Bất động sản công nghiệp: 4 xu thế phát triển định hình tương lai

Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang trải qua giai đoạn chuyển mình mạnh mẽ, không chỉ bởi dòng vốn đầu tư FDI liên tục đổ vào mà còn bởi những xu thế phát triển mới, định hình lại bức tranh tổng thể của các khu công nghiệp.

Đặc biệt trong bối cảnh toàn cầu hóa và những yêu cầu ngày càng cao về phát triển bền vững, việc nắm bắt và thích nghi với các xu hướng này là chìa khóa để các khu công nghiệp duy trì sức cạnh tranh và thu hút đầu tư chất lượng cao. Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) nhận định, sau những rủi ro ngắn hạn về thuế quan, giá trị FDI cho lĩnh vực sản xuất có thể hồi phục từ năm 2026 trở đi, nhờ các chính sách thương mại rõ ràng, vị trí địa lý thuận lợi và các hiệp định thương mại của Việt Nam.

Vậy, đâu là những xu thế đáng chú ý mà các nhà đầu tư và doanh nghiệp trong ngành bất động sản công nghiệp cần quan tâm trong thời gian tới?

Phát Triển KCN Tại Các Khu Thương Mại Tự Do (FTZ)

Xu hướng đầu tiên và đầy hứa hẹn là sự ra đời và mở rộng của các Khu Thương mại Tự do (Free Trade Zones – FTZ) tích hợp khu công nghiệp. FTZ là các khu vực kinh tế đặc biệt, được thiết lập với mục tiêu cốt lõi là thúc đẩy hoạt động xuất nhập khẩu, logistics, sản xuất công nghệ cao và thu hút mạnh mẽ cả đầu tư FDI trong nước lẫn nước ngoài.

Các FTZ nổi bật với những đặc điểm vượt trội, mang lại lợi thế cạnh tranh đáng kể:

• Ưu đãi và cơ chế đặc biệt: Nhà đầu tư tại FTZ được hưởng các ưu đãi, cơ chế chính sách riêng biệt, tạo môi trường kinh doanh hấp dẫn hơn so với các khu vực thông thường.
• Thử nghiệm cơ chế mới: Đây là “sân chơi” lý tưởng để thử nghiệm các cơ chế mới (sandbox), đặc biệt trong việc định hướng phát triển bền vững công nghệ số và trí tuệ nhân tạo.
• Chủ động thực thi chính sách: Hội đồng Nhân dân và Ủy ban Nhân dân thành phố tại các FTZ được Quốc hội trao quyền chủ động trong việc thực thi các chính sách theo các Nghị quyết riêng biệt.

Trong năm 2025, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết riêng biệt để phát triển FTZ tại các tỉnh trọng điểm về khu công nghiệp/Logistics như Hải Phòng và Đà Nẵng, và dự kiến sẽ tiếp tục mở rộng sang Đồng Nai trong thời gian tới. Về dài hạn, các khu vực này chắc chắn sẽ trở thành thỏi nam châm thu hút sự chú ý của các doanh nghiệp FDI, đặc biệt là các tập đoàn đa quốc gia đang tìm kiếm lợi thế cạnh tranh toàn cầu. Việc đầu tư vào các khu công nghiệp trong FTZ sẽ là một bước đi chiến lược quan trọng trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp.

Xu Hướng Chuyển Dịch Sang Lĩnh Vực Công Nghệ Cao

Sau một giai đoạn dài tập trung thu hút các doanh nghiệp thuộc các lĩnh vực sản xuất gia công đơn thuần (như da giày, dệt may, máy móc thiết bị), Chính phủ Việt Nam đang có sự chuyển hướng rõ rệt, chú trọng hơn vào “chất lượng” của nguồn vốn đầu tư FDI. Mục tiêu là hướng tới sự phát triển bền vững hơn, giảm thiểu rủi ro môi trường và thúc đẩy nền kinh tế dựa trên công nghệ.

Các chính sách đáng chú ý đã được ban hành để hỗ trợ xu hướng này bao gồm:

• Nghị định 182/2024/NĐ-CP: Quy định về việc thành lập, quản lý và sử dụng Quỹ Hỗ trợ đầu tư (ISF) như một phương thức để hỗ trợ các doanh nghiệp lĩnh vực công nghệ cao.
• Luật Công nghiệp Công nghệ số: Được Quốc hội thông qua vào tháng 6/2025, luật này đã cụ thể hóa định hướng phát triển và các chính sách hỗ trợ cho lĩnh vực công nghiệp số – một xu thế then chốt của bất động sản công nghiệp trong tương lai.

