09 điều kiện chủ đầu tư được phép mở bán dự án căn hộ chung cư

Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, việc mở bán căn hộ chung cư không chỉ đơn thuần là hoạt động thương mại mà còn liên quan mật thiết đến các quy định pháp luật nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua và đảm bảo tính minh bạch của thị trường. Theo Điều 40 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023, chủ đầu tư phải đáp ứng đầy đủ 09 điều kiện bắt buộc trước khi được phép mở bán căn hộ chung cư. Các điều kiện này được thiết lập nhằm kiểm soát tính pháp lý của dự án, bảo đảm an toàn tài chính cho người mua và giảm thiểu rủi ro tranh chấp.
Từ việc hoàn tất các thủ tục pháp lý như phê duyệt quy hoạch, bảo đảm quyền sử dụng đất hợp pháp, đến việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến tiền sử dụng đất và thuế, mỗi điều kiện đều có vai trò quan trọng trong việc xác nhận tính hợp pháp của dự án. Chính vì vậy, việc nắm vững các điều kiện này không chỉ là yêu cầu bắt buộc đối với chủ đầu tư mà còn là cơ sở để người mua kiểm tra và đánh giá tính an toàn trước khi quyết định đầu tư vào các căn hộ chung cư.

1. Điều kiện chung để chuyển nhượng dự án bất động sản

Theo quy định tại Điều 40 Luật kinh doanh bất động sản năm 2023, dự án bất động sản muốn chuyển nhượng phải đáp ứng các điều kiện cơ bản như sau:
– Thứ nhất, dự án phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, thẩm định và ra quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư. Đây là bước quan trọng để khẳng định tính pháp lý của dự án. Trong một số trường hợp đặc biệt, dự án còn phải trải qua quy trình chấp thuận đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư tùy theo quy mô và tính chất của dự án đó.
Ngoài ra, nếu dự án thuộc diện phải thực hiện thủ tục công nhận chủ đầu tư, thì việc công nhận này cũng là điều kiện không thể thiếu. Việc công nhận chủ đầu tư nhằm xác định rõ tổ chức, cá nhân nào có đủ quyền hạn và trách nhiệm để triển khai, quản lý và phát triển dự án theo đúng quy hoạch và nội dung đã được phê duyệt. Điều này đảm bảo dự án có cơ sở pháp.

– Thứ hai, dự án phải có bản quy hoạch chi tiết được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định và phê duyệt theo đúng quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật về quy hoạch đô thị.
+ Quy hoạch chi tiết là tài liệu quan trọng thể hiện rõ ràng các hạng mục, công trình xây dựng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, mật độ xây dựng, phân khu chức năng và mục đích sử dụng đất. Việc phê duyệt quy hoạch chi tiết giúp đảm bảo dự án được thực hiện theo đúng định hướng phát triển chung của khu vực, đồng thời đáp ứng các tiêu chuẩn về kỹ thuật, mỹ quan và an toàn công trình.
+ Quy hoạch này đóng vai trò là “bản đồ dẫn đường” cho quá trình triển khai dự án, tránh tình trạng xây dựng sai phép, vượt ranh giới đất hoặc vi phạm chỉ tiêu sử dụng đất. Hơn nữa, khi quy hoạch đã được phê duyệt, các bên liên quan trong giao dịch chuyển nhượng cũng sẽ có cơ sở pháp lý để xác nhận tính minh bạch và ổn định của dự án, từ đó giảm thiểu rủi ro trong quá trình giao dịch
– Thứ ba, một trong những điều kiện quan trọng để dự án bất động sản có thể được phép chuyển nhượng là phải hoàn thành đầy đủ các nghĩa vụ liên quan đến bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho người dân bị ảnh hưởng bởi dự án. Điều này nhằm đảm bảo quyền lợi của các cá nhân, tổ chức có đất bị thu hồi, đồng thời giúp quá trình triển khai dự án diễn ra thuận lợi và không bị gián đoạn do các vấn đề về khiếu nại, tranh chấp. Việc hoàn tất công tác bồi thường và tái định cư cũng là một trong những yêu cầu bắt buộc để dự án đủ điều kiện thực hiện các thủ tục pháp lý tiếp theo, bao gồm việc xin giấy phép xây dựng và thực hiện các giao dịch chuyển nhượng.
Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, các yêu cầu đặt ra còn khắt khe hơn. Cụ thể, chủ đầu tư cần đảm bảo đã hoàn thiện các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng với tiến độ dự án, thiết kế và quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt. Hạ tầng kỹ thuật trong trường hợp này bao gồm các hạng mục như đường giao thông nội bộ, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống điện, viễn thông, cây xanh và các công trình công cộng khác có liên quan. Tất cả những công trình này đều phải được thi công và hoàn thiện theo đúng nội dung và tiêu chuẩn đã được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Việc hoàn thành hạ tầng kỹ thuật không chỉ là điều kiện pháp lý mà còn là yếu tố quyết định khả năng vận hành và khai thác dự án. Nếu cơ sở hạ tầng chưa được hoàn thiện, phần dự án chuyển nhượng có thể gặp rủi ro về chi phí phát sinh, thời gian triển khai kéo dài hoặc không đáp ứng được nhu cầu sử dụng của các bên nhận chuyển nhượng. Do đó, điều kiện này được quy định rất chặt chẽ nhằm bảo đảm quyền lợi của các bên và thúc đẩy sự phát triển bền vững của các dự án bất động sản
– Thứ tư, quyền sử dụng đất của dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng phải rõ ràng, minh bạch và không vướng mắc về mặt pháp lý. Điều này có nghĩa là đất thuộc dự án không được nằm trong bất kỳ trường hợp tranh chấp nào đang được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thụ lý, xem xét hoặc giải quyết. Nếu có tranh chấp trước đó, thì tranh chấp đó phải được giải quyết dứt điểm thông qua bản án, quyết định hoặc phán quyết của cơ quan có thẩm quyền, và các quyết định này phải có hiệu lực pháp luật.
Bên cạnh đó, quyền sử dụng đất của dự án không được nằm trong diện bị kê biên tài sản để bảo đảm thi hành án. Ngoài ra, quyền sử dụng đất cũng không được rơi vào các trường hợp bị luật pháp cấm giao dịch. Các trường hợp bị cấm thường liên quan đến các vụ việc đặc biệt, chẳng hạn như các dự án bị tạm dừng để phục vụ điều tra, dự án nằm trong khu vực bị phong tỏa pháp lý hoặc đất nằm trong diện phải thu hồi theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Điều này đảm bảo rằng dự án được chuyển nhượng phải có cơ sở pháp lý vững chắc, không bị vướng mắc bởi các lệnh cấm, lệnh phong tỏa hoặc các biện pháp ngăn chặn từ cơ quan chức năng. Đất thuộc dự án cũng không được phép rơi vào tình trạng bị đình chỉ hoặc tạm đình chỉ giao dịch. Việc đình chỉ hoặc tạm đình chỉ giao dịch thường xảy ra khi có sự thay đổi chính sách pháp lý, tranh chấp dân sự, hoặc khi dự án có dấu hiệu vi phạm pháp luật. Nếu đất rơi vào tình trạng bị đình chỉ giao dịch, các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất đều sẽ bị ngăn chặn. Do đó, để đảm bảo quyền lợi của các bên và tính hợp pháp của giao dịch, đất thuộc dự án cần có tình trạng pháp lý ổn định, không thuộc diện bị đình chỉ, tạm đình chỉ hoặc cấm giao dịch dưới bất kỳ hình thức nào.
– Thứ năm, dự án không được rơi vào các trường hợp bị đình chỉ, chấm dứt hoạt động hoặc bị thu hồi đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đây là yếu tố quan trọng để đảm bảo dự án vẫn đang trong trạng thái pháp lý hợp lệ và có thể tiếp tục triển khai mà không gặp phải các rủi ro về pháp lý hoặc hành chính.
+ Việc đình chỉ hoạt động của dự án thường xảy ra khi cơ quan nhà nước phát hiện các sai phạm nghiêm trọng trong quá trình triển khai dự án, chẳng hạn như xây dựng sai quy hoạch, vi phạm pháp luật về môi trường, sử dụng đất sai mục đích hoặc không tuân thủ các quy định về quản lý đầu tư công. Khi dự án bị đình chỉ, toàn bộ các hoạt động liên quan đến xây dựng, kinh doanh hoặc vận hành dự án đều phải tạm ngưng cho đến khi có quyết định mới từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Điều này làm gián đoạn tiến độ triển khai dự án và ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên liên quan.
+ Chấm dứt hoạt động dự án là tình huống nghiêm trọng hơn so với đình chỉ. Khi một dự án bị chấm dứt hoạt động, toàn bộ quyền triển khai và thực hiện dự án của chủ đầu tư sẽ bị hủy bỏ. Nguyên nhân của việc chấm dứt hoạt động có thể bao gồm việc không thực hiện dự án đúng tiến độ cam kết, vi phạm pháp luật nghiêm trọng hoặc không đáp ứng các điều kiện cần thiết để tiếp tục thực hiện dự án. Nếu dự án bị chấm dứt, chủ đầu tư không còn quyền chuyển nhượng dự án và toàn bộ các quyền và nghĩa vụ liên quan đến dự án có thể bị hủy bỏ.
+ Quyết định thu hồi đất từ cơ quan nhà nước cũng là một tình huống cần lưu ý. Việc thu hồi đất xảy ra khi Nhà nước có nhu cầu sử dụng đất để phục vụ cho các dự án an ninh, quốc phòng, công trình công cộng hoặc dự án phát triển kinh tế – xã hội. Một khi đất của dự án bị thu hồi, chủ đầu tư sẽ mất quyền sử dụng đất và không thể thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng hay thế chấp đối với phần đất đó. Đây là lý do tại sao điều kiện này được quy định chặt chẽ nhằm ngăn chặn rủi ro cho các bên liên quan, đặc biệt là bên nhận chuyển nhượng.
+ Trong trường hợp dự án hoặc phần dự án bị xử phạt vi phạm hành chính, chủ đầu tư cần phải hoàn thành toàn bộ các nghĩa vụ liên quan đến việc chấp hành quyết định xử phạt của cơ quan nhà nước. Vi phạm hành chính có thể xuất phát từ nhiều nguyên nhân, chẳng hạn như vi phạm về quy hoạch xây dựng, sử dụng đất không đúng mục đích hoặc chậm trễ trong việc nộp các khoản phí, thuế, lệ phí liên quan. Nếu chủ đầu tư chưa hoàn tất các nghĩa vụ xử phạt, dự án không được phép thực hiện các hoạt động chuyển nhượng, thế chấp hay giao dịch liên quan.
– Thứ sáu, dự án không được đang trong tình trạng thế chấp. Trong trường hợp dự án hoặc phần dự án bất động sản đang bị thế chấp nhằm bảo đảm cho việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính hoặc nghĩa vụ dân sự khác, chủ đầu tư bắt buộc phải thực hiện giải chấp trước khi tiến hành bất kỳ giao dịch chuyển nhượng nào.
– Thứ bảy, dự án phải nằm trong khoảng thời gian thực hiện theo quy định pháp lý được cơ quan nhà nước phê duyệt. Thời hạn này được xác định rõ ràng trong các văn bản pháp lý như quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, giấy chứng nhận đầu tư hoặc các tài liệu pháp lý liên quan. Việc này đảm bảo dự án vẫn còn hiệu lực để tiếp tục triển khai và thực hiện các hạng mục xây dựng, kinh doanh, vận hành theo kế hoạch. Thời hạn thực hiện dự án đóng vai trò quan trọng trong việc xác định quyền lợi và nghĩa vụ của chủ đầu tư. Nếu thời gian này đã hết, chủ đầu tư sẽ không được phép thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thế chấp hoặc góp vốn bằng dự án. Điều này nhằm bảo đảm rằng dự án không bị “đóng băng” về mặt pháp lý, tránh tình trạng dự án chậm tiến độ hoặc bị bỏ hoang.
Trong trường hợp thời hạn thực hiện sắp hết, chủ đầu tư cần làm thủ tục gia hạn thời gian thực hiện với cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền. Nếu không thực hiện gia hạn, dự án có thể bị đình chỉ, thu hồi hoặc chấm dứt quyền sử dụng đất, gây tổn thất lớn về tài chính và uy tín. Vì vậy, điều kiện “dự án còn trong thời hạn thực hiện” được xem là một trong những yếu tố bắt buộc để dự án có thể tham gia các giao dịch chuyển nhượng một cách hợp pháp và an toàn.
– Thứ tám, Khi thực hiện chuyển nhượng một phần dự án bất động sản, chủ đầu tư cần bảo đảm rằng các hạng mục công trình xây dựng, mục đích sử dụng và hoạt động kinh doanh của phần dự án được chuyển nhượng có khả năng vận hành và khai thác một cách độc lập so với phần còn lại của dự án. Nói cách khác, phần dự án được chuyển nhượng phải có khả năng tự quản lý, tự vận hành và sử dụng mà không bị phụ thuộc vào các hạng mục, công trình hoặc tiện ích của phần dự án khác.
Tính độc lập của phần dự án được thể hiện qua việc phân tách rõ ràng về hạ tầng kỹ thuật, như hệ thống cấp thoát nước, điện, đường nội bộ, hệ thống phòng cháy chữa cháy và các công trình công cộng khác. Đồng thời, phần dự án này cũng cần có quyền sở hữu và quyền sử dụng đất tách biệt để bên nhận chuyển nhượng có toàn quyền quản lý, vận hành và khai thác mà không phải phụ thuộc vào chủ đầu tư ban đầu hoặc các đơn vị khác trong cùng dự án. Việc bảo đảm tính độc lập của phần dự án không chỉ giúp giao dịch chuyển nhượng diễn ra thuận lợi, minh bạch mà còn bảo vệ quyền lợi của bên nhận chuyển nhượng, đồng thời tránh được các rủi ro liên quan đến tranh chấp quyền sử dụng hạ tầng chung.
– Thứ chín, Chủ đầu tư muốn thực hiện chuyển nhượng dự án bất động sản cần đáp ứng điều kiện quan trọng liên quan đến quyền sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính. Cụ thể, dự án phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp quyết định về việc giao đất, cho thuê đất hoặc chấp thuận cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng để chủ đầu tư có quyền triển khai các hoạt động xây dựng và kinh doanh trên phần đất đã được phê duyệt.
Bên cạnh đó, chủ đầu tư cần hoàn tất toàn bộ nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai. Nghĩa vụ này bao gồm việc thanh toán các khoản tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí khác liên quan đến quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật. Các khoản này phải được nộp đầy đủ cho Nhà nước, bảo đảm rằng dự án không còn bất kỳ khoản nợ tài chính nào liên quan đến đất đai.
Một điểm đáng chú ý là pháp luật không yêu cầu chủ đầu tư phải có Giấy chứng nhận đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng. Miễn là các nghĩa vụ tài chính đã được hoàn tất và có đầy đủ quyết định pháp lý liên quan đến giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất, chủ đầu tư vẫn có thể thực hiện các thủ tục chuyển nhượng phần dự án cho bên nhận chuyển nhượng. Điều này giúp tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch bất động sản và giảm bớt các thủ tục hành chính không cần thiết.

2. Kết luận

Việc tuân thủ đầy đủ 09 điều kiện theo Điều 40 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023 là bước quan trọng và bắt buộc để chủ đầu tư được phép mở bán căn hộ chung cư. Các điều kiện này không chỉ đảm bảo tính pháp lý, minh bạch cho dự án mà còn giúp tăng niềm tin từ phía khách hàng, nhà đầu tư và các bên liên quan. Chủ đầu tư cần chú trọng hoàn thiện các thủ tục pháp lý, nghĩa vụ tài chính và hạ tầng dự án nhằm đáp ứng các quy định của pháp luật, tránh các rủi ro liên quan đến tranh chấp, khiếu nại hoặc bị đình chỉ hoạt động. Đối với người mua, việc hiểu rõ 09 điều kiện này sẽ giúp họ có thêm cơ sở để kiểm tra tính minh bạch của dự án, giảm thiểu rủi ro pháp lý và bảo vệ quyền lợi của mình khi tham gia các giao dịch mua bán căn hộ chung cư. Việc tuân thủ chặt chẽ các điều kiện của pháp luật không chỉ mang lại lợi ích cho chủ đầu tư mà còn đóng góp vào sự ổn định, minh bạch và phát triển bền vững của thị trường bất động sản.