từ đó đẩy nhanh tiến độ xây dựng và bàn giao nhà cho khách hàng. Tuy nhiên, để bảo đảm quyền lợi của các bên tham gia, pháp luật cũng đặt ra các quy định về hồ sơ, giấy tờ cần thiết khi thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

2.2. Hồ sơ thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Theo Khoản 5, Điều 8 Nghị định 95/2024/NĐ-CP, tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở mua bán hình thành trong tương lai phải có các giấy tờ sau:
– Hợp đồng mua bán nhà ở: Đây là giấy tờ quan trọng nhất, là cơ sở pháp lý cho việc xác nhận quyền sở hữu của người thế chấp đối với căn hộ hình thành trong tương lai. Hợp đồng mua bán phải được ký kết giữa bên mua và chủ đầu tư theo quy định của pháp luật về nhà ở.
– Giấy tờ tùy thân của bên thế chấp: Giấy tờ tùy thân là cơ sở để xác minh danh tính của bên thế chấp, chủ thể trong Hợp đồng thế chấp.

* Cá nhân: Tùy thuộc vào từng trừng hợp, giấy tờ tùy thân bao gồm:
+ Tài sản hình thành trong thời kỳ hôn nhân: Giấy tờ tùy thân của cả vợ và chồng, kèm theo giấy đăng ký kết hôn.
+ Tài sản hình thành ngoài thời kỳ hôn nhân: Giấy tờ tùy thân của người thế chấp và giấy xác nhận tình trạng hôn nhân để chứng minh rằng tài sản này không nằm trong khối tài sản chung.
+ Tài sản riêng: Giấy tờ tùy thân và văn bản xác nhận tài sản riêng.

* Tổ chức:

+ Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của doanh nghiệp.

+ Điều lệ Công ty

+ Biên bản họp, nghị quyết phù hợp với từng loại hình doanh nghiệp

+ Báo cáo tài chính gần nhất của công ty

+ Giấy tờ tùy thân của người đại diện theo pháp luật.

– Văn bản chuyển nhượng hợp đồng: Trong trường hợp người thế chấp không phải là người ký kết hợp đồng mua bán ban đầu với chủ đầu tư mà là bên nhận chuyển nhượng, thì phải có văn bản chuyển nhượng hợp đồng này. Văn bản này cần phải tuân thủ các quy định của pháp luật về nhà ở để bảo đảm tính pháp lý của giao dịch.
– Văn bản xác nhận chuyển nhượng của chủ đầu tư: Nếu hợp đồng mua bán căn hộ được chuyển nhượng từ người mua ban đầu sang người khác, văn bản xác nhận của chủ đầu tư là cần thiết để chứng minh quyền của người nhận chuyển nhượng. Đây là một trong những giấy tờ có giá trị chứng minh bên nhận chuyển nhượng có quyền sở hữu và quyền thế chấp đối với tài sản.
– Chứng từ thanh toán: Đây là tài liệu chứng minh người thế chấp đã thanh toán tiền mua nhà theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán. Các chứng từ có thể bao gồm hóa đơn, biên lai hoặc giấy tờ xác nhận thanh toán từ chủ đầu tư. Chứng từ thanh toán giúp xác nhận rằng bên thế chấp đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính, từ đó bảo đảm quyền sử dụng và thế chấp tài sản.
– Văn bản chủ đầu tư xác nhận chưa nghiệm thu và bàn giao đưa vào sử dụng.
Những giấy tờ trên đều có vai trò quan trọng trong quá trình thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Chúng không chỉ bảo đảm quyền lợi của bên thế chấp mà còn là cơ sở để các tổ chức tín dụng xác định quyền sở hữu và tính hợp pháp của tài sản thế chấp. Quy định này góp phần giảm thiểu rủi ro cho các tổ chức tín dụng, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các bên trong quá trình vay vốn và đầu tư vào thị trường bất động sản.

Việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai đã trở thành một trong những giải pháp hữu ích giúp người mua nhà và các bên liên quan dễ dàng tiếp cận nguồn vốn. Quy định tại Luật Nhà ở năm 2023 và Nghị định 95/2024/NĐ-CP đã tạo ra khung pháp lý vững chắc, giúp bảo vệ quyền lợi của người thế chấp, tổ chức tín dụng và chủ đầu tư. Quy định này cho phép người mua nhà có thể thế chấp tài sản của mình ngay cả khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sở hữu, miễn là đáp ứng đủ các điều kiện, giấy tờ cần thiết. Điều này không chỉ giúp tăng cường thanh khoản cho thị trường bất động sản mà còn mang lại sự linh hoạt cho người vay vốn và tổ chức tín dụng. Đặc biệt, với các giấy tờ rõ ràng, minh bạch như hợp đồng mua bán, văn bản chuyển nhượng, chứng từ thanh toán, các bên đều có thể yên tâm về tính hợp pháp của giao dịch. Tuy nhiên, để bảo đảm quyền lợi và giảm thiểu rủi ro, các bên tham gia giao dịch cần tuân thủ đầy đủ các quy định pháp luật. Người mua nhà cần nắm rõ các giấy tờ cần thiết để thực hiện giao dịch thế chấp, đồng thời các tổ chức tín dụng cũng cần kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ trước khi chấp nhận thế chấp. Như vậy, việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai không chỉ mang lại lợi ích cho cá nhân mà còn thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản nói chung.