Với những định hướng chiến lược này, các khu công nghiệp tọa lạc tại các trung tâm phát triển công nghiệp số hoặc các FTZ sẽ đặc biệt thu hút sự chú ý của nhóm khách hàng phát triển các sản phẩm công nghệ số (phần cứng, phần mềm, nội dung số) cùng toàn bộ hệ sinh thái liên quan. Nhóm khách hàng này thường ưu tiên vị trí gần các thành phố lớn để tiếp cận nguồn nhân lực chất lượng cao, có chính sách ưu đãi riêng biệt và hạ tầng hoàn thiện với nguồn điện năng ổn định. Đây chính là bước tiến của các khu công nghiệp công nghệ cao tại Việt Nam.

Chuyển Dịch Nhà Máy Ra Khỏi Các Khu Đô Thị Lớn

Ban đầu, nhiều khu công nghiệp của Việt Nam được xây dựng gần các trung tâm thành phố lớn để tận dụng lợi thế về giao thông và lao động. Điển hình có thể kể đến KCN Biên Hòa 01 (340ha, KCN đầu tiên của Việt Nam, thành lập năm 1961) hay KCN Tân Thuận (TP.HCM, thành lập 1991).

Tuy nhiên, trong dài hạn, xu hướng di dời các nhà máy ra khỏi các khu đô thị lớn đang ngày càng rõ nét. Lý do chính bao gồm:

Không phù hợp quy hoạch: Một số KCN đã hết thời gian thuê đất 50 năm và không còn phù hợp với quy hoạch phát triển đô thị hiện tại của thành phố.

Định hướng công nghệ cao, không ô nhiễm: Các thành phố lớn đang ưu tiên phát triển các lĩnh vực công nghệ cao, không gây ô nhiễm. Do đó, các nhà máy hiện hữu với rủi ro ô nhiễm môi trường sẽ được khuyến khích và hỗ trợ di dời sang các khu công nghiệp lân cận, đáp ứng tiêu chuẩn mới.

Xu hướng này mở ra cơ hội lớn cho phân khúc bất động sản công nghiệp vệ tinh, nằm ở vùng ven hoặc các tỉnh lân cận các đô thị lớn. Các khu vực này có thể cung cấp không gian mới và hạ tầng phù hợp cho các doanh nghiệp cần mở rộng hoặc chuyển đổi địa điểm sản xuất, đặc biệt là các kho xưởng cho thuê hiện đại.

Giảm Phát Thải Carbon Tại Các khu công nghiệp

Vấn đề biến đổi khí hậu và yêu cầu về phát triển bền vững đang trở thành yếu tố bắt buộc trong thương mại quốc tế. Các thị trường xuất khẩu quy mô lớn như EU (chiếm khoảng 12% giá trị xuất khẩu của Việt Nam) sẽ bắt đầu áp dụng cơ chế CBAM (Carbon Border Adjustment Mechanism) từ năm 2026.

Theo cơ chế này, các nhà nhập khẩu sẽ phải mua tín chỉ carbon dựa trên lượng phát thải (chủ yếu theo phạm vi 01 và 02) của sản phẩm, điều này có thể thu hẹp lợi thế về giá thành của các nhà sản xuất đặt nhà máy tại các quốc gia Châu Á nếu không có biện pháp giảm phát thải.

Trước thực tế này, các doanh nghiệp đầu tư FDI đang đẩy mạnh quá trình giảm phát thải carbon tại các khu vực sản xuất của họ. Đây là lúc các nhà phát triển khu công nghiệp có thể tăng cường tính cạnh tranh trong dài hạn bằng cách cung cấp các dịch vụ hỗ trợ khách hàng giảm phát thải, nổi bật gồm:

• Xử lý và tuần hoàn hệ thống nước thải: Đầu tư vào công nghệ xử lý nước thải tiên tiến và hệ thống tuần hoàn để giảm thiểu tác động môi trường.
• Cung cấp năng lượng tái tạo: Lắp đặt các tấm pin mặt trời mái nhà để cung cấp nguồn năng lượng sạch cho các khách hàng kho xưởng cho thuê, giúp họ giảm lượng khí thải carbon.

Việc đầu tư vào các giải pháp giảm phát thải carbon không chỉ giúp các khu công nghiệp thu hút thêm khách hàng lớn, đặc biệt là các doanh nghiệp đa quốc gia có yêu cầu cao về ESG (Môi trường, Xã hội, Quản trị), mà còn góp phần vào sự phát triển bền vững chung của ngành bất động sản công nghiệp Việt Nam.

Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang đứng trước những cơ hội và thách thức mới. Việc nắm bắt 4 xu thế phát triển này – từ FTZ, công nghệ cao, di dời nhà máy đến giảm phát thải carbon – sẽ là yếu tố quyết định cho sự thành công của các nhà phát triển và nhà đầu tư trong tương lai.

Để tối ưu hóa lợi nhuận và đóng góp vào sự phát triển bền vững, các doanh nghiệp cần theo dõi sát sao những chuyển động này và có chiến lược đầu tư FDI phù hợp, đặc biệt trong việc lựa chọn vị trí và thiết kế các kho xưởng cho thuê đáp ứng xu hướng mới